8月11日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》、《深圳市共有产权住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》意见的通告。
01
深圳市共有产权住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）
起草说明
一、起草背景
（一）落实中央住房工作部署，着力解决大城市住房问题。
近年来，中央明确要求解决好大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。要求因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
（二）加快推进社会主义先行示范区建设，在住有宜居方面取得新进展。
中共中央国务院《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》要求深圳“朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例”，并赋予深圳“民生幸福标杆”的战略定位，要求深圳“建成全覆盖可持续的社会保障体系”，实现“住有宜居”。
（三）做好配套政策支撑，进一步规范规划用地审批程序。
《深圳市共有产权住房管理办法》（深圳市人民政府令第354号）、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令第355号，以下简称深府355号令）等文件原则明确了共有产权住房的规划与计划管理、用地供应方式及渠道、规划和用地审批等方面内容，亟需制定配套措施进一步规范、明确具体的规划用地审批操作规则。
二、主要内容说明
工作规则共十七条，从共有产权住房项目的供应渠道、审批流程等方面进行了详细规定。
（一）关于供应渠道
工作规则以深府355号令为依据，在《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）的基础上，细化明确了新供应、未完善征转地手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、原农村集体经济组织用地等渠道具体的供应规则。
（二）关于供应规则
一是进一步明确新供应用地建设共有产权住房的规则。二是按照深府355号令相关规定，明确了原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地提高容积率或改变土地用途后建设共有产权住房的基本规则，并与已出让未建用地、已建的合法用地建设共有产权住房的规则进行了衔接。
（三）关于审批流程
进一步明确共有产权住房建设项目审批流程，一是明确了各类项目计划纳入和规划审批的程序和相关要求；二是明确了用地审批的基本流程及住房建设部门在土地供应方案阶段的具体工作要求；三是明确了各类项目用地手续办理程序和相关要求。
（四）关于政策衔接
一是明确城市更新、旧住宅区改造与土地整备项目建设或配套建设共有产权住房的按其规定执行；二是明确深汕特别合作区可参照工作规则办理。
政策原文
深圳市共有产权住房项目规划用地审批工作规则
（征求意见稿）
第一条【目的意义】
为了贯彻落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的决策部署，加快推进中国特色社会主义先行示范区建设，保障和改善民生，规范共有产权住房项目的规划用地审批，根据《深圳市共有产权住房管理办法》（深圳市人民政府令第354号）《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令第355号）有关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 【适用范围】
本规则适用于本市共有产权住房项目的规划用地审批业务办理。
第三条 【职责分工】
市规划和自然资源主管部门（以下简称主管部门）及其派出机构负责共有产权住房项目规划和用地供应审批工作。
市住房建设部门负责拟定全市共有产权住房规划、计划、标准，统筹做好全市共有产权住房的供应配售、监督管理等工作。
区人民政府（含新区管理机构，下同）按共有产权住房年度实施计划落实供应任务，负责组织实施本区共有产权住房的配售管理等工作，以及辖区内共有产权住房用地供应涉及的城市更新、土地整备征（转）地历史遗留问题处理和落实共有产权住房配套的公共服务设施和市政基础设施规划建设等工作。
第四条【新供应建设用地】
新供应居住用地用于建设共有产权住房的应以招拍挂出让方式供应；政府全额投资建设的共有产权住房用地，经市政府批准后，可以协议出让方式供应。新供应的商品住房用地，可配套建设一定比例的共有产权住房，配套建设比例在出让方案中明确。
第五条【未完善征（转）地补偿手续空地】
未完善征（转）地补偿手续空地，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设共有产权住房。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。
未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。
第六条【历史遗留未完善出让手续用地】
