楼市重磅，未来7年，引爆区确定！长沙自贸区/马栏山/金霞崛起！|引爆区|松雅湖|楼市|湘江|科学城|自贸区|金霞|长沙市|马栏山

7年，一个房产短周期。

7年，长沙城市发展的“神秘数字”。

7年，长沙买房人把握片区发展的特定周期。

重磅来了，未来7年，大王山（湘江科学城）已经被官方钦定研发“引爆区”，在“全球研发中心城市”建设中，将引领航向，而这当中，也潜藏着买房人的巨大机会。

就在7月30日，长沙召开重要会议，通过和将发布两个重要文件：

●《全力建设全球研发中心城市奋力打造具有核心竞争力的科技创新高地的实施意见》

●《长沙市全力建设全球研发中心城市的若干政策》

建设全球研发中心城市，重点点名“一城一区三基地”：

一城：湘江科学城

一区：自贸区

三基地：马栏山基地、科大金霞基地、大泽湖基地

重要科创概念落定，意味着上述5大片区会注入大量资源，其中自然包括我们买房所关注的要素，比如高端人才、高端教育配套、基础设施建设、城市面貌刷新等等。

恭喜上述5个片区，未来7年，必将大大上升台阶。

为什么是7年？因为重要文件明确，全球研发中心城市2030年将初步建成，2030-2023=7，就是7年。

7年，是观察长沙楼市一个颇为“玄机”的数字。

以湘江新区为例，多次给大家提出，2015年湘江新区成立，到2022年行政“三合一”，这7年中成就了滨江、梅溪湖、洋湖等耀眼楼市板块。俱往矣，未来7年不能躺在老成绩上睡大觉，自然会发力新楼市板块，未来7年，哪些新板块将获得大力发展，我们认为就应该是湘江科学城、梅溪湖二期等地。

现在，湘江科学城被定义为“引爆区”，将引领全球研发中心城市建设，居于“一城一区三基地”之冠，显然，湘江新区未来7年，它将变得显耀。

本文不能只谈河西、不能只谈湘江科学城、不能只谈列入名单的5大楼市板块，力争多方涉猎，根据我的理解，为大家汇总谈谈新一轮板块PK之下的这7大楼市板块：

▎湘江科学城

▎自贸区（重点在会展新城）

▎马栏山

▎大泽湖

▎科大金霞基地

▎松雅湖（为什么会谈它？）

▎解放垸（为什么会谈它？）

相当干货，买房人务必重视，7大板块逐一展开。

01、引爆区：湘江科学城

7年发展目标明确

回顾一下，一二线重点城市一轮又一轮的新概念：

早期：国家级高新技术开发区，国家级经济技术开发区，长沙的高新区（麓谷）、经开区（星沙）因此而来，现在仍然是长沙1号、2号就业大本营。

中期：国家级新区，自由贸易区，于是湘江新区、湖南自贸区（长沙）应运而生。在楼市角度，长沙人见证了湘江新区的蓬勃发展，享受了滨-梅-洋快速崛起带来的福利。

现在：科学城（科学中心、科创中心城市等）。

国家级新区与科学城，在很多城市是分列的，并不在同一个区域。比如重庆，两江新区在城市北边，为重庆楼市第一大概念，西部科学城在重庆西边，规划范围1198平方公里，成为重庆楼市第二大概念。注意，面积之大，吓死人。

长沙，在第三轮城市概念PK中，不能落下风，于是科学城应运而生。而选址范围，基本囊括在国家级新区（湘江新区）境内，面积相对较小，只有145.5平方公里。注意：意味着湘江科学城范围内，享受国家级新区、科学城双重概念利好。

时间回到3个月之前，我们认为湘江科学城就是大众化的科学城，但是7月份的今天，你会发现这个科学城与上海、合肥、西安、重庆等等都不相同，因为更高层面的定位加了一个“金帽子”——全球研发中心城市。

全球研发中心城市，全国唯一的提法，其他城市是没有的。在这个重要定位之下，湘江科学城成为首屈一指的“引爆区”。

各位注意了，雨露要分沾，但永远不可能均沾，全球研发中心城市，头号受益者只能是湘江科学城。

搞清楚了片区定位，然后就看未来7年如何发展。根据目前趋势来看，买房人关注点可以侧重以下几方面：

——地铁的拉通：3号线延长线已通车，科学城首发重点区域必定在双湖站、坪塘站附近。如要加密片区地铁建设，有可能11号线支线提前实施，因部分规划中我们发现，11号线支线通向科学城首发区核心范围。

