长三角租赁市场发展正当时|保障性租赁住房|房源|租赁市场|租金|长三角地区

长三角作为中国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，对外来人口具有强大的吸引力，根据七普数据，长三角地区仍旧是我国流动人口最为活跃的地区，也是流入比例最高的地区。外来人口的增加催生出大量的租赁需求，住房租赁市场也得以快速发展。

目前，长三角地区住房租赁市场规模、市场化程度均位居全国前列。因此，本文基于克而瑞租售积累数据，分析长三角地区住房租赁市场发展情况，重点关注长三角区域内政策支持力度大、市场活跃度高、规模较大的上海、杭州、南京三大热点城市。

重点城市租赁市场基本面较好

外来人口规模和支付能力强弱是影响一个城市租赁市场发展状况的两个重要因素，外来人口的规模体量决定了市场的容量和可持续性，支付能力的强弱决定了市场的产品定位和发展层次。

从外来人口规模来看，根据七普数据，上海、杭州、苏州的常住人口已超过千万，宁波、南京、合肥等城市人口也近千万，十年来这些城市常住人口快速增长，流动人口也稳步增长。

表：长三角重点城市常住人口及流动人口情况（万人）

数据来源：公开资料整理

外来人口的增长与城市经济发展密切相关，自2018年长三角一体化发展上升为国家战略以来，沪苏浙皖三省一市GDP的全国占比逐年上升，2022年长三角三省一市GDP合计约29.03万亿元，约占全国GDP总量的四分之一，领跑其他城市群。

图：2022年长三角地区各地市GDP（亿元）

数据来源：公开资料整理

经济发展也带来较强的支付能力来看，2022年全国城镇居民人均可支配收入是49283元/人，而2022年长三角27个城市有20个城市的城镇居民人均可支配收入是超过全国平均水平的，其中，有15个城市的城镇居民人均可支配收入超过6万元。

图：2022年长三角重点城市城镇居民人均可支配收入（万元）

数据来源：公开资料整理

#02.

政策支持引导多渠道增加供应

长三角作为全国住房租赁活跃度和机构化程度最高的地区，近几年在国家推进租购并举制度下，大力支持住房租赁行业发展，从土地供应、市场规范、金融支持、财税补贴、权益保障等多方面出台政策。其中，上海、杭州、南京三大城市政策出台最为密集，2019年至今累计出台住房租赁政策上百条。

数据来源：公开资料整理

2021年以来，政策主要集中于保障性租赁住房，各地积极构建“1+X”保租房政策体系，成立保障性租赁住房工作领导小组，在出台保障性租赁住房实施方案的基础上，陆续出台非居住存量改建、产业园区配建、企事业单位自有存量用地建设保租房，保租房项目认定细则、运营管理方案，保障性租赁土地规划、建设导则，以及民用水电气执行价格执行、免缴城市基础设施配套费、市场租金评估等配套政策，全力推进保障性租赁住房发展。

土地供应方面，各地因地制宜积极出让涉租赁用地新建租赁住房。上海租赁用地新建体量位居长三角首位，杭州、宁波、合肥、南京、苏州、无锡近几年也集中出让了一定体量的涉租赁用地用于发展租赁。2021年1月-2023年4月，上海等7城累积成交涉租赁用地约993.73万方，上海成交体量位居第一。

从供应方式上来看，上海2021年以纯租赁用地为主，2022年以来以拿地配建方式为主；宁波也成交了大量纯租赁用地；杭州以竞自持和拿地配建租赁用地为主，不同城市因城施策，多元供应建设租赁住房。

数据来源：公开资料整理

#03.

住房租赁市场发展现状

1. 个人房源：租金平稳，供应下滑

2023年4月，长三角个人租赁房源市场租金相对平稳，16个租赁热点城市个人房源整体租金较上月出现微跌，各城市环比涨跌幅控制在3%以内，平均涨跌幅为-0.27%；同比涨跌幅各城差异较大。

供应端来看，4月16城个人房源新增供应呈现下跌趋势，环比来看，仅合肥个人房源新增供应上涨，其余15城均出现不同程度下跌，普遍介于10-20%之间。

同比来看，去年4月上海出现封控，因此本月较去年同期的新增供应量出现显著提升，另外，苏州、徐州等城市今年同比新增供应量也明显上涨。

数据来源：CRIC城市租售系统

2. 集中式公寓：租金走势平稳，上海、杭州规模较大

上海、杭州作为长三角地区的两个核心城市，集中式公寓市场发展相对较快，规模领先其他城市。

截至2023年4月，上海已入市集中式公寓门店达760家，房源规模超20万间，位居首位，杭州仅次之，已开业门店有464家，房源11.65万间；南京、苏州、合肥、宁波等城市近几年集中式公寓也逐渐发展起来，全国化公寓品牌进驻增多，本土品牌崛起，集聚了一定数量的租赁企业，但目前房源规模仍不足5万间；南通、无锡等城市的集中式公寓也逐渐起步，但规模相对较小。在保租房政策指导下，未来各地市集中式公寓发展有望进一步提速。

表：截至2023年4月长三角重点城市

集中式公寓企业数量及市场规模情况

数据来源：CRIC城市租售系统

出租率方面，2023年4月集中式公寓平均出租率杭州最高，达到94.4%，上海由于近几个月集中入市了大量的租赁社区项目，拉低了整体出租率。

产品线方面，集中式公寓仍是以白领公寓占据绝对主导，上海、南京、杭州白领公寓占比均超过七成，受政策倾斜影响，杭州注重蓝领公寓市场的发展，整体蓝领公寓占比达27.22%。上海由于经济发展迅速，高薪阶层以及外籍人士较多，服务式公寓也占据一定规模。

表：截至2023年4月长三角重点城市集中式公寓产品线占比

数据来源：CRIC城市租售系统

租金方面，相较于个人房源和分散式房源，集中式公寓租金相对平稳，租金涨跌幅一般不超过5%。2023年4月，上海、杭州、南京三城集中式公寓租金环比微跌，跌幅不超过2%。同比来看，上海租金下跌显著，这主要是由于上海集中入市了大量的保租房且郊区占有一定体量，对租金产生了一定的影响，这也在一定程度上反映出保租房对市场租金涨幅的抑制作用。

数据来源：CRIC城市租售系统

#03.