历史遗留未完善出让手续用地，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地单位或区人民政府确认的继受单位，用于建设共有产权住房，剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。
第七条【已出让未建用地】
已出让未建用地不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕的，在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，住宅建筑面积部分可用于建设共有产权住房。其中，居住用地原出让合同约定为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。
第八条【已建的合法用地】
土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部现有建（构）筑物，用于建设共有产权住房。其中，居住用地原土地使用权出让合同约定或不动产权证登记为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。
拆除的建（构）筑物建成时间原则上应大于10年。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定，未办理验收的可由主管部门通过卫星影像图等综合判定建成时间。
已纳入土地整备年度计划、拆除重建类城市更新单元计划的用地，及宗地所在片区需统筹城市更新、土地整备等方式落实大型公共设施的，不得按本条款规定开发建设。
第九条【原农村集体经济组织用地建设】
原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地，可以提高居住用地容积率，增加部分优先用于建设共有产权住房。非居住用途的，在符合规划前提下，可以按本规则第七条、第八条的规定建设共有产权住房。
第十条【计划纳入】
新供应用地（含收回后重新供应）建设共有产权住房的，按照市住房建设部门相关规定纳入年度实施计划。通过本规则其他渠道建设共有产权住房的，在纳入年度实施计划前，市住房建设部门应征求主管部门及区人民政府意见，具备可行性的，由市住房建设部门纳入年度实施计划。
第十一条【规划审批】
根据本规则建设共有产权住房需对规划进行调整的，在市住房建设部门同意纳入年度实施计划后，用地单位向主管部门派出机构提出规划调整申请，并提交具有相应资质的设计机构编制的规划调整方案及其他所需的材料。主管部门派出机构按照授权对规划调整方案予以审查并征求辖区住建、教育、生态环境、交通和相关行业主管部门意见后，按规定进行公示，规划调整方案在市政府批准土地供应方案后完成审批。
共有产权住房建设需满足永久基本农田、生态保护红线、基本生态控制线等相关管控要求，土壤、地质灾害、轨道、供电设施、油气管线及其他危险化学品场所等安全控制要求，学位、环境、市政交通等承载力要求以及相关行业建设标准和管理要求。
第十二条 【用地审批】
主管部门负责拟定土地供应方案，按程序征求市区住房建设、教育、生态环境、文物保护、水务、交通、安全等部门意见后，按程序报市人民政府审批。
住建部门应在土地供应方案征求意见时出具共有产权住房类型认定意见。
第十三条【用地手续和地价计收】
根据本规则建设共有产权住房的项目用地，经市人民政府批准同意后，用地单位按程序缴纳地价款后签订土地使用权出让合同或其补充协议。其中，根据第八条建设的已建合法用地，按城市更新地价标准计收地价。
根据本规则第八条建设的已建合法用地，在签订土地使用权出让合同或其补充协议前，权利人持规划许可文件到区住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销或变更手续。
共有产权住房项目在签订土地使用权出让合同或其补充协议后，按现行规定申请办理不动产登记。
第十四条【土地使用权年期】
根据本规则建设共有产权住房的，住宅土地使用权年期按 70年确定，土地使用权年期自签订土地使用权出让合同或其补充协议之日起计算；仅提高容积用于建设共有产权住房的，土地使用权年期和起算节点维持原约定不变。
第十五条【术语定义】
本规则所称公共利益用地是指规划确定的城市基础设施、公共服务设施用地和公园绿地等。
本规则所称符合规划是指符合现行已生效法定规划或符合按规定程序调整完成后的法定规划。
本规则所称已出让未建用地，是指以协议出让方式供应并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。
本规则所称历史遗留未完善出让手续用地是指我市范围内已签订土地征用补偿协议并由第三方代为实施征地补偿且已有部分审批手续的可建设用地。具体包括以下情形：
（一）《关于深圳市统征（预征）土地及违法用地补办手续的复函》（粤地政函〔1998〕141号）、《关于深圳市宝安区违法用地补办手续的复函》（粤地政函〔1998〕145号）、《关于深圳市龙岗区土地违法项目补办手续的复函》（粤地政函〔2000〕16号）及《关于确认在治理整顿土地市场秩序中完善历史用地手续的通知》（粤国土资电〔2004〕42号）批复同意完善手续的历史用地；
