以案说“典”

购买地下储藏室后一直未使用，却被他人长期占用且拒不搬离，权利人诉求返还储藏室并支付占有使用费，能否得到法院支持？本期以案说“典”，通过槐荫法院徐振华法官审理的一起物权保护纠纷案件，共同了解相关法律问题。

案情回忆

2013年12月，李某与某地产公司签订《地下储藏室买卖合同》，约定李某向某地产公司购买A小区3-1-224地下储藏室的使用权……金额为5万元。合同签订后，李某全额支付了该储藏室的购房款，并于2014年12月办理了该储藏室入户流转手续，后一直未使用。2018年9月，方某与该地产公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，约定方某向该地产公司购买A小区3-1-231地下储藏室使用权……金额为3万元。方某于协议签订当日全额支付了购房款并开始使用储藏室。2022年7月，李某发觉其储藏室自2018年起被方某占用，其多次要求方某搬出，但方某拒不配合，故李某诉至槐荫法院，请求判令被告方某停止侵害、排除妨害、返还储藏室并由方某及两第三人（即某地产公司和某物业公司）共同赔偿占有使用费暂定2.75万元。

方某辩称,其占有使用的储藏室并非为李某所有，系其在2018年履行了买卖手续后由两第三人共同交付其使用的；同时，对李某主张的占用费及计算标准不予认可。

某地产公司辩称，李某确系3-1-224储藏室的购买人，但办理入住流转后，地产公司已完成合同约定的义务，不应承担李某所主张的损失。

某物业公司辩称，李某于2014年12月在物业办理了3-1-224储藏室交付手续,方某于2018年9月与物业办理3-1-231储藏室收房手续，储藏室交于原、被告后，均由原、被告自行治理，故物业公司不应承担李某所主张的损失。

争议焦点

本案的争议焦点有二：

一是案涉诉争储藏室是否为李某所购买并享有使用权的储藏室?

二是李某主张的占有使用费应否予以支持？

法院审理

关于争议焦点一，槐荫法院认定，根据李某提交的地下储藏室买卖合同，其购买的是3-1-224储藏室的使用权，两第三人对该事实亦无异议，法院对该事实予以采信。李某提交案涉3号楼房屋分层分户平面图（实测）复印件，两第三人对其真实性予以认可，方某虽有异议，但无相反证据予以反对，法院对该平面图复印件的真实性予以采信。方某的托付诉讼代理人即方某之夫孙某当庭认可方某所占有使用的储藏室即为该平面图3-1-224储藏室所在的位置，两第三人当庭均认可案涉诉争储藏室系李某购买的储藏室。因此，以上证据以及当事人的当庭陈述可以证实，方某所占有使用的储藏室即为李某购买并享有使用权的储藏室。

槐荫法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十八条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，李某自某地产公司处购买案涉诉争储藏室的使用权并支付了购房款，办理了入户交接手续，案涉诉争储藏室虽因系平战结合的人防工程无法办理所有权登记手续，但李某取得的案涉诉争储藏室的使用权系合法的使用权，应受法律保护。而方某自某地产公司处购买的并非案涉诉争储藏室，其对该储藏室的占有应属无权占有，根据上述法律规定，李某有权请求方某返还原物。因此，李某要求方某返还其占用的A小区3-1-224储藏室，合法有据，法院予以支持。

关于争议焦点二，李某当庭陈述称，要求方某及两第三人向其赔偿案涉储藏室占有使用费，从2018年9月起至实际撤离之日止，按每月500元计算，暂定是2.75万元。并提交租房网站截图打印件7张、相关案例判决书打印件1份予以证实。法院经审查认为，方某占用李某享有使用权的储藏室，对李某合法权利造成损害，方某理应承担自其知道或者应当知道案涉诉争储藏室的实际权利人之日起至其实际返还原物之日止的房屋占有使用费。但是李某提供的租房网站截图打印件系该小区一般住房的市场出租价格，而非不具有居住功能的地下储藏室的市场出租价格，既无法体现地下储藏室的租金水平，也不是最终成交的租金价格，不足以证实其主张的案涉地下储藏室占有使用费的计算标准，且方某和两第三人对此均有异议，故对其主张的计算标准法院不予采信。综上，其该项主张现有依据不足，法院不予支持。现有证据不足以证实某地产公司和某物业公司对李某的物权造成损害，李某要求某地产公司和某物业公司向其赔偿房屋占有使用费，现有依据不足，且某地产公司和某物业公司对此均不予认可，故法院不予支持。另外，在方某与某地产公司、某物业公司的买卖合同、服务合同的履行过程中是否存在一方违约的问题，属于方某与某地产公司或某物业公司之间的合同纠纷，与本案无关，本案不予审查。

最终，槐荫法院依法判决方某将案涉储藏室腾空并返还给李某，驳回李某其他诉讼请求。判决作出后，当事人均服判息诉，该判决现已生效。

法官说法

返还原物请求权，指所有权人以及他物权人依法享有的要求无权占有其物或者不法侵夺其物之人返还该物的请求权。返还原物权请求权的产生，须有他人无权占有不动产或者动产的事实。无权占有一般包括两种情形，一是占有人从占有之始就没有法律根据，如盗窃者对其偷盗之物的占有；二是占有开始本来有法律根据，但是后来该根据消灭，如租赁他人之物，租赁期限届满而不返还。无权占有他人之物，造成权利人损害，权利人可依法行使损害赔偿请求权，也可依法请求侵权人承担停止侵害、排除阻碍、返还财产等民事责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百三十五条

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二百三十八条

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。