今天水一篇文章，最近没太多热点，昨天东泰禾上架法拍，吸引了一波热度，正好配合今天阳光城龙庭路95号的成交，水一水。

东泰禾上架

京东拍卖上架了东二环泰禾广场7层商业mall及1203个地下车位，其中商业mall起拍价的27.87亿，车位起拍价1.22亿。

土拍历史：2011年，泰禾拿下宗地2011-07号，面积226亩，2013年，泰禾加码拿下隔壁258亩的综合用地。

这也就构造了福州体量最大的城市综合体，配合着板块的持续开发，泰禾商场也成了板块的第一个地标。

后来泰禾暴雷，在板块开发的豪宅金府大院，各种捆绑加价达到5.6W，最终停工烂尾，截止目前依然没有交房。

前几天，在A股市场的泰禾，连续二十个交易日的每日收盘价均低于1元，触及了深交所规定的股票终止上市情形，最终被摘牌退市。

最后市值10.7亿，对比高峰期500亿，可以说这样的走势，也基本是大部分暴雷房企的缩影。

对于这次上架的东泰禾，去年在阿里法拍上架招商，当初盛传万科接盘。

1年过后，正式上架法拍，这个给板块带来极大关注的商圈，能否成交会是一大热点。

对于目前东二环板块，泰禾商圈周边次新，整体二手均价都不低，除了保利香槟外，基本都在3.5-4.5W。

今年的榕博小的提前三年落户，配合这次中考录取率偏差的表现，负面利空也不少。

如今泰禾商圈整体的人流和运营情况也不如当初，整个板块的热点已经转移到了晋安湖。

后续东泰禾，谁能接受，以及能否重塑辉煌？

龙庭路95号

今天早上位于鼓楼区的豪宅，阳光城打造的龙庭路95号，法拍成交一套C1-1502单元，面积283.4平，评估单价55500，评估总价1573W。

最终成交：1365W，单价4.8W。

对于这个豪宅项目，历史也较久远，2016年8月，阳光城以15.5亿元竞得宗地2016-11地块，溢价率106%，成交楼面价21685元/㎡，地块须提供安置房建筑面积42435㎡，由市政府指定单位按照8467元/㎡回购。

由于配建安置房，最终可售楼面价达到4.5W，成为福州的地王盘。

项目捂盘多年，2021年底开始领证上市，打造两栋联体楼，类似裤衩，面积283平、235平，物业费9.9，宣称验资1000万。

项目一领证就全部网签，也给福州楼市带来一波热度，各种刷屏豪宅被抢光。

不过最终这些已网签的房源，大部分都变黄，产权被冻结。

从备案价来看，整体备案均价4.6W，公摊15.9%，车位配比1：2.7，车位49W。

在当时阳光城的业绩预报回复函，也描述了这个项目的价格变化，2021年市场下行且限价严格，预计售价无法覆盖项目成本。（由8.72万下降至6.42万）

这个捂盘5年上市的项目，彻底错过了福州楼市的高峰。

价格也从预期近9W跌倒6.4W，当然最终的结局比这个回复函还惨淡。

从法拍公告来看，除了网签的8套房源外，剩余78套全部法拍，评估总价11.5亿，套均1474W，车位223个，评估总价9392W，平均42W。

在公告还特别说明由于总价较大不利于整体处置变现，采取分批上架的方式。

从房源单价来看，评估单价在5.5W左右，不过从这次首套成交的高楼层房源来看，低于评估价，4.8W成交。

此时回顾过往，4.5W拿地，预期售价8.7W，由于楼市下行降到6.42W，房企暴雷法拍评估5.5W，最终成交4.8W。

这个福州的地王盘，价格直接走了一个轮回。

后续剩余房源预计还会陆续上架法拍，这个位于鼓楼，外立面亮眼、门槛较高的豪宅项目，假如持续以4.8W左右的价格成交，对于整个楼市也多多少少存在影响。

目前福州楼市，在售的或者交房的改善项目，去年天琴湾5.5W+2个车位，朗云4.8W+车位，目前的上海西建发和国贸，4.8W+车位，刚交房的养云二手5W+。

从对比来看，这些项目虽然面积门槛差异不小，不过也存在个别户型在180-200平米，配合不低的单价，总价也达到千万左右。

从价格来看，也存在一定竞争。

对于法拍房源，自身的也存在一些特殊+风险，对于市场整体而言，接受度也不算太高。

对于豪宅法拍，此前福州也有先例：

去年11月6日，阿里拍卖了一套融侨外滩A区的房源，面积279平米，楼层10层。

起拍价640W，吸引31069次围观，27人报名，1243次出价，最终定价2000.5W。

平台给出的市场价是1900W，比市场价高出100.5W。

从对比来看，更新的龙庭路95号，最终的成交单价，远低于外滩A区，这里面的因素为何？

预计法拍也存在猫腻，是真法拍还是假法拍，不太好评估。

盘点总结

对于项目的房企阳光城，作为暴雷的闽系，与泰禾一样，连续20个交易日的每日收盘价均低于1元，触及股票终止上市情形。

两家福州极具代表的房企，作为当初的千亿房企，最终在这一轮楼市洪流里面，都以暴雷退市，剩余资财法拍结束。

配合近期碧桂园的负面，在前年开始的暴雷，到去年的保交楼，再到目前的舆论，看上去暴雷还在持续。

这些房企相关的楼盘，也多多少少被波及，比如位于上街的阳光城旭辉·榕心江来，业主发现停工后，咨询相关部门。

闽侯县住房和城乡建设局在回复中透露，旭辉榕心江来项目目前已经停工，原因是项目应回未回安置房回款未到位，市场销售疲软，导致项目现金流暂时性枯竭，无法支撑项目至交付前工程款需求。

此时再去回顾此前那些保交楼的项目，不少依然还在停工状态。

回想当初千亿的风光，再到如今被清算资产的局面，配合留下的一地烂摊子，也是令人唏嘘！