（二）2001年3月6日《深圳市土地交易市场管理规定》（深府令第100号）实施前经市人民政府用地审批会议批准的经营性用途的历史用地和《中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》（深发〔1998〕23号）印发前经宝安、龙岗两区人民政府用地审批会议批准的历史用地;
（三）2004年8月31日前已经市、区人民政府审批的经营性用途的历史用地；
（四）2007年6月30日前已经市、区人民政府审批的工业用途的历史用地；
（五）经市政府认定的其他用地情形。
第十六条【政策衔接】
城市更新、旧住宅区改造与土地整备项目建设或配套建设共有产权住房的，按相关规定执行。
深汕特别合作区的共有产权住房项目规划用地审批可参照本规则办理。
第十七条【施行日期】
本规则自公布之日起施行，有效期五年。
02
深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）
起草说明
一、起草背景
（一）落实中央要求，加快发展保障性租赁住房。
《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称国办发 22 号文）要求各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。
（二）落实市政府要求，推进保障性租赁住房建设。
《深圳市住房发展“十四五”规划》提出“十四五”期间要建设筹集保障性租赁住房40万套的目标。《深圳市人民政府办公厅关于印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》（深府办〔2022〕23号）提出要按照政府政策支持、社会主体运作、国企引领示范的原则，新增建设和存量改造并举，推进保障性租赁住房建设工作。
（三）做好配套政策支撑，完善规划用地审批程序。
《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市人民政府令第353号）《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令第355号，以下简称深府355号令）等文件原则明确了保障性租赁住房的规划与计划管理、用地供应方式及渠道、规划和用地审批等方面内容，亟需制定配套措施进一步规范、明确具体的规划用地审批操作规则。
二、主要内容说明
工作规则共二十一条，从保障性租赁住房项目的供应渠道、审批流程、不动产投资信托基金（REITs）发行路径等方面进行了详细规定。
（一）关于供应渠道
工作规则以国办发22号文和深府355号令为依据，在《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）的基础上，细化明确了新供应、机关事业单位存量用地、企业和社会组织存量用地、产业用地配套建设等渠道具体的供应规则。
（二）关于新供应用地建设
针对新供应建设用地，工作规则区分不同规划用途明确了供应方式。其中，复合建设保障性租赁住房（规划用途含居住R）的，按保障性租赁住房类型确定供应方式；配套建设宿舍（规划用途不含居住R）的，可协议出让方式供应给双主体（相关设施用地单位和保障性住房专营机构），但考虑到学校、医院具有封闭运营管理的特殊需求，此类项目用地配套建设宿舍不得供应给双主体。
（三）关于机关事业单位存量用地建设
遵从“宝地宝用”的原则，明确机关事业单位存量用地原则上由政府收回后统筹规划使用，也可在权属不变等前提下由原用地单位建设或配套建设保障性租赁住房。同时，考虑到机关事业单位土地产权归政府所有，为支撑后续发行REITs的需要，工作规则明确了除学校、医院类项目以外，其他保障性租赁住房建成后可通过资产处置方式划转至保障性住房专营机构的处置路径。
（四）关于企业、社会组织存量用地建设
为鼓励企业、社会组织参与保障性租赁住房建设，工作规则遵循国办发22号文相关精神，明确企业、社会组织合法的存量用地在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿前提下，均可拆除全部或部分建（构）筑物后用于建设社会主体出租的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房）。
（五）关于产业园区配套建设
按照国办发22号文和深府355号令相关规定，一是明确了新供应和已供应的产业园区配套建设宿舍的基本规则；二是明确了新供应优质产业空间项目配套宿舍纳统的基本原则。
（六）关于原农村集体经济组织用地建设
按照深府355号令相关规定，明确了原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地提高容积率或改变土地用途后建设保障性租赁住房的基本规则，并与企业、社会组织存量用地建设保障性租赁住房的规则进行了衔接。
（七）关于审批流程
进一步明确保障性租赁住房建设项目审批流程，一是明确了各类项目计划纳入和规划审批的程序和相关要求；二是明确了用地审批的基本流程及住房建设部门在产业项目遴选和土地供应方案阶段的具体工作要求；三是明确了各类项目用地手续办理程序和相关要求。
（八）关于地价计收和土地年期
按照国办发22号文和深府355号令相关规定，一是明确了机关事业单位、企业和社会组织存量用地建设保障性租赁住房的地价优惠措施；二是明确了各类项目土地使用权年期的确定规则。
（九）合作开发建设
按照国办发22号文相关要求，工作规则明确了合作开发建设项目合作协议的签订、审批及内容要求。
