不少外地人刚来广州，会被广州很多地名搞混淆。

比如海珠广场不在海珠，越秀；黄埔古港不在黄埔，在海珠；白云国际机场不在白云，在花都……

看了是不是一脸懵，甚至还有点想骂人。

其实这些还是小意思，只要没认错字，坐地铁和打车基本不会去错地方。

但是老城区有一些地名，如果你不注意看，很容易会去错地方。

就拿荔湾老城区来说，光都荟就有好几个，像什么西城都荟、同学都荟西湾荟、西关新都荟，傻傻分不清楚。

最近又出现一个都荟，叫做西关都荟，是一个新楼盘，位于中山八地铁站附近，为了让定位更精准，搜索导航过去要加上珠实两个字。

吹风价6.6-8万

西关都荟是珠实去年7月经过11轮的竞拍拿下的项目，当时的成交总价是18亿，楼面价约为3.4万/㎡。

从去年7月拿地到今年7月才正式亮相，整整一年时间，换作是普通房企操盘，估计熬不住，毕竟时间就是金钱，越早卖才能越快回笼资金。

项目3.4万/㎡的楼面价，开盘的价格大概率会去到6万以上，也不排除会有惊喜价，6万左右甚至是6万以内。

如果开盘是6万以内的价格，项目有利润赚，但不多，毕竟还要配建一栋写字楼和一所幼儿园。

上周，我去了一趟西关都荟的售楼部，现场销售告诉我，项目吹风价6.6-8万/㎡，参考了周边楼盘的价格。

我查了一下，项目对面有西关海、保利天珺等楼盘，其中西关海以大户型为主，只有少量的90多㎡户型挂牌，挂牌价格在6-8万/㎡，实际的成交价格为6万多/㎡；

保利天珺是复式户型，均价8.5万/㎡，最小户型122㎡，总价1千万起步。

因为产品定位不同，保利天珺跟西关都荟没有什么可比性，更多的是参考西关海的价格。

西关海与西关都荟只有一路之隔

再远一点到陈家祠，有力迅西关雅筑在售，该项目均价7万多/㎡，目前在售户型有91-98㎡三房和109-118㎡四房，最便宜一套户型总价要接近700万。

对比下来，西关都荟比西关雅筑有价格优势，而且西关都荟89㎡的户型比西关雅筑90多㎡的户型多一房，实用性更高。

我敢断定，西关都荟开盘如果开出6万多的价格，会对周边的次新房和一手房造成很大的冲击。

但凡价格低于6万或者是6万左右，有老城区情怀的买家可以闭眼入。

户型使用率100%

珠实西关都荟占地面积不大，只有1.5万多㎡，规划了2栋住宅、1所幼儿园和1栋写字楼。

其中2栋住宅为32层高，2梯6户，除去1楼是架空层，能卖的房源只有370套，可以说是很稀缺了。

项目主打刚改定位，户型涵盖了89-142㎡ 之间，其中89㎡做到了3+1房，121㎡和142㎡做到了4+1房，这很珠实。

这几年珠实的户型几乎都是N+1房的设计，同等面积比别的楼盘户型多一房，主打的就是一个卷字。

先来看看89㎡3+1房户型，这个面积段的户型有两个，一个叫粤韵，一个叫琉璃，具体有啥区别，下面来说说。

叫粤韵的89㎡3+1房户型，传统的竖厅布局，厨房是半开放设计，还配备了一个岛台，适合平时中西厨的切换。

不像其他N+1户型会把+1房放在入门处，西关都荟的89㎡户型把卧室集中在一起，实现了动静分区。

看了样板房会发现，这个户型最大的亮点是做到了四开间朝南，采光面拉满，通风自然也不会差。

按6万多的吹风价，这个户型的总价会在600万以内，按照吹风价往往是吹的惯例，到时候开盘有5字头的价格也不出奇。

另外一个89㎡3+1房户型相比前面的89㎡3+1房户型稍微差一点，主要是因为把+1房放在了入门处，只能用来做储物间。

也许有人会说，可以用来做书房呀。

拜托，谁家的书房设在门口，进出肯定会吵到，用来做储物间最合适不过了。

整体看下来，两个89㎡3+1房户型，主要的差别在于一个是四开间朝南，另一个是三开间朝南，其他布局几乎一样。

能买四开间朝南的户型当然更好，价格也会贵一点，主要看自己的预算。

相比其他在售的兄弟楼盘会有70多㎡或者90多㎡的小户型，珠实西关都荟比较纯粹，100㎡以下的户型只有89㎡一种，其余都是大户型，有121㎡和142㎡两个大户型。

其中121㎡是4+1房的设计，同样是把+1房放在了入户处，建议可以改做入户花园来用。

厨房是L型设计，配备了岛台，餐厅靠墙的位置做了一整面的收纳设计，收纳空间足够一大家庭用。

另外，与客厅相连的多功能房可以打通，让客厅的空间变得更阔绰，配上大阳台，有豪宅内味了。

现场销售告诉我，这个户型的使用率做到100%。

实际上，使用率高通常是因为赠送面积多，也就是俗称的偷面积，主要是在飘窗和阳台上做文章。

当然，赠送面积多对购房者肯定是有益的。

142㎡同样是4+1房设计，不过是整个项目里唯一做到南北对流的户型，而且还有3个卫生间。

两个主套的设计，解决了家里长辈跟年轻人生活习惯不同的尴尬；五开间朝南，采光面直接拉满。

不夸张地说，这个户型放在荔湾老城区甚至整个荔湾，都是王炸般的存在。

值得一提的是，这个户型的面积低于豪宅线的标准，能为买家省下一笔3%的契税，以吹风价6万多来算，142㎡的总价至少要去到850万以上，那么3%的契税费用就约为26万，都可以买一辆奔驰C级了。

珠实这次在荔湾老城区的产品定位很精准，主打刚改户型，对周边买来做改善的客群有很大的吸引力，开盘定价合理的话，会不愁卖。

距离高架桥60米

西关都荟位于地铁5号线中山八站附近，距离600多米，按照正常的步行速度，10分钟内可以走到。

选择自驾的话，可以通过内环路、环市西路、东风西路和中山路去往越秀、海珠和天河等区域，交通出行很方便。

教育配套方面，有环翠园小学、西关外国语学校、西关广雅实验学校等，具体对口哪个学校还要看入学当年的政策。

商业配套方面，周边有永庆坊、上下九步行街、沙面风情街和西城都荟等商业，不愁没地方逛街。

项目的南面是荔湾湖公园，步行距离约700米，很适合家里的老人家和小孩子过去散步休闲。

当然，项目也有不利因素，被建材市场包围住，环境比较嘈杂，经常会有运货的三轮车和货拉拉进出，存在着一定的交通安全隐患。

另外一个不利因素是噪音问题，项目距离内环路高架桥60多米，有过往车辆噪音的影响。

我在现场看到，内环路高架桥正在安装隔音屏，安装后能在一定程度上降低噪音。

另外，项目的窗户配备了双层隔音玻璃来减少噪音的影响，而且写字楼和幼儿园比住宅更靠近高架桥，能阻挡部分噪音。

整体来看，项目的优势是地处荔湾老城区，生活氛围浓厚，配套成熟，生活便利，户型能打；

劣势是体量小，小区园林面积有限，靠近高架桥，有噪音影响，周边环境嘈杂。

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