二审期间，该县政府作出了愿意实际给予上诉人补偿款共计1912809元的承诺，比被诉补偿决定确定的补偿金额增加了366009元，可认定为是对原补偿决定的补充。参考《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《该县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》关于被征收人将住宅改作商业用房的补贴标准，该县政府增加的366009元补偿款，实际已经对上诉人主张的“住改非”情况给予了适当补偿。故应认定该县政府实际给予上诉人的房屋征收补偿合法、公正。

一、会议纪要内容

《最高法行政案件法官会议纪要》中载明了“对农村“住改非”房屋参照国有土地上房屋标准进行征收时的补偿问题”：

对于农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营，征收时对于待工待业损失是否应当进行补偿，如何补偿？

行政合理性原则和比例原则要求公共利益征收集体土地时，要给予当事人公平合理的补偿，保障被征收人的生活水平不降低。 2019年8月26日修正并于2020年1月1日实施的《土地管理法》第四十八条规定：“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”

为使农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营的被征收人原有生活水平不降低，长远生计有保障，应当对被征收人停产停业损失酌情给予合理补偿。对于已经“住改非”的农村住房，在征收时与其他的农村住房按照同样的标准进行补偿，有失公平。农民在取得合法的经营证的前提下，通过经营活动获取收入来源，对其房屋进行征收严重影响了农民的收入来源，实质上造成了农民的待工待业。为保障被征收农民的原有生活不下降，应基于公平合理的原则在征收补偿中酌情给予待工人员补助。

二、案件事实

2017年10月27日，湖南省某县政府作出并公告并确定决定的征收范围。其中规定，征收实施期限自2017年10月31日至2017年12月30日，签约及搬迁期限为分户评估结果公示后30日内。征收补偿安置方案作为附件一并予以公布。

2017年4月18日，该县征补办对案涉房屋开展入户调查，刘某、李某于2018年3月26日在入户调查登记表上签名确认调查的相关情况。2017年5月6日，该县征补办公示选定评估机构的选定结果。

三、法院观点

本案的争议焦点为该县政府作出的房屋征收补偿决定是否合法公平。

（一）关于上诉人李某、刘某、刘某2称该评估公司作出的评估结果不公正，对评估报告有异议的问题。

本案中，该评估公司是涉案征收项目被征收人投票选定的评估机构，李某、刘某、刘某2在收到其作出的《征收分户估价报告》后，虽然提出了复核评估申请，但对该评估公司给予的回复，未在规定期限内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。应视为放弃申请鉴定的权利。其主张评估结果不公正，没有事实依据。该县政府以该估价报告作为征收补偿决定的依据，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，并无不当。

（二）该县政府按被征收房屋登记的住宅性质进行补偿，没有考虑该房屋的实际用途，是否公平合理的问题。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。相关法律确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即要注意合法合情合理的解决问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，被征收房屋虽然登记的性质为住宅，但实际李某在此开办该县一所幼儿园，并经相关部门许可办理了合法登记。幼儿园虽具公益性，不属于商业服务、生产经营性用房的范围，但实际民办幼儿院通常是以盈利为目的,应与公立幼儿院区别对待。故应认定上诉人开办的一所幼儿园符合42号文中“应给予适当补偿”的适用条件。

四、律师点评

在房屋征收拆迁中，非住宅房屋与住宅房屋的补偿标准有很大区别。所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。在法律层面，只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为也被认定为合法行为。

而非住宅房，即便相同状况的房屋及附属物，拆迁补偿也会高于住宅房。这样就导致征收方常以“登记性质是住宅”为由，仅按照住宅补偿，对其进行征收，但是这将损害到被征收人的合法权益。

为使农村集体土地上房屋因“住改非”而用于经营的被征收人原有生活水平不降低，长远生计有保障，应当对被征收人停产停业损失酌情给予合理补偿。而具体的补偿标准则在具体判定时有所不同。在具体认定时，应根据住宅房屋的实际状况，比如经营时长、年均利润、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

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