（十）关于发行REITs
按照国办发22号文相关要求和精神，工作规则明确产权归政府的保障性租赁住房可凭运营权发行不动产投资信托基金（REITs），并规范了产权归其他主体的保障性租赁住房发行不动产投资信托基金（REITs）时权属变更的程序。
（十一）关于政策衔接
一是明确城市更新、旧住宅区改造与土地整备项目建设或配套建设保障性租赁住房的按其规定执行；二是明确深汕特别合作区可参照工作规则办理。
政策原文
深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批工作规则
（征求意见稿）
第一条 【目的意义】
为了贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，进一步规范保障性租赁住房建设涉及的规划用地审批程序，提高审批效率，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市人民政府令第353号）《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令第355号）《深圳市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（深府办函〔2022〕23号）有关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 【适用范围】
本规则适用于本市保障性租赁住房项目的规划用地审批业务办理。
第三条 【职责分工】
市规划和自然资源主管部门（以下简称主管部门）及其派出机构负责保障性租赁住房项目规划和用地供应审批工作。
市住房建设部门负责拟定全市保障性租赁住房规划、计划、标准，统筹做好保障性租赁住房的建设筹集、项目认定、监督管理等工作。
区人民政府（含新区管理机构，下同）按保障性租赁住房年度实施计划落实供应任务，负责组织实施辖区保障性租赁住房的建设筹集、监督管理等工作，以及辖区内保障性租赁住房用地供应涉及的城市更新、土地整备征（转）地历史遗留问题处理和落实保障性租赁住房配套的公共服务设施和市政基础设施的规划建设等工作。
医疗卫生、教育科研、交通运输等各行业主管部门负责结合行业发展需求及相关行业技术标准研究利用公共管理与服务设施、城市基础设施等用地建设保障性租赁住房的可行性，并出具审查意见。
第四条 【新供应建设用地】
新供应居住用地用于建设政府组织配租的保障性租赁住房的，经市政府批准后可以划拨或协议出让方式供应。新供应居住用地用于建设社会主体出租的保障性租赁住房的，应以招拍挂出让方式供应。新供应的商品住房用地，可配套建设一定比例的保障性租赁住房，配套建设比例在出让方案中明确。
新供应公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设保障性租赁住房（规划用途含居住R）的，按保障性租赁住房类型确定供应方式。其中，用于建设政府组织配租的保障性租赁住房的，经市政府批准后可以划拨或协议出让方式供应；用于建设社会主体出租的保障性租赁住房的，应以招拍挂出让方式供应。保障性租赁住房及公共管理与服务设施、城市基础设施的产权归属按我市相关规定确定，并在土地供应方案中明确。
新供应公共管理与服务设施、城市基础设施等用地配套建设宿舍（规划用途不含居住R）的，按我市相关规定供应，也可协议出让方式供应给双主体（相关设施用地单位和保障性住房专营机构），但学校、医院类项目除外；配套建设的宿舍面积超过公共管理与服务设施和城市基础设施面积的，土地用途仍按公共管理与服务设施或城市基础设施的主导功能确定。
第五条 【未完善征（转）地补偿手续空地】
未完善征（转）地补偿手续空地，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设社会主体出租的保障性租赁住房。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。
未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。
第六条 【历史遗留未完善出让手续用地】
历史遗留未完善出让手续用地，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地单位或区人民政府确认的继受单位，用于建设社会主体出租的保障性租赁住房，剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。
第七条 【机关事业单位存量用地】
机关事业单位的存量用地在综合平衡业务用地需求的前提下，原则上由政府收回土地使用权后统筹安排使用。其中，用于建设保障性租赁住房的，按以下规定办理：
（一）规划用途含居住（R）的，在符合规划、权属不变、满足安全要求并综合平衡中远期业务用地需求等因素的前提下，经市政府批准，可由原用地单位建设政府组织配租的保障性租赁住房，也可收回土地使用权后按本规则第四条重新供应。
（二）规划用途不含居住（R）的，在维持原土地用途和权属不变、满足安全要求并综合平衡中远期业务用地需求等因素的前提下，可增加配套宿舍，作为宿舍型保障性租赁住房，由住建部门按规定出具认定意见并纳统。
根据本条款建设的保障性租赁住房建成后可根据实际需要通过资产处置方式划转至保障性住房专营机构，但学校、医院类项目除外。
第八条 【企业、社会组织存量用地】
