当年抢着买的网红盘，如今“破发”拍卖，着实让人唏嘘。
最近，太子湾云玺一套公寓被摆上法拍平台，起拍价2973万，单价约7.8万/㎡。
要知道，这是当年备案均价约11万/㎡的豪宅，并且开盘日光，备受追捧。
而现在，起拍价已经跌破开盘价，却还是遭遇流拍。
“接下来二拍，可能会按购入价的5.5折出售。”
一位熟悉法拍市场的专业人士表示。
曾经一个月“日光”三次
如今7折拍卖却流拍！
这套太子湾公寓位于T8栋，户型建面约381㎡，在22层。
“当年的购入价格是4267万，现在等于购入价的7折出售。”
上述专业人士表示。
▲7折拍卖的太子湾房源
这样看，按照2973万的起拍价，业主都得亏将近1300万，而且还不算利息。
甚至还可能进一步亏损：
这套法拍房有3004次围观，却没人竞拍，只能等待二拍继续降价出售。
但在2020年时，太子湾云玺是当年第一个“日光盘”，项目单套价格在2000万以上，最贵的超过5000万，一个月内开盘三次、三次“日光”。
这是因为太子湾位于南山蛇口片区，紧靠海岸，是名副其实的海景豪宅。
并且是公寓，不限购，因此在楼市大热的时期，非常受欢迎，一度揽金超50亿。
▲项目效果图
但受2018年“限售令”影响，深圳商务公寓限售期为5年，因此太子湾至今未有二手公寓入市。
主流法拍平台上，我们也仅只找到了这一套拍卖的公寓房源。
光明热盘“破发”拍卖
业主亏掉首付
近期被拍卖的网红盘，还有位于星河天地一期的房源。
这是一套位于1栋的中高层房源，起拍价350万，建面约92㎡，单价约3.8万/㎡。
按当年开盘均价4.63万/㎡计算，这套房源当年买下的总价约426万。
如今350万的起拍价，等于降价约76万出售。
要是算上房贷利息，四年多下来，估计光利息可能高达75万（按房贷利率约5.62%、房贷25年、等额本息计算）。
也就是说，从买到网红盘到被拍卖，业主损失可能高达150万，首付都亏没了。
不过，最终亏多少，还得等下个月拍卖才知道，只是至今暂时还没有人报名竞拍。
星河天地算是光明这几年比较热门的新盘。
从2018年10月一期开盘，到去年1月，项目先后入市五期产品，两次开盘日光。
一期开盘时，虽然未公布具体的去化数据，但从当时的照片看，也算比较热闹。
▲当年的开盘场景
星河天地一期在2020年底交房，一般交房后半年内能拿到房产证，那么项目的三年限售期也即将过去。
这也让人感叹新盘的机遇差别。
同是2018年入市的龙光玖龙台，因为在“限售令”出台前就已经入市，早在2020年就进入二手房市场，甚至出现过“8字头”的天花板成交价。
而晚了5个月入市的星河天地一期，不仅得多等三年才能二手买卖，而且刚熬过“限售期”又是横盘期，高价成交的情况或许很难再出现。
刚过限售期就亏160+万出售
普通新房更难！
法拍市场始终具有特殊性，真正的市场价需要看二手房。
而今年的二手房市场上，曾经的超级网红盘华强城，也因为刚刚过了限售期就有房源“亏本出售”，一度备受关注。
在今年3月，华强城成交了一套单价4.8万/㎡、建面约164㎡的房子。
▲图源：大胡子看深圳
要知道，华强城在2018年开盘时，均价在4.63万/㎡左右，大户型的单价还更高。
这样的接近开盘价的价格，再算上房贷利息，这套房子半点没涨，甚至亏了近百万！
但事实上，华强城的基本行情并没有那么差。
在中介平台上，小区均价为6.3万/㎡。
片区中介也表示，华强城成交价在5.5-6.3万/㎡左右，单价“4字头”的房源只是个例。
▲某中介平台上，华强城均价
可以看出，网红盘在二手房市场上，还不至于“跌破开盘价”，但也不一定“买到就是赚到”。
而当年的普通新盘，则已经出现了“跌破开盘价”的二手房。
比如佳兆业盐田城市广场。
2018年备案价约5.4万/㎡，开盘价约4.8万/㎡；
而今年5月，小区均价4.07万/㎡，等于在开盘价的基础上还跌了15%。
▲2018年开盘价VS目前中介平台均价
甚至有房源挂牌约3.9万/㎡，按户型约100㎡算，比开盘时降价约90万。
要是算上利息，这个价格要亏上160+万！
而这还只是挂牌价，成交时如果遇到买家砍价，最终亏损多少还很难说。
▲挂牌价比开盘价低了近1万/㎡的房源
而这样的情况在东部似乎并不罕见。
龙岗的融湖中心城二期，在2018年开盘时，均价约4.4万/㎡；
如今，小区就连参考价都只有在4.3万/㎡左右，急售的业主甚至将单价挂到4.1万/㎡出头。
即使当年开盘有小部分折扣，但算上当时超过5%的房贷利息，也是妥妥的亏损。
▲业主低于参考价出售
最后，值得注意的是，今年可能会有部分曾经的网红盘进入二手房市场。
比如沙井万科星城、光明星河天地一期，还有超级“打新盘”深业中城等。
随着它们的入市，更多的网红盘将正式迎来二手房市场的检验。
猜一猜，它们真的能“买到就是赚到”吗？
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