最近番禺广场板块，有两件事情，值得一说。
第一，是板块又有地块出让。
番禺好又多地块和广州番禺客运站北侧地块，都会相继出现在接下来的广州土地出让当中。
从目前所了解到的企业意向来看，再在当下土拍行情回暖的基本面下，这两宗地块，大概率有不错的结果。
第二，是优质教育资源的落地。
板块目前在售新盘龙湖金地天峯，在建公立小学正式敲定为广东外语外贸大学附属小学，规模为24班，将于明年开学。
广外附小的含金量，大家还是很清楚的。
这两件事情，让板块热度起来了，询问番禺广场板块行不行的朋友，也多了。
01.
当下的番禺广场板块，有什么明牌。
先是交通，再是商业，另一个则是教育。
前者不难理解。
18号线和22号线的加入，再加上原有的三号线以及未来的17号线和3号线东线，基本奠定番禺广场作为湾区交通中心的核心位置。
至于商业，关键点在于龙湖天街。
最新的2022年财报数据显示，龙湖旗下商场全年平均日客流200万人次，平均到单个项目，日均客流量超过3万人次。
而且，背靠番禺客运站TOD及番禺广场TOD两大湾区枢纽，龙湖天街也具备将人流变成人留的能力。
对于板块来说，这种商业能级对于板块价值的提升能量，是不能低估的。
至于广外附小教育资源的落地，我们之所以也将其视为明牌变量，是基于未来其对于板块教育能级的提升。
02.
而待拍的地块，则更像是板块的一个潜在变量。
番禺好又多地块和广州番禺客运站北侧地块，分属在番禺广场板块不同的区位。
一个在番禺广场地铁站一侧，一个在番禺客运站附近。
两宗地块我们都看了，虽然位置不同，但基本上都有着这一些标签：
配套成熟，生活氛围浓厚，交通便利，整体区位条件都不错。
比如番禺客运站北侧地块，地块距番禺客运站TOD综合体约200米，附近还有地铁三号线东延段，目前属于在建阶段。
同时还临近主干道亚运大道、市莲路、南沙港快速路，交通出行十分便利。
而番禺好又多地块，也就是番禺区大龙街番禺大道以西BC0613006地块，则更靠近番禺广场主核心。
靠近番禺广场地铁站不说，周边的城市界面也更新。
根据规划，规划范围内地块拟规划4栋住宅楼、配套9班幼儿园一所等，并配套公交首末站，补充公服配套，打造高品质宜居社区。
如果这两宗地块都能够成功出让，未来入市后，可以进一步补充板块的新房供应。
而如果产品做的不错，对于板块的居住价值，也有一定加成。
03.
在这些明牌和潜在的变量面前，番禺广场板块，能不能买？
绝大多数买家的纠结，还是来自于对板块的传统认知。
近20年以来，番禺在快速发展的同时，进入爆发成长期的板块，更多集中在早前的部分板块。
其中，就包括了番禺广场板块。
以番禺广场为代表的这些板块，人口迅速流入，路网、学校、医院、购物中心等公共资源也在不断敲定完善，成熟度会更高。
历经多年，番禺广场板块已经成为番禺承接中心城区居住人口外溢的重要板块。
但由于相对开发较早，没有太大的存在感，折射到买家的认知，就变成了城市面貌的相对老旧、配套不够。
另外，放在以前，番禺广场板块的规划空间，明显不够出彩，也缺乏一定的产业支撑。
但当下的番禺广场板块，有明牌，也有变量。
所以，当下的番禺广场板块能不能买，我们有这么几点理解：
其一，相比番禺的第一梯队万博板块，番禺广场确实不算突出，变量空间不会突然爆发，这是实话。
其二，此前的番禺产业稿件我们也说了，虽然地处亚运大道经济带，属于专精特新产业经济带，具备产业变量，但并不算是在含金量最高的产业带之上。
当然，并不代表着没价值。
其三，整个番禺广场板块，无论是居住的成熟度，还是配套的完善性，对于自住买家来说，有不错的诱惑力。
其四，随着未来天街等商业配套的正式落地和更多地块的入市，番禺广场板块的整体居住价值会有进一步提升。
其五，番禺广场板块，可选性楼盘不少，尤其是未来地块出让后，新房和二手房，都有不少选择。
但我们的建议是，首选板块基本面更为扎实的楼盘，比如地铁沿线、教育资源突出、靠近核心商圈的。
至于二手房方面，建议只考虑次新盘，楼龄过大的房子，慎选。
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