企业、社会组织的存量用地可在综合平衡业务用地需求、符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经市政府批准，可拆除全部或部分建（构）筑物后用于建设社会主体出租的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房）。其中，已出让未建用地应不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕。
第九条 【产业用地配套建设】
新供应建设用地建设的产业园区配套宿舍，原则上用作宿舍型保障性租赁住房；已供应的产业园区，在确保安全的前提下，可以通过新建、拆除重建、扩建等方式，将产业园区中工业项目配套建筑面积占比上限相应提高到百分之三十，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
新供应的优质产业空间项目配套建设的可分割转让宿舍，建成后可作为宿舍型保障性租赁住房，由住房建设部门筹集纳统。
鼓励将产业园区中多个工业项目配套比例的对应用地面积或者建筑面积集中计算，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
第十条 【原农村集体经济组织用地建设】
原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地等，可以提高居住用地容积率，增加部分用于建设保障性租赁住房。非居住用途的，在符合规划前提下，可以按本规则第八条的规定建设保障性租赁住房。
第十一条 【计划纳入】
新供应用地（含收回后重新供应）建设保障性租赁住房的，按照市住房建设部门相关规定纳入年度实施计划。通过本规则其他渠道建设保障性租赁住房的，在纳入年度实施计划前，市住房建设部门应征求主管部门、相关行业主管部门及区人民政府意见；其中，公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设或配套建设的，在相关行业主管部门研究明确并出具项目实施可行性意见后，由市住房建设部门纳入年度实施计划。
第十二条 【规划审批】
根据本规则建设保障性租赁住房需对规划进行调整的，在市住房建设部门同意纳入年度实施计划后，用地单位向主管部门派出机构提出规划调整申请，并提交具有相应资质的设计机构编制的规划调整方案及其他所需的材料。主管部门派出机构按照授权对规划调整方案予以审查并征求辖区住建、教育、生态环境、交通和相关行业主管部门意见后，按规定进行公示，规划调整方案在市政府批准土地供应方案后完成审批。
保障性租赁住房建设需满足永久基本农田、生态保护红线、基本生态控制线等相关管控要求，土壤、地质灾害、轨道、供电设施、油气管线及其他危险化学品场所等安全控制要求，学位、环境、市政交通等承载力要求以及相关行业建设标准和管理要求。
第十三条 【用地审批】
主管部门派出机构负责拟定土地供应方案，按程序征求市区住房建设、教育、生态环境、文物保护、水务、交通、安全等部门意见后，按程序报有批准权限的人民政府审批。
住建部门应在产业遴选方案或土地供应方案征求意见时出具保障性租赁住房类型认定意见；属产业配套宿舍的，还应在产业监管协议中明确住房类型和纳统要求。
第十四条 【用地手续】
经市、区人民政府批准同意后，以划拨方式供应的，核发划拨决定书或其补充文件；以协议出让方式供应的，用地单位按程序缴纳地价款后签订土地使用权出让合同或其补充协议。配套宿舍用作宿舍型保障性租赁住房的，应在拟定土地供应方案阶段取得住建部门认定意见。
根据本规则第八条需拆除全部或部分已建成建（构）筑物的，在签订土地使用权出让合同或其补充协议前，权利人应持规划许可文件到住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销或变更手续。
保障性租赁住房项目在核发划拨决定书或其补充文件、签订土地使用权出让合同或其补充协议后，按现行规定申请办理不动产登记。
第十五条 【地价计收】
保障性租赁住房项目（含宿舍型保障性租赁住房）按我市地价测算规则缴纳地价。
根据第四条第三款协议出让方式供应给双主体的，产权归政府的公共管理与服务设施、城市基础设施等不计收地价；产权归保障性住房专营机构的宿舍及其配套设施按规定计收地价，并在土地供应方案中明确。
根据第七条、第八条建设的保障性租赁住房及其配套设施（含配套商业）不补缴土地价款，但超出原土地使用权出让合同约定的其他建筑面积应按规定补缴土地价款。
第十六条 【土地使用权年期】
根据本规则第七条、第八条建设保障性租赁住房的存量用地属于出让性质的，使用权年期及起算节点维持原约定不变，到期后可按照届时相关政策办理续期手续；增加的保障性租赁住房土地使用权年期按照居住用地的最高使用年期 70年确定，宿舍型保障性租赁住房的土地使用权年期根据其对应土地用途确定。
根据本规则其他渠道建设保障性租赁住房的，住宅用地土地使用权年期按 70年确定，其他用途的土地使用权年期按国家及我市相关规定确定，土地使用权年期自签订土地使用权出让合同或其补充协议之日起计算；仅提高容积用于建设保障性租赁住房的，土地使用权年期和起算节点维持原约定不变。
第十七条 【合作开发建设】
