从去年11月份等到现在，这算是第一个“实招”！期待已久的史诗级救市政策终于来了。很多人第一反应是——“棚改”又要来了，楼市又要起飞了。毕竟，2015年大规模棚改，太让人印象深刻了。郑州楼市就是从2015年开始大规棚改，2016年开始起飞的。

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从去年11月份等到现在，这算是第一个“实招”！期待已久的史诗级救市政策终于来了。

此前，无论是“保交楼”，或是“三支箭”，都是在考虑如何挽救房企，不要彻底倒下，还有将老百姓的损失降到最低，但究竟如何借助房地产拉动经济，一概没有，听到的都是消极信息。

据《新闻联播》，国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

很多人第一反应是——“棚改”又要来了，楼市又要起飞了。

毕竟，2015年大规模棚改，太让人印象深刻了。郑州楼市就是从2015年开始大规棚改，2016年开始起飞的。

货币化安置，在短期内制造出了大量购房需求，不仅让楼市起死回生，房价更是疯狂上涨，改变了许多人的认知和命运。

如今高层定调，发力城中村改造，似乎又是熟悉的配方，或能再次上演救市神话。

嗯，乐观是好事，但不能盲目乐观。

新一轮“棚改”，威力并没有那么大。楼市会回暖，但不会疯狂。

底层逻辑已经完全不一样了。

一方面，推行范围、规模不同。

这一轮“棚改”，是城中村改造，面向的是超大特大城市；

而2015年的棚改，是全国上下一起搞棚户区，尤其是三四线城市。

从住建部《2021年城市建设统计年鉴》来看，能称为大特大城市的，一共也就19个，具体为：

超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉

特大城市：杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

另一方面，政府支持力度不同。

2015年的棚改，是在政府主导下开展的。

资金上，虽然没有像08年一样直接甩出四万亿，但货币化安置，本质上就是国家在大量印钞贴补。

这次不同，虽然也提出要发挥政府作用，不过给的不是钱，是政策支持。

并强调，要充分发挥市场资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本出钱。

但有一个现实的问题摆在眼前。

以广州为例。过去一年多里，市场对城中村改造的态度并不积极，影响的原因有很多，包括政策环境、企业自身资金、项目盈利能力等。

高层的重视固然是利好，但要吸引民间资本入场，核心还是预期，能“赚钱”的预期。

支持的政策，能不能打到点上很重要。

更重要的是，市场已经有了很强的“耐药性”。

08、15年的两次楼市危机固然凶险，但政策发力后很快就扭转了局面，效果是立竿见影的。

这次的“低迷期”却格外漫长。

救市的号角，早在2021年年底悄然吹响了。此后一年多的时间里，相关利好政策也陆续出台。

但从日前统计局发布的数据来看，但市场依旧起不来。

今年上半年，全国房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等多指标，累计降幅继续扩大。

降准、降息、降首付、放松限购等灵丹妙药，现在都不灵了。

追根究底，还是信心不足。

前几年楼市疯狂的时候，很多人坚信房价永远上涨，抢破了头也要挤进一线、挤进核心，即使是杠杆拉满，也觉得未来可期。

现在不同，对房子这种大宗商品，大家都很谨慎，即使有钱也不敢梭哈。

怕房价下跌，怕花出去的钱打了水漂，怕某天收入减少还不上贷款。

在这样的背景下，即使“棚改”卷土重来，楼市神话也不会再次上演。

不是没有作业可抄，而是不能。

上一轮行情里，发挥关键作用的不是棚改本身，而是货币化安置，失去了房子的拆迁户手握大量现金，自然就涌进了楼市，托起了价格。

彼时救市的重点在于“救”，毫无疑问是成功的。

但现在不同，重点在于“稳”，强调平稳、健康发展，再走老路的可能性并不大。

并且，现在的市场情绪下，即使真的再来一次货币化安置，拆迁户拿到了钱，也未必会愿意投向楼市。

相比货币化安置，“房票”的可能性还要更高一些，至少把拆出来的需求，定向引导到楼市里。

其实从2023年开始，一些城市的中心城区开始采用城棚改激活市场，各地政策情况略有不同。

比较典型的南昌、厦门、无锡、昆明、郑州、南京、重庆，我们以南昌为例，以下仅作参考，不作为投资依据：

1、房票使用最长时间不能超过12个月，可以退房，领到购房补贴之后，还要退回来才能办退房手续。

2、没有用来买房的，可以兑换成现金，并且还会支付房票持有期间的一个利息，算是一个小的投资品。

3、房票样式是统一制定的，全部挂在南昌住建局，需要实名认证，每张房票不小于30万，超过30万的可以再给一张房票。

4、使用房票购房还额外给奖励，三个月内把房票用掉了奖励10%，4-6个月内用掉奖励8%；7-12个月内用掉的奖励5%。

一个城市出现房票制度，说明这个城市土地财政和楼市运转已经很困难，这是一种变相发债的解困模式。

当前经济形式下，城棚改算是一支利箭，可以有效拉动一波基建大潮，刺激内需，创造就业岗位。

在这里我们要关注三个点，为什么要聚焦在“超大特大城市积极稳步推进”？

其一，特大城市的带动能力。根据住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》，中国共有14个特大城市，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、佛山、大连、昆明，这些可以称为“强二线”，覆盖东南西北各大经济核心，潜力无穷。

其二，特大城市的筹资能力。特大城市筹集资金的能力很强，本外币结余比较高，以西安为例，虽然中心城区面积小，但全市结余却有3万亿，而杭州实力更强，几乎是西安的两倍，超过6万亿的结余，实力可见一斑。当然，这也与这些城市的第三产业、房地产行业比较兴盛有关系。

其三，特色城市来提供工作。在2015年以后，制造业就业量已经达到了顶峰状态，目前特大城市核心城区发展普遍是以第三产业、高端制造业等为主，尤其是第三产业能够吸纳中青年就业更为广泛，其次，房地产和基建拉动农民工就业、大机械制造、物流运输等也是相当可观。

说到底，虽然房地产没有多少高科技，但在大规模筹资和提供工作岗位方面，现在还没有哪个行业能够替代。