保租房：因城施策，多渠道筹建

1. 各城市制定“十四五”保租房发展目标

2021年以年，各城市积极响应中央加快发展保障性租赁住房政策，陆续发布保障性租赁发展配套政策及“十四五”保租房筹建目标。

住房租赁需求旺盛、供需矛盾突出的重点城市保租房筹建力度较大，“十四五”期间，上海计划筹建保租房47万套/间、杭州计划筹建保租房33万套/间，南京、宁波、合肥、苏州、金华五城筹建目标也不低于15万套/间。租赁需求较弱的三四线城市，预计筹建保租房不足万间。

表：长三角重点城市“十四五”保租房发展目标

数据来源：公开资料整理

2. 因地制宜，多措并举，加快保租房筹建

2021年国务院发文支持5种渠道筹建保障性租赁住房，各地结合实际情况，确定发展路径，上海、杭州等城市还在此基础上拓展更多筹建渠道。

如杭州因地制宜确定8条保租房房源筹集途径，除国务院提出筹建渠道，杭州还创新提出支持利用村级留用地建设、地铁和公交停保基地等上盖物业新（改）建、将闲置或已作为保障性租赁住房用途的政府、国有企事业单位投资的公租房、安置房等保障性安居工程住房等作为保障性租赁住房，进一步拓宽保障性租赁住房筹集渠道，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

目前，杭州市已率先将符合保障性租赁住房“小户型、低租金”条件的蓝领公寓、人才专项租赁住房转化认定为保障性租赁住房，并积极利用集体土地、非住宅改建、存量住宅转化、新供应宅地新建等渠道筹集保障性租赁住房，超额提前完成2022年保障性租赁住房筹集任务，在发展租赁市场、满足新市民租房需求、实现租购并举等方面取得阶段性成果。

筹建方式上来看，上海、杭州、南京、宁波等一二线热点城市新建占比较高，这与其涉租赁用地成交情况相对应。以上海为例，据了解，上海“十四五”期间47万套保租房筹建方式中，涉租赁用地新建占达30%。产品端覆盖人群更广，包含蓝领、白领、金领、家庭等租住人群。上海目前入市项目中等收入群体的普通白领公寓，也有服务于高收入人群的高端产品。

常州、舟山、绍兴等三四线城市则以存量改建和市场化项目转化为主，盘活闲置房源，提高房屋利用率，产品上以宿舍型产品居多，主要面向内部员工。以舟山为例，根据官方网站数据，2022年、2023年舟山市区计划建设筹集29个保障性租赁住房项目共有房源7642间，其中26个项目是存量转化，共有房源5249间，占比近70%，以企业职工宿舍转化为主，主要面向内部职工。

3. 保租房筹建情况

各地积极推进保障性租赁住房工作，上海、杭州、南京等一二线城市“十四五”保租房目标完成进度50%左右。

其中，上海筹建进度最快，据上海市房屋管理局消息，截至2022年底，上海保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套（间），达“十四五”期末规划量的64%，累计供应22万套（间），达“十四五”期末规划量的55%。2023年计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），力争新增供应6万套（间）。

截至2023年4月底，杭州累计筹集保障性租赁住房项目349个、房源18.39万套（间），达“十四五”期末规划量的56%，2023年计划筹集7万套（间）。保租房项目陆续入市运营，2023年大部分城市计划筹集体量下滑。

表：长三角重点城市保租房筹建情况（单位：万套/间）

数据来源：公开资料整理

新建项目陆续入市，部分城市迎来集中入市高峰。2023年上海新建保租房迎来集中入市元年，2022年以来上海新建保障性租赁住房项目就开始陆续入市运营，根据克而瑞租售的整理数据，截止到2023年5月，上海新建保租房已入市项目超20个，供应房源约3万间，2023年内预计将还有15个项目约3.5万间的新建保租房投入市场。

从产品端来看，新建项目体量大、户型多样，覆盖中、高端白领公寓，以一居室为主力户型。目前上海随申办上线的17个保障性租赁住房项目，共有房源21843套/间，其中16个是新建项目，1个改建项目，一居室占比超过80%，租金跨度较大，从2245元/月至21223元/月不等。

表：上海随申办上线保障性租赁住房项目信息

数据来源：随申办

除了整租的公寓型产品，宿舍型产品的需求也很大。杭州早在前几年就非常重视蓝领公寓的发展，目前也已将符合条件的蓝领公寓纳入保租房体系。

上海也在积极发展宿舍型产品，今年计划在保障性租赁住房中打造一批宿舍型“新时代城市建设管理者之家”示范项目，为城市建设运行的一线务工人员提供更多低租金、可负担的以“一张床”为主的保障性租赁住房产品，首批计划推出5000张床位，相关工作也在积极推进中。

#04.

小结

二十大报告再次强调“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以租赁方式解决居住问题的重要性凸显。

租购并举背景下，我国住房租赁行业也驶入发展快车道。长三角作为我国租赁热点区域，租赁市场在政策利好下也快速发展，上海、杭州、南京三大城市住房租赁市场规模进一步扩大，机构化程度提升；苏州、宁波、无锡等城市租赁市场逐渐活跃起来。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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