按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）及我市相关规定合作开发建设的项目，用地单位与合作主体应在拟定土地供应方案前签订合作协议，并通过市住房建设部门审批。保障性租赁住房及配套设施产权分配等相关内容应一并在合作协议、土地供应方案、土地使用权出让合同或其补充协议中明确。
第十八条 【发行不动产投资信托基金（REITs）】
产权归政府的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房），其合作主体可凭运营权发行不动产投资信托基金（REITs）。产权归其他主体的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房），因发行不动产投资信托基金（REITs）需要变更权利人的，经市政府批准后，可按批准文件办理不动产登记。
第十九条 【术语定义】
本规则所称存量用地，是指已核发划拨决定书、签订土地使用权出让合同或取得不动产权证书的合法用地。
本规则所称符合规划是指符合现行已生效法定规划或符合按规定程序调整完成后的法定规划。
本规则所称已出让未建用地，是指以协议出让方式供应并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。
本规则所称历史遗留未完善出让手续用地是指我市范围内已签订土地征用补偿协议并由第三方代为实施征地补偿且已有部分审批手续的可建设用地。具体包括以下情形：
（一）《关于深圳市统征（预征）土地及违法用地补办手续的复函》（粤地政函〔1998〕141号）、《关于深圳市宝安区违法用地补办手续的复函》（粤地政函〔1998〕145号）、《关于深圳市龙岗区土地违法项目补办手续的复函》（粤地政函〔2000〕16号）及《关于确认在治理整顿土地市场秩序中完善历史用地手续的通知》（粤国土资电〔2004〕42号）批复同意完善手续的历史用地；
（二）2001年3月6日《深圳市土地交易市场管理规定》（深府令第100号）实施前经市人民政府用地审批会议批准的经营性用途的历史用地和《中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》（深发〔1998〕23号）印发前经宝安、龙岗两区人民政府用地审批会议批准的历史用地;
（三）2004年8月31日前已经市、区人民政府审批的经营性用途的历史用地；
（四）2007年6月30日前已经市、区人民政府审批的工业用途的历史用地；
（五）经市政府认定的其他用地情形。
第二十条 【政策衔接】
城市更新、旧住宅区改造与土地整备项目建设或配套建设保障性租赁住房的，按相关规定执行。
深汕特别合作区的保障性租赁住房项目规划用地审批可参照本规则办理。
第二十一条 【施行日期】
本规则自公布之日起施行，有效期五年。
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深圳市公共租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）
起草说明
一、起草背景
（一）落实中央住房工作部署，着力解决大城市住房问题。
近年来，中央明确要求解决好大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。要求因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。
（二）加快推进社会主义先行示范区建设，在住有宜居方面取得新进展。
中共中央国务院《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》要求深圳“朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例”，并赋予深圳“民生幸福标杆”的战略定位，要求深圳“建成全覆盖可持续的社会保障体系”，实现“住有宜居”。
（三）做好配套政策支撑，进一步规范规划用地审批程序。
《深圳市公共租赁住房管理办法》（深圳市人民政府令第352号）《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令第355号，以下简称深府355号令）等文件原则明确了公共租赁住房的规划与计划管理、用地供应方式及渠道、规划和用地审批等方面内容，亟需制定配套措施进一步规范、明确具体的规划用地审批操作规则。
二、主要内容说明
工作规则共十八条，从公共租赁住房项目的供应渠道、审批流程等方面进行了详细规定。
（一）关于供应渠道
工作规则以深府355号令为依据，在《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）的基础上，细化明确了新供应、未完善征（转）地补偿手续空地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、政府机关和企事业单位存量用地、原农村集体经济组织用地等渠道具体的供应规则。
（二）关于新供应用地建设
针对新供应建设用地，工作规则区分不同规划用途明确了供应方式。其中，复合建设公共租赁住房（规划用途含居住R）的，可以划拨或协议出让方式供应。
（三）关于原农村集体经济组织用地建设
按照深府355号令相关规定，明确了原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地提高容积率或改变土地用途后建设公共租赁住房的基本规则，并与已出让未建用地、已建的合法用地建设公共租赁住房的规则进行了衔接。
