文/十一弟

这两天，地产圈最大的雷，让恒大引爆了。

它发了过去两年来的财报——

总负债2.4万亿，其中提前收取的预售款，就有7200亿。

这是那些买了恒大房子的业主，掏空的六个钱包。

还有来自金融机构的借款，大约是6100亿。

而欠下的工程款、应付款，超过了1万亿。

恒大的总资产，还剩下1.8万亿。

资产少于负债，这就是资不抵债了。

过去两年，恒大的总亏损，大约为8100亿。

天文数字的财富，一夜之间，全都蒸发了。

对出险房企来说，补发年报，原本是“起死回生”的第二步。

只有搞定了债务违约，编制年报才有相对明确的会计基础。

年初，恒大已经拿出了境外债务的重组方案。

在“起死回生”的路上，这是最难的第一步，恒大已经迈出来了。

这次，恒大补发了过去两年的财报，其实属于利好。

毕竟，又往前迈了一步。

但它的窟窿实在太大了，最后的结局，难以预料。

如果恒大都能活过来，什么烂包企业，都可以放手救一救了。

到时候，给许教授颁个诺贝尔经济学奖，也不过分。

在恒大这条大船上，购房人、金融机构、投资者，没有赢家。

全都被套住了，集体沉没。

恒大暴雷的前一年，它在A股借壳上市的计划失败。

这也拉响了1300亿股权回购的警报。

在最后关头，许教授长袖善舞、左右逢源，重签了投资协议——

山东高速等资本退出，广州、深圳的两地国资，入局接盘。

曾经在外滩金融峰会上，许教授的老友——马云，他就说过——

“有些人，肆无忌惮地贷款，不断加杠杆，负债搞得越来越大。”

“借十万块钱，你怕银行；借一千万，你和银行都有点慌；借十个亿，银行怕你。”

当时，广州城投做了接盘侠，向恒大投资了100亿现金，换回了4.8%的股权。

恒大倒下以后，广州城投计提了巨额的减值损失——

到去年底，账面上的投资余额，只剩下40亿了。

大约有60亿收不回来。

而接下来，对恒大的投资，还有进一步减值的风险。

这两年，资本市场上引爆的地雷，广州城投挨个儿踩了一遍——

恒大、雪松、富力。

广州城投认购了雪松60亿的永续债，投资了富力40亿的债权项目，都已经逾期。

拼爹赚来的钱，靠实力亏出去。

这三笔投资加在一起，就有200亿了，把它拖累得喘不过气来。

去年，广州城投由盈转亏，出现亏损了。

这么大的亏空，想要填补起来，谈何容易。

在接盘恒大的这一年，它大手一挥，拍下了广州的单价地王。

当时，位于广州越秀区的一块住宅用地挂牌。

这块地的起拍价，不到24亿，广州城投以底价摘牌。

尽管总价不高，但地块规模很小。

扣除回迁安置房以后，纯商品住宅的楼面价，大约为6.5万/平方米。

在广州土拍史上，这是楼面地价的天花板。

广州城投拍下这块地王的时候，楼市正处于高点。

再贵的地，开发商都敢拍，永远比对手贵一口价。

结果，等到地块要入市了，广州楼市却已落入了低点。

于是，广州城投又踩错了节奏，再次被套住了。

这块地的位置很好，在越秀南路上，临近广州地铁6号线北京路站。

但这里是广州的老城区，地块周边，包围着三十年前的老小区。

越秀南路上老小区的价格，甚至够不着这块地王的楼面价。

大部分二手房，只卖四五万左右。

有的三万出头，也能拿下一套。

去年，广州城投把这块地命名为“领越壹号”，已经打算入市了。

领越壹号放出来的吹风价，达到了13万/平米。

也就是让地价翻了一番。

但去年的市场行情，处在低谷。

到最后，领越壹号还是放了鸽子，拖到了今年。

广州城投把项目案名，从“领越壹号”改成了“东园公馆”，上个月拿到了预售证。

这块地的开发体量很小，总共规划了四栋楼，其中还有一栋回迁安置房。

广州城投能卖的纯商品住宅，只有三栋楼，大概两三百套房。

项目体量太小，就带来不了任何配套。

尤其是学校，东园公馆虽然身处教育名区——越秀，但顶尖名校，与它无关。

这个项目主打的卖点，就是地段。

广州城投把名字一改，价格也跟着涨了。

领越壹号在去年的吹风价，每平米还在13万左右。

今年，东园公馆一开盘，最贵的户型，卖到了18万/平米。

相比拿地楼面价，涨了将近三倍。

跟去年的吹风价相比，整整贵出了周边老小区的二手房价格。

东园公馆的价格区间，大约在12万/平米~18万/平米左右。

这个项目的可售面积，只有3.65万平米。

按照广州城投的定价，平均下来，东园公馆也有50多亿货值。

不到24亿的地价，换来50多亿货值，翻了一倍都不止。

广州城投打的算盘，恐怕山东都听得见。

它被恒大、雪松、富力薅掉的羊毛，还要靠这些地王项目来回血。

羊毛出在猪身上——

单凭这项核心技术，就能卡住韭菜们的脖子几十年。