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老司机是个伪军事迷，更狭义的说是伪战斗机迷。但对于这战斗机的理解，我比不上 波导手机，他们曾有句广告语非常著名：

手机中的战斗机！

波导手机和战斗机有什么逻辑上的联系，直到退市我也没搞明白，关于战斗机我大致了解一些，但对于波导手机我的确知之甚少。

原因是从来没有使用过。

战斗机有国际通用的代际划分，歼20属于第五代战斗机，歼10C和歼16属于第四代，更早的歼10A属于典型的三代机。

本来三代机和四代机之间还有个三代半，但俄罗斯不按套路出牌，把苏35这类三代半划为第四代，把苏57划为第五代。

美国人不干了，凭什么我的F22划为第四代，一个隐身和航电都不如我的苏57却成了第五代，听上去好像俄罗斯比美国领先一代。

婶可忍叔不可忍。

每一代战斗机都有其鲜明的代际特征，如二代机强调高空高速，三代机强调亚音速机动，四代机强调超视距空战，五代机则强调隐身。

相对战斗机，住宅则没有代际划分的共识，老司机曾想过一件事：

我们是否可以为宁波的住宅划代？

划代的依据是每一代产品都必须有其鲜明的代际特征，并且能找出一批具有代表性的楼盘。

房改之前，绝大多数住宅是单位宿舍，又被称为公房。公房的产品千奇百怪，但都具有一个共性：

没有市场化。

所谓市场化，就是以客户需求为依归，通过竞争赢得客户。公房天生就不是用来卖的，而是用来分配的。

分配的东西基本上不会考虑客户的需求，有的没有独立卫生间，有的没有独立客厅，有的甚至没有厨房。

上海到今天还有没厨房的住宅。

在老司机看来，公房基本上丧失了划代的资格，如果一定要划代，可以被成为“史前一代”。

真正具备划代资格的，应该是房改之后推出的成套住宅。

第一代住宅。 典型如老江东的划船社区、老海曙的双梁小区、老江北的绿梅新村等，宁波的各种新村基本都囊括在内。这批房子大概建于上世纪90年，距今约20-30年。

一个30岁的人正风华正茂，但一个30年的小区则早以破败难掩。由于当年设计标准低，建材和工艺也非常原始，这批建筑到现在就像过了80岁的老人，已经风烛残年。

保养得好的，还可以咬牙硬挺20年，保养不好的，就像徐戎一样。

塌了。

除了结构安全性差，第一代住宅普遍存在产品严重老化、过时的弊病。普遍没有电梯，没有停车位，没有客餐厅分离。

一句话说到底，普遍不适宜人居。

这几年托“未来社区”政策之福，这些老小区又浅浅的改造了一番，如外墙重新刷漆，屋顶重新做防水，管线重新更换，以及把部分绿化铲除，改造为地面停车位。

还有些小区换了大门，增设了岗亭，看上去高大上了不少。

但胎里来的毛病是无法根除的，无论怎么改造，第一代住宅已经不适宜人居，是确定无疑的。

居住属性逐渐丧失，让第一代住宅失去了继续持有的必要性， 除非有很强的拆迁预期，或者非常好的学校（初中）支持，否则越早脱手越好。

虽然劣势明显，但第一代住宅也有三方面的优势：

地段特别好；容积率不高；危房居多。

这三个因素都有利于拆迁，地段好意味着拆完后地可以卖很贵；容积率不高意味着拆迁成本不高；危房则意味着拆迁的必要性在增大。

第二代住宅普遍出现在本世纪初，房地产开发从无到有，这时候已经大规模铺开了。当时，宁波商品房开发的主战场当时是江东，典型如中兴社区、常青藤、明楼等；海曙的天一家园、世纪城、青林湾1期也是典型代表，当然，还有鄞州的大盘——东湖花园。

第二代住宅最典型的特征是出现了高层和多层的混搭，虽然多层仍然是主力，但电梯高层开始出现，并且逐渐成为主力。

第二代住宅也是市场化的产物，开发商开始引入设计，包括户型、外立面和园林。这一代住宅相比第一代有了革命性的提升，石材干挂、热带园林、社区会所等配置，到现在都还没有过时。

第二代住宅存在的问题仍然是产品老化，其中多层产品老化尤其严重：没有电梯，户型偏大、结构不合理等，成为二手房市场上最难卖的产品。

有些价格甚至还不如第一代老破小。

电梯产品的接受度又稍好一些，当年卖新房的时候恰恰相反，多层比高层贵得多，尤其是多层中的3-4层，被称为“金三银四”。

现在二手房，多层普遍比高层便宜，而且是一、二楼好卖一点。这个规律会不会适用在今天的“洋房”上呢？

第二代住宅同样也受到停车位不足的困扰，当年虽然规划了停车位，但配比严重不足，极少有小区做到1：1。今天宁波的家庭汽车保有量早就超过了1，必然导致停不下、乱停车、拥堵等问题出现。

尤其第二代住宅普遍喜欢做“大盘”，青林湾、常青藤、东湖花园就是典型代表。20年过去了，回头来看，大盘管理困难、商业挤兑、进出不便、二手房竞品众多等弊端，显露无疑。

后来人们逐渐意识到，楼盘并不是越大越好，规模5-10万方左右的社区，舒适度更高。

第二代住宅普遍缺乏拆迁预期， 在可见的将来，也不会成片拆迁。二代住宅的结构安全性有了大幅提高，没有拆迁的迫切性；此外由于容积率提高，拆迁的成本大幅增加，拆迁的经济性也是一大难题。

在未来的二手房市场上，第二代住宅可能是最不受待见的一类产品。

未完待续。。。

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