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我国公募REITs破风疾行，肩负民生重任的保障性租赁住房公募REITs作为REITs市场的重要组成部分，备受瞩目。
在保租房REITs发行一周年之际，本期然观点将回顾这一年中国保租房REITs的发展亮点，展望未来市场发展和投资趋势。
四大亮点
亮点1：住房租赁行业商业闭环模式已形成
✦目前四只保租房REITs表现稳定，行业内的资金流动性明显增强。通过发行REITs后回笼的资金，保租房供给得到有效增加。这意味着住房租赁行业已形成完整的“筹集、建设、运营到退出”的商业闭环模型。这一模型的实施路径也已清晰——“培育孵化租赁住房项目+通过REIT实现资金回收再循环滚动投资+做大保租房REIT及促进轻资产管理规模”，可供行业发展借鉴。
亮点2：底层资产运营表现持续强劲
✦四单保租房REITs运营表现稳定，底层资产项目均位于需求旺盛区域，因此各个项目的出租率均高于95%，租金水平稳定且涨幅平稳。而且受益于智能化管理系统，各个项目的租金收缴率普遍超过95%，租金收入保持稳定，这也使得四只REITs的分配金额保持增长。目前唯一一只以市场化租赁项目为底层资产的华夏基金华润有巢REIT，在租户结构上与其他三只REITs略有不同，租户类型分散，企业租户占比不超过10%。该只REIT在可供分配金额方面表现突出，二季度可供分配金额达到1615.98万元，分派率高于5%，表现出强大的现金流生产和持续分配能力。
亮点3：政策鼓励更多资本进入市场
✦证监会对保障性租赁住房项目发行REITs的首发评估净值要求进行了调整，首发规模由10亿元降低到8亿元，而且收益率要求从4%降低为3.8%，旨在降低发行门槛，使分布在城市的租赁住房项目能够作为底层资产参与到保租房REITs发行。同时，一系列的财税政策为租赁住房企业创造了有利的市场环境，成为民间资本进入这一领域的推动力。
亮点4：中国租赁住房REITs市场规模潜力大
✦与国际租赁住房REITs市场相比，我国租赁住房REITs市场发行数量及发行规模还有很大空间。以美国租赁住房REITs为例，美国已发行23只租赁住房REITs，发行规模接近1400亿美元。而我国目前发行保租房公募REITs4只，总发行额为56.1亿元，与成熟市场存在较大差距。基于中国广阔的国土、庞大的人口以及日益增长的租住需求，未来中国的住房租赁公募REITs市场规模可期。
三大挑战
挑战1：一级市场流动性不足，二级市场价格波动明显
✦保租房REITs在一级市场的流动性不足导致二级市场的价格波动。一级市场流动性不足主要有以下两方面原因：
一是资产估值方法亟待优化。一级市场投资者关心的是资产的估值，而不仅仅是资产的价格。当前的估值方法未能全面反映资产的真实价值，应采用引入隐含资本化率这类指标（即需要考虑无风险利率加上风险溢价）的方法来评估资产的价值。
二是预期不明朗影响投资人决策。诸如土地到期后的续期政策问题现阶段未明确，也是影响保租房REIT价格判断的原因。
三是估值跟发行价格的关系问题。REITs采用询价和网下定价机制，并设置了询价区间，根据这个区间，可以计算出上、下限价格对应的预期分红收益率，并基于实际的发行价进一步计算预期的分红收益率。但上、下限价格对应的预期分红收益率存在较大波动性，如何在询价区间内进行估值也在一定程度上影响了二级市场价格。
挑战2：多元主体需尽快找准定位，积极参与保租房公募REITs
✦目前的4只保租房REITs发行主体均为国有企业。其他性质企业进入租赁住房REITs市场面临符合合规性、评估净值等发行要求的重资产数量及且可供扩募的重资产数量均有限，可持续性不乐观。这部分企业可将手中的资产作为扩募资产，参与到已经发行公募REITs的平台中去。此外，也可以在不动产金融化过程中与私募基金合作。再者，作为具备专业运营能力的第三方，输出轻资产管理服务，为公募REITs赋能。
挑战3：底层资产亟待多元化探索，业务模式创新需持续
✦目前的4只保租房REITs底层资产具有单一城市、单一筹集渠道及单一产品业态的“三单一”特点。对于投资人而言，分散投资风险是必要之举。聚焦到保租房公募REITs底层资产，多城市组合、新建类与改造项目组合以及融合租赁社区和青年公寓等多元产品线组合的具有“三多元”特点底层资产则更有利于分散投资风险。
在底层资产多元化探索之外，进行业务模式创新、提高资产管理能力、扩募等也是保租房REITs持续发展必须关注的问题。
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