近日，日本五大银行公布了8月份的住房贷款利率调整计划，五大行均上调了固定10年期基准利率。

目前，三菱日联银行8月份的10年期最高优惠固定利率上升0.09%至0.78%，三井住友银行上升0.10%至 0.89%。三井住友信托银行上升0.07%，瑞穗银行上升 0.05 个百分点至1.20%，理索纳银行上升0.05个百分点至 1.39%。

这是继去年12月日本央行将长期利率波动范围从0.25%扩大至0.5%后，五家银行今年1月以来的首次加息。

受日本央行修正大规模实施货币宽松政策的影响，利率上行压力加大，9月后房贷利率还有进一步上涨的可能。

早在7月28日日本央行在货币政策会议上决定调整大规模货币宽松政策，允许长期利率升破0.5%之后，就有人士分析认为：长期利率的上升会带动金融机构面向企业的贷款以及面向个人的房贷利率上升。

日本YCC浮动区间历次调整情况

如果日本央行将来重新审视货币宽松框架本身，那么与短期利率联动的变动利率恐怕会大幅上升。

房贷利率的上涨带来最直观的影响就是购房成本的增加，购房者需要支付更高的利息，这有可能会打击到人们购房的积极性。

另一方面，从长远角度来看，这些因素可能促使房价走势趋于稳定，市场的不确定性会降低，稳定的市场有利于投资者考虑长期投资而非短期获利。

目前，海外投资者正在积极投资日本房地产。从5月到6月，日本股票独步走高的时候，由于美国的经济衰退，美国股票下跌的风险提高，为了回避风险而购买了日本股票。

与此相同，在大幅上调利率的情况下，欧美以及中国的房地产价格下跌风险加大，日本被认为是房地产投资的避险地的看法越来越强烈。

日本房地产市场风险相对较低的原因有以下三点：

首先，过去几年，很多国家的房地产价格大幅上涨，很大程度上是受到2020年新冠疫情的影响，各国采取了大幅度的货币宽松政策。然而，日本虽然延续了以往罕见的金融缓和政策，但并未采取追加措施，房地产价格没有大幅上涨。

其次，2022年全球物价开始暴涨，许多国家迅速收紧货币政策，使得房地产价格出现调整。但在日本，由于日本银行维持了罕见的货币宽松政策，利率上升导致房地产价格下跌的风险很小。

第三，相对来说，日本的远程办公率较低，去公司上班比例较高，这支撑着办公场所的需求和价格。根据东京都的统计，最新的今年6月的远程办公率为44.0%，比2021年5月的峰值64.8%有所下降，上班率为56%左右。

另外，根据野村综合研究所2022年的调查《2022年日美欧的远程工作状况和未来展望》，日本的远程工作对象为29.7%，远程工作实施者为19%，美国和英国分别约为60%和50%，与美英国家相比，日本远程工作率明显偏低，在8个国家中最低。

日本的远程办公率相对较低，反过来说，出勤率之高至今仍未改变，这使得日本房地产供求和价格下跌的风险相对较小。

最大的商用房地产服务公司世邦魏理仕表示，全球主要城市的办公室空置率急剧上升，今年4-6月，纽约·曼哈顿和旧金山的办公室空置率分别达到16%和32%。与此相对，东京中心商业区的办公室空置率稳定在6%左右。

据《华尔街日报》报道，美国房地产投资公司拉萨尔投资管理公司、英国资产经营公司m&g、新加坡综合企业对上述调整风险相对较小的日本房地产进行投资。据说keppel股份有限公司等外国企业正在扩大。

对于海外投资者来说，由于去年以来日元贬值，对日本房地产的廉价感增强，也是扩大对日本房地产投资的诱因。在此背景下，海外资金涌入日本房地产市场，也在一定程度上降低了市场调整风险。

由于没有证据表明日本的经济潜力会增强，且日本利率没有下降的空间，日本房地产价格不太可能大幅大涨。但是，在全世界房地产价格调整风险都在加大的情况下，日本相对较低的风险显得尤为突出。

因此，来自海外的房地产投资今后也会增加，如果规模变大的话，这可能会带来日元升值的压力，这是日元升值规避风险的一个方面。

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