这几天，被深圳城中村规模化统租改造的消息霸屏了。
透过网上的视频和帖子，可以感受到很多人的不满与恐慌，担心城中村的房租要涨，说深圳没有温度。
有读者问我怎么看，其实不用过度解读，一切都是为了完成保障房任务。
你就想一想，本来这些是老破农民房，经过升级装修之后，变得更新更漂亮了，租金怎么可能不涨呢？这是基础的常识。就像同一个小区，普通装修的价格便宜点，豪华装修的租金价格肯定更贵。只是苦了那些真正需要被保障的人。
而缓缓走进深圳房产市场，不同产品之间的距离，就像鱼与飞鸟的距离一样。一个在天，一个却深潜海底。
01
近日，网传福田八卦岭宿舍放出了一套急卖房源。
29平小户型，学位还没有用，无需名额，总价160万，单价5.5万。
这个单价，一举把八卦岭宿舍拉回到了6年前。
据中介端反馈，这位业主于2020年7月买入，总价303万，单价10万出头，当时属于笋盘价。
2021年初，同户型最高曾以445万总价成交，单价去到了15万/平。
现在只卖160万，相比高峰期下跌了约64%，哪怕相比买入价，算上持有成本，也是腰斩了。
这个跌幅，确实很惨，但从某种角度上来说，也可以理解。
因为这种房子本来就不属于主流产品，又老又旧又破，而且产权还不是住宅。
不知道大家还记不记得，去年底刚网传要取消单身公寓/宿舍限购的时候，我就说过，在楼市行情启动前，这并不是什么真正的利好政策。
虽然这类产品不限购了，但恰恰是因为它的不限购，反而会让这种房子流通性变得更差。本来还可以跟住宅平起平坐，现在就变得更加边缘化了。
这些年，经常有人问我那里的房子能不能买，不管什么时期，我的回答都是一样的，不建议买入这种单一属性的房子。因为抗风险能力非常弱，但凡有个风吹草动，最先被捶打的就是这种房子。
如果你手上还有类似这种非主流产品，不建议一直留在手里。
这种产品被边缘化，就是时间的问题。市场不好的时候，它们跌得最多，而未来市场好转的时候，留给它们的机会也不多了。
02
与之相反的是，深圳湾超总T207-0060宗地，其限价得到了一定的提升。
根据规自局昨天发布的出让细则，这宗地块起拍价超过108亿，是深圳土拍历史以来，价格最高的一块地。
商品房销售价格限价13.33万/平，直接打破了深圳新房的最高纪录。
即便如此，对比周边的红树西岸、中信红树湾等老牌豪宅，项目依然存在不少倒挂。
其实这也是另一个趋势，特别是核心地段的优质地块，原来限价限得比较死，未来限价会一步步放松，并且随着时间逐步变贵。
值得注意的是，这块地的属性，已经取消限制了深圳住宅很久的70/90政策。
这意味着，未来新建设的项目，在产品方面，存在很大的想象空间。
接下来，就看哪个开发商拍得此地，希望能打造出一个新时代的标杆性产品。
03
深圳楼市持续加剧分化的行情，已经悄然来临。
我们从这一下跌轮行情就能够发现，和大盘对比，那些优质豪宅下跌的幅度其实很少，有一小部分华侨城的豪宅，几乎没有明显下跌。
而那些单一属性的老破小老破大学区房，这一轮跌得最狠。
顺着这个思路，不是说非得买豪宅，至少要避开那些别人已经踩过的坑。
哪怕现在买存在倒挂的新房，也要擦亮眼睛，尤其是东部，即使相比周边的二手房有一定的倒挂，也要慎重。
像核心区的新房哪怕没有太多的倒挂，安全线也相对更高，例如：前海的新房。
2009年，深圳湾悦府开盘也就3万多，很多人根本看不上；而罗湖的华润幸福里却要4万多，人们却蜂拥而至。
十多年过去了，罗湖华润幸福里只涨了1倍左右，而深圳湾悦府却涨了将近10倍。
不管选择地段还是时机，都要有一定的前瞻性，前者决定未来，后者决定收益。
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