“中交锦度、锦绣樾江府、西江瑞府，早就建好了，可一个人都没有，不会全是投资客吧？”
最近，一位网友的灵魂提问，让本快要被大家遗忘的江北自贸区，又有了话题度。
去年9月起，江北自贸区的“打头阵”楼盘：锦绣樾江府、西江瑞府，相继交付。真如网友所说“没有一户住人”？锐评君来到江北自贸区，为大家带来真相摸排。
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要想知道一家已交付小区的入住情况，亮灯率是较为直观的观察手段。锐评君选择在上周五晚上，实探交付9个月的西江瑞府、锦绣樾江府。
先看西江瑞府。
天黑前，锐评君在小区里转了一圈，公区干净整洁，地面车位看起来使用率并不高。
好不容易在小区里遇到几位业主，一位年轻小伙子说：“大约入住了200多户吧，总之人不多，你从南边看，没封阳台的基本就还没入住。”
地下车库，零零散散停着几辆车。
小区东侧的底商，有拉面馆，有快餐店，也有超市。部分门店刚开业不久，一家超市的老板摇着头：“小区交付都快1年了，住进来的业主是真不多。你看看，旁边还有一些门面空着呢。”
这是晚上8点之后的亮灯情况实拍。刨去刚交付不久的二期，一期的每一栋楼，少则几户、多则20多户亮着灯。从稀稀拉拉的灯光来看，入住率并不算高。
当然了，不排除业主周末晚上外出放松，或是加班未归的情形。保安介绍了实际情况：
“小区的两期加起来将近2300户。一期超1300户，去年9月交付以来，约有350户入住。其中，租户有约50户。二期由于刚交付，基本还没有入住的。”
如此算下来，西江瑞府一期的入住率，不到3成。
几百米开外的锦绣樾江府，人气会不会旺一些？
先揭晓答案，情况并没有比西江瑞府的更好。锐评君随机“逮”了两位安保人员，居然都是新入职的，对小区里的业主居住情况并不清楚。
天没黑透时，零零散散有业主在小区里散步、遛狗。锐评君还看到低楼层的双阳台上，有业主在骑动感单车。
锦绣樾江府的地下车库，同样空荡荡。但从个别车辆的停放情况来看，有可能这些上了地锁的车位还未对外租售。
锐评君在某栋楼的一楼大堂，遇到回家的业主，通过攀谈得知：“我们小区现在住进来的业主确实不算多，我认为最主要的因素是交通不便。”
在小区东门的快递驿站，老板表示：“最近赶上618大促，快递稍微多一些，300件左右吧，平时日均也就1、200件，不忙。”
不远处的小超市里，老板娘打开了话匣子：“我是锦绣樾江府商业的业主，今年2月开了这家小超市。现在小区入住业主不多，所以还没有第二家超市开起来。”
需要指出的是，与锦绣樾江府一路之隔的中交锦度，还没有交付，一片漆黑。
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总体来看，西江瑞府、锦绣樾江府两家小区，虽然整体入住率不算高，但并不像网友所说的“一个人都没有”。
那么，交付9个月后，这样的入住率是什么水平？锐评君咨询了南京一些营销、物业条口的专业人士。
物业专业人士表示：
关乎到物业费收缴，物业公司会进行管辖小区的入住率统计，每年也会进行空置率检查。精装修交付的小区，不同时间下的入住率，视板块、项目等各有高低。
比如江宁上秦淮的某精装小区，交付约500户，第一年入住200多户，入住率40%左右；如今三年多过去了，入住率不到60%。
营销专业人士表示：
通常，开发商营销部门不太会去统计已交付小区入住率。但按照规律，改善需求为主的板块如河西，入住率相对高；而同样是精装修、可拎包入住的江核，早几年以投资客为主力，空置率当然会高很多。
江北自贸区地理位置稍偏、配套不够完备，当初确实也有不少人奔着投资买的房。交付9个月入住率不到3成不算差，这是一个循序渐进的过程。
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眼下，楼市行情持续低迷，江北自贸区的房价走势，是没有入住计划的投资客们最为关心的问题。
据中介介绍：区域内在售的中交锦度、雅居乐汇港城都在打折，其中中交可低至7.5折，89㎡户型原价270万左右，现在只需200万起。
二手房嘛，“最近陆续有锦绣樾江府的房源挂牌，最低的一套单价仅2.2万。”
确实，锐评君在链家网上发现了这套“打骨折”的128㎡房源。中介解释：“这套房的业主我刚好认识，他当时买的是工抵房，本身价格就便宜。现在生意上急需资金周转，原价出售。”
6月2日截图
而另一套89㎡三房，半个月前的挂牌总价为238万。就在上周日，总价下调了1万，单价约2.66万/㎡。
这是什么水平？要知道，刨去贷款利息等成本，小区里中楼层的同户型，当初新房单价都在2.7万/㎡以上。
6月5日截图
客观上来看，已交付小区入住情况、最新房价行情，能反映江北自贸区的现状。
这个定位为开放型经济发展先行区、实体经济创新发展和产业转型升级示范区的自贸区，已陆续吸引不少产业园、科技园安家。
而它的过往，还历历在目。早在三年前，区域内的西江瑞府、锦绣樾江府、中交锦度、雅居乐汇港城4家楼盘，高调结盟，赚足了眼球。
别看它们均价只有2.72-2.84万/㎡，在当时无差别火热的楼市行情下，也“制造”了不少热点。
比如西江瑞府，在第8次开盘时火了，不光南京人来买，不少安徽、苏北牌照的汽车也出现在开盘现场；比如中交锦度，在开发商的“运筹帷幄”下，靠核中核中交锦方暴增流量。
西江瑞府2021年3月开盘现场实拍
如今，随着商品住宅小区的陆续交付，江北自贸区配套跟不上的短板慢慢显露：
雅居乐、中交的商业没开业前，业主日常消费只能依靠社区底商；规划的教育配套迟迟未落地，现阶段小业主们只能在行知中小学过渡；在建的地铁11号线，原竣工节点为2025年，现预计工期至2026年底，意味着最快得2027年通车。
配套短板带来的“后遗症”，正如业主所说：“各项设施跟不上，也难怪小区空置的房源多。整个区域想有起色，还得再等几年。”
当然了，我们不能否认，过去几年，江北自贸区在售的总价200万起的商品房，如今交付兑现，给了年轻人低总价安家南京的机会。
在他们的世界里，下班回家的时间是属于自己的。晚饭后溜达到小区门口取快递，回到家，打开音乐，在阳台上踩着动感单车。任生活如何不易，南京至少还有一盏灯，为自己而亮。
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