如何变革？澳门填海地“闲置”和AI发展对香港的启示，引发思考|政府|澳门填海地|美国

文｜吴桐山

土地问题一直是香港发展的一个核心议题，香港社会近年多了呼声和尝试，就是要求政府运用《收回土地条例》来收回土地作建屋之用，近期瞩目的一例就是粉岭高尔夫球场。但扰攘多时，现时人不能排除有变数的可能。无独有偶，笔者留意到近日一宗事关澳门早年的“玫瑰园计划”，澳门特别行政区政府根据《新土地法》收回南湾发展旗下市值数百亿元的土地，引发相关公司开“座谈会”诉苦。两件看似风马牛不相及的事情，后者对香港有何启示？又应该如何思考发展背后的“土地正义”问题？

澳门这单新闻在香港并没有广泛报道，但也有不少论者提及。其中最惹人反思的，是为何1992年进行的大型填海工程，竟然会在2016年被政府以“闲置土地”理由收回？24个年头过去，这填海得来的大型地皮竟然没有发展？按道理这24年横跨澳门回归前后，澳门的经济发展速度可算十分快速，24年间澳门的GDP大约增长了8倍以上（由19.14亿美元增长至450.7亿美元），而澳门也是出名的少人多的。中间的细节我没有考究，但结果就是这个大型填海计划在四分之一个世纪后称为“闲置土地”。

同样的，香港也有一个“明日大屿”计划，现在更多被称为交椅洲人工岛填海计划，同样是二三十年的长远规划。因此一些人就认为，澳门的前车之鉴是否值得香港借鉴，现在认为将来奇货可居的土地，将来会不会沦为“闲置”？

过去几年，技术和金融市场的发展，还产生了两点不利该大型填海计划的地方。

第一是在家办公乃至AI技术的兴起，令企业租用办公室的需求大减。美国在疫情期间就推行在家办公，但现在虽然已经疫后超过一年（美国比我们早进入疫后），但美国的写字楼空置率仍然比疫情前高。

香港的写字楼空置情况也颇为严峻。《彭博》引述高力国际数据指，香港4月份整体甲级写字楼空置率近15%，空置面积高达1,300万英尺，是2019年的三倍有余。世邦魏理仕估计，未来三年香港至少有700万方英尺的甲级写字楼应市，参照疫情前每年吸纳率为180万方英尺，需要数年时间才能吸纳。

这还只是在家办公带来的影响。而现在汹涌而来的AI（人工智能）技术，可能会在未来几年令大量涉及、撰稿等工作被机器取代，对办公室的需求削弱肯定远超在家办公。技术发展实在太快，二三十年实在太长。现在要问，二十三年之后的商业中心，究竟是在一个实体的岛屿之上，还是在无形的互联网之上？恐怕谁也不能肯定。

第二是融资成本上升。由1992年至2016年这24年期间，环球融资成本是逐渐下降的，尤其进入21世纪之后，欧美大规模放水，利率长期低企在一两厘之间。但从去年开始美国展开加息周期，现在越来越多人认为通胀会维持在高位长时间，利率也会维持在高位长时间。如此一来，政府发债填海大计的成本定必高涨。

有参与上文提及的诉苦“座谈会”的朋友转述，虽然现时法庭判决肯定澳门特别行政区政府收回是合法的，但该公司希望获“置换回土地”，认为这样才是正义之举。这不禁令我想起早年阅读过的台湾徐世荣教授的著作《土地正义》。

何谓正义是一个很复杂的问题，立场不同，观点角度就会不同。徐教授提及，台湾从日治时期糖业株式会社半强迫征收土地，到战后的土地改革，其实都是政权掠夺与炒作土地的工具。大多数的掠夺都在看不见的地方进行。土地究竟是什么？是人民的安身立命之所，心之所向、家之所在？还是政治家与财团眼中的庞大利益？这两者并不矛盾，可以都是。但可以肯定的一点，是当技术发展令土地的稀缺性发展本质改变，我们是在难以判断现在的举动在几十年后是否正义。将来我们需要的“土地”，很可能不是今天的土地了。