（四）关于审批流程
进一步明确公共租赁住房建设项目审批流程，一是明确了各类项目计划纳入和规划审批的程序和相关要求；二是明确了用地审批的基本流程及住房建设部门在土地供应方案阶段的具体工作要求；三是明确了各类项目用地手续办理程序和相关要求。
（五）关于政策衔接
一是明确城市更新、旧住宅区改造与土地整备项目建设或配套建设公共租赁住房的按其规定执行；二是明确深汕特别合作区可参照工作规则办理。
政策原文
深圳市公共租赁住房项目规划用地审批工作规则
（征求意见稿）
第一条【目的意义】
为了贯彻落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的决策部署，加快推进中国特色社会主义先行示范区建设，保障和改善民生，规范公共租赁住房项目的规划用地审批，根据《深圳市公共租赁住房管理办法》（深圳市人民政府令第352号）《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（深圳市人民政府令第355号）有关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 【适用范围】
本规则适用于本市公共租赁住房项目的规划用地审批业务办理。
第三条 【职责分工】
市规划和自然资源主管部门（以下简称主管部门）及其派出机构负责公共租赁住房项目规划和用地供应审批工作。
市住房建设部门负责拟定全市公共租赁住房规划、计划、标准，统筹做好全市公共租赁住房的建设、供应、分配、监督管理等工作。
区人民政府（含新区管理机构，下同）按公共租赁住房年度实施计划落实供应任务，负责组织实施本区公共租赁住房的分配管理等工作，以及辖区内公共租赁住房用地供应涉及的城市更新、土地整备征（转）地历史遗留问题处理和落实公共租赁住房配套的公共服务设施和市政基础设施规划建设等工作。
医疗卫生、教育科研、交通运输等各行业主管部门负责结合行业业务发展需求及相关行业技术标准研究利用公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设公共租赁住房的可行性，并出具审查意见。
第四条【新供应建设用地】
新供应居住用地用于建设公共租赁住房的，经市政府批准后，可按相关规定以划拨或协议出让方式供应。新供应的商品住房用地，可配套建设一定比例的公共租赁住房，配套建设比例在出让方案中明确。
新供应公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设公共租赁住房（规划用途含居住R）的，经市政府批准后，可以划拨或协议出让方式供应。公共租赁住房及公共管理与服务设施、城市基础设施产权归属按我市相关规定确定，并在土地供应方案中明确。
第五条【未完善征（转）地补偿手续空地】
未完善征（转）地补偿手续空地，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设公共租赁住房。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。
未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。
第六条【历史遗留未完善出让手续用地】
历史遗留未完善出让手续用地，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地单位或区人民政府确认的继受单位，用于建设公共租赁住房，剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。
第七条【已出让未建用地】
已出让未建用地不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕的，在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，住宅建筑面积部分可用于建设公共租赁住房。其中，居住用地原出让合同约定为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。
第八条【已建的合法用地】
土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部或部分现有建（构）筑物，用于建设公共租赁住房。其中，居住用地原土地使用权出让合同约定或不动产权证登记为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。
拆除的建（构）筑物建成时间原则上应大于10年。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定，未办理验收的可由主管部门通过卫星影像图等综合判定建成时间。
已纳入土地整备年度计划、拆除重建类城市更新单元计划的用地，及宗地所在片区需统筹城市更新、土地整备等方式落实大型公共设施的，不得按本条款规定开发建设。
第九条【政府机关、企事业单位存量用地】
政府机关、事业单位空闲的存量用地在综合平衡业务用地需求的前提下，原则上由政府收回土地使用权后纳入土地储备，符合规划的按规定重新供应，可用于建设公共租赁住房。
企业空闲的划拨用地，符合规划的可用于建设公共租赁住房，也可收回并纳入土地储备后按规定重新供应。
第十条【原农村集体经济组织用地建设】