▲湘江科学城规划轨道线路，根据大王山官微地图绘制，以官方实施为准

——教育资源的注入：长沙市一中已经明确在坪塘站附近选址，“一校两址”模式，开办高中、初中。未来或许还有重磅基础教育名校进入片区，明面上是为人才解决后顾之忧，但各位放心，对房价一定有拉升作用。

——产业资源：大学、科研院所、重大科学装置、重要总部研发机构会优先进入。目前大家看到的还只有湖南大学新校区，未来必定还有别的大学；现在看到的还只有湘江实验室，未来必定还有新的实验室；现在还没看到重大科学装置，未来必定有重大科学装置；现在还没看到500强企业研发总部，未来必定有。

用10亿吸引你来，只要你是500强企业的研发总部。新闻原文：

例如对于世界500强企业研发中心在长落地，将按“一事一议”给予最高10亿元支持，并按每年研发投入增量部分的10%给予最高1000万元支持

朋友，这么大的力度，未来肯定有突破，这种重磅级的突破，最好就是放到“引爆区”，放到湘江边，给它封面级位置。

——人才进入。2025年，全球研发中心城市目标中有个指标“人才总量350万”，有没有办法让1%的人进入“爆发区”？如果有，3.5万人才进入湘江科学城，直接拉动片区房价上涨。（注：片区暂无房地产开发）。

——房地产开发。初步来看，湘江科学城首发区、湘江边位置，基本没什么住宅用地，但“产城融合”是主流，湘江科学城必定有房地产开发，需要为人才配套。

鉴于湖南大学新校区要为2026百年校庆准备，鉴于长沙一中新址最快于2025年开学，房地产开发需要马上跟上。我们估计，2024年上半年片区大概率进行土拍，当年有房子销售。

至于当下买房，我认为联江板块值得入手，这里五六个楼盘在售，从这里向南四五个地铁站，住在联江、上班科学城，行得通。科学城有利好，联江直接受益。

02、自贸区

我们最关心的是会展新城

自贸区，范围接近80平方公里，成为本轮被点名的第二号区域。

自贸区有经开板块、雨花板块、芙蓉板块、会展板块、临空板块，我们认为研发中心可能与上述五大板块都有关系，但重点理应放在会展新城。

会展新城，从2017年发力至今，第一个周期过去了，会展会议概念落实到位，需要有新概念注入，那么全球研发中心也可以引爆这里。

▲会展新城核心区，中央公园与超级中轴交汇处，给研发机构，绝妙

比如会展板块即将敲定中车总部，这不就是一个重要的研发机构吗？这种类似总部，可以在会展板块安放100个。3600米超级中轴，几十个商务商业楼宇，640亩中央公园旁边，是激发研发灵感的所在，如有必要，再把8000亩画田垸湿地公园推进一下，在湿地公园旁边布置各类研发机构，把最好的资源给科研人员，是代表长沙的最高礼遇。

前文提到，长沙市一中新校区落定大王山，为科研人才配套而去，目前得知另一重要“四大名校”，将“一校两址”模式落定会展新城，也许，也为科研人员配套而来。

会展（自贸），到底如何为研发中心城市做贡献，恐怕尚未想清楚，我们等待下一步。

03、大泽湖，江岸线、湖岸线优质

研发中心之下，如何发力

大泽湖，好地方。在城市规划布局上，我认为比湘江科学城（核心区）还要好，因为这里除了洲和江，还有一个临江的大型湿地公园。

近3000亩大泽湖湿地，面朝湘江敞开，临江无高层建筑，所以我们从湘江上空瞭望这一片区，会看到漂亮的江岸线，还有湖岸线。

环湖而建10栋高层建筑，构成了长沙独有的风景。如果在这些商业楼宇中建设研发总部，科研人员抬眼瞭望的，近处是湖，远处是江，相当绝。

从买房角度而言，没有“基地”这个帽子，我也认为大泽湖能起来，因为地铁将来、临江而建、顺月亮岛之势、规划漂亮、有海归小镇概念，现在，叠加了“研发中心城市基地”的概念，更上层楼。

04、马栏山，不做地产的局限

因篇幅有限，只简单提马栏山。马栏山，注入了新的产业概念，很好。

遗憾的是这里只做文产（科研），不做地产，导致地产开发面积太小，几乎没有房地产开发。

05科大金霞基地，重点在哪