北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
海淀北京御园，绿城御园系列的开山之作，绝对的豪宅小区，其实正规名字更霸气，叫“青龙桥新村”，浓浓的最炫回迁房风格。
最早没人知道这件事儿，只知道绿城在海淀拿了块好地，号称要开发北京最牛别墅区。三山五园环绕，绝对的皇家帝王气派。
而且为了突出小区的安全性，竟然拿旁边的某保密单位当噱头。意思是这里不是普通人能来的，但只要你有钱，御林军都可以给你看家护院。我听到这事儿的时候是觉得吹的有点儿过了，胆子也有点儿大。
一期是2007年开盘的，当时正是楼市走弱的时候，连着好几个月成交量下滑，所以不少楼盘推迟了开盘计划。但御园没这么怂，迎难而上的按原计划开盘。据说效果非常好，50多套房源才卖出去一半。
看上去不多，但实际上每套房至少1500万，30套就是4-5个亿啊，顶得上普通小区好几百套房了。要知道当时北京的均价不过是1万左右，海淀五环外还净是到不了这个数的，橡树湾也不过是1.3万啊。当时在北京拿着30万首付，绝对能买到不错的房子，到今天至少价值600万。
所以说当年绿城的各种自夸也不为过，什么刷新了价格新高，定义了别墅价值，定义了豪宅标准什么的。而且这个项目也就成了绿城的产品线，在其他好几座城市都推出了“北京御园”。
但也就是绿城御园开盘不久吧，当地村民爆出了大瓜，轰动了地产圈儿，也造成了很大的社会舆论。
据说是这块地2000年的时候就获批了，是青龙桥的回迁房，14万平米。正式启动拆迁是2004年，村领导们许诺了美好的明天，原地回迁上楼，从此告别破烂的宅基地，新小区的名字就是“青龙桥新村”，地址也就是这三山五园之中。
最让村民们觉得别扭的是，这项目奠基的时候还搞了个仪式，来了好几位领导，说明对这回迁房小区很重视嘛，那就等着美好生活吧。但开工之后村民们就觉得不对了，怎么看都不像是回迁房。尤其是2006年项目雏形出来了，三层小别墅。那村民们就懵逼了，村里这么大方吗，把回迁房盖成了别墅区？
理论上是绝对不可能的，全中国也没几个村子给村民盖别墅的。北京倒是有，比如韩村河什么的，但那都是远郊了，近郊没有，毕竟土地太值钱了。
可村民们找记者上网一查，这项目明明就是“青龙桥新村”啊，白底黑字明明白白的，这下谁也搞不懂了。
其实也没什么不懂的，都是揣着明白装糊涂。这块地的位置就是太好了，太适合开发别墅了，至少是高级社区。那盖成回迁房就糟践了，没有发挥出应有的经济价值。
所以村干部就和绿城合作了，土地交给他们进行开发，手续一起努力。之所以绿城号称用了四年时间打磨，估计就是在办手续。
理论上这不算过分，因为这是“绿植项目”，是允许配比一定的商品房开发的，比例是2:1。也就是建设14万的回迁房，那就可以再盖7万的商品房，用利润来覆盖回迁房的拆迁建设成本。
但这事儿做的不太好，按说应该先给村民在其他地方盖好安置房后再开发商品房，避免负面影响。那会儿周边空地有的是，盖房不是什么难事儿。但也不知怎么的就给耽搁了，也就引发了舆论。
当然后来村民们的安置房也盖了，在黑山扈，也就是北边天秀花园那边，现在的裕隆新村。给了房子也就安抚了村民的情绪，要不然这事儿没完。
绿城御园要说开发的确实是不错，这种手段也是当年开发商们常用的，可以说违规，但也不算是太过分。当然这看怎么说，如果是收益让村民也分到了好处那就是好事儿，毕竟利用有限的土地获得了更大的收益。
要说这项目是肯定的赚了大钱了。虽然容积率降低不少，但是房子用一平米卖出了至少6平米的价格啊。甭说10多年前了，就算是现在1500万一套，起，也绝对算是豪宅了。
当然升值就肯定一般了，溢价都被开发商提前预支，价格走势必定弱于大盘。所有豪宅其实都一样，你花钱买个“阔”字，买个名气和心理享受，开发商得到现实的利润……
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