原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地等，可以提高居住用地容积率，增加部分用于建设公共租赁住房。非居住用途的，在符合规划前提下，可以按本规则第七条、第八条的规定建设公共租赁住房。
第十一条【计划纳入】
新供应用地（含收回后重新供应）建设公共租赁住房的，按照市住房建设部门相关规定纳入年度实施计划。通过本规则其他渠道建设公共租赁住房的，在纳入年度实施计划前，市住房建设部门应征求主管部门、相关行业主管部门及区人民政府意见；其中，公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设的，在相关行业主管部门研究明确并出具项目实施可行性意见后，由市住房建设部门纳入年度实施计划。
第十二条【规划审批】
根据本规则建设公共租赁住房需对规划进行调整的，在市住房建设部门同意纳入年度实施计划后，用地单位向主管部门派出机构提出规划调整申请，并提交具有相应资质的设计机构编制的规划调整方案及其他所需的材料。主管部门派出机构按照授权对规划调整方案予以审查并征求辖区住建、教育、生态环境、交通和相关行业主管部门意见后，按规定进行公示，规划调整方案在市政府批准土地供应方案后完成审批。
公共租赁住房建设需满足永久基本农田、生态保护红线、基本生态控制线等相关管控要求，土壤、地质灾害、轨道、供电设施、油气管线及其他危险化学品场所等安全控制要求，学位、环境、市政交通等承载力要求以及相关行业建设标准和管理要求。
第十三条 【用地审批】
主管部门负责拟定土地供应方案，按程序征求市区住房建设、教育、生态环境、文物保护、水务、交通、安全等部门意见后，按程序报市人民政府审批。
住建部门应在土地供应方案征求意见时出具公共租赁住房类型认定意见。
第十四条【用地手续和地价计收】
经市人民政府批准同意后，以划拨方式供应的，核发划拨决定书或其补充文件；以协议出让方式供应的，用地单位按程序缴纳地价款后签订土地使用权出让合同或其补充协议。其中，根据第八条建设的已建合法用地，按城市更新地价标准计收地价。
根据本规则第八条建设的已建合法用地，在签订土地使用权出让合同或其补充协议前，权利人持规划许可文件到区住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销或变更手续。
公共租赁住房项目在核发划拨决定书或其补充文件、签订土地使用权出让合同或其补充协议后，按现行规定申请办理不动产登记。
第十五条【土地使用权年期】
根据本规则建设公共租赁住房的，住宅土地使用权年期按 70年确定，其他用途的土地使用权年期按国家及我市相关规定确定，土地使用权年期自签订土地使用权出让合同或其补充协议之日起计算。仅提高容积用于建设公共租赁住房的，土地使用权年期和起算节点维持原约定不变。
第十六条【术语定义】
本规则所称存量用地，是指已核发划拨决定书、签订土地使用权出让合同或取得不动产权证书的合法用地。
本规则所称公共利益用地是指规划确定的城市基础设施、公共服务设施用地和公园绿地等。
本规则所称符合规划是指符合现行已生效法定规划或符合按规定程序调整完成后的法定规划。
本规则所称已出让未建用地，是指以协议出让方式供应并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。
本规则所称历史遗留未完善出让手续用地是指我市范围内已签订土地征用补偿协议并由第三方代为实施征地补偿且已有部分审批手续的可建设用地。具体包括以下情形：
（一）《关于深圳市统征（预征）土地及违法用地补办手续的复函》（粤地政函〔1998〕141号）、《关于深圳市宝安区违法用地补办手续的复函》（粤地政函〔1998〕145号）、《关于深圳市龙岗区土地违法项目补办手续的复函》（粤地政函〔2000〕16号）及《关于确认在治理整顿土地市场秩序中完善历史用地手续的通知》（粤国土资电〔2004〕42号）批复同意完善手续的历史用地；
（二）2001年3月6日《深圳市土地交易市场管理规定》（深府令第100号）实施前经市人民政府用地审批会议批准的经营性用途的历史用地和《中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》（深发〔1998〕23号）印发前经宝安、龙岗两区人民政府用地审批会议批准的历史用地;
（三）2004年8月31日前已经市、区人民政府审批的经营性用途的历史用地；
（四）2007年6月30日前已经市、区人民政府审批的工业用途的历史用地；
（五）经市政府认定的其他用地情形。
第十七条【政策衔接】
城市更新、旧住宅区改造与土地整备项目建设或配套建设公共租赁住房的，按相关规定执行。
深汕特别合作区的公共租赁住房项目规划用地审批可参照本规则办理。
第十八条【施行日期】
本规则自公布之日起施行，有效期五年。
内容来源：深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》、《深圳市共有产权住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》意见的通告https://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_10782069.html
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