商业用地变永久农田？南沙某小区业主怒提311条意见！|住宅用地|南沙|商业用地|小区|广州|控规|明月

今年6月，《广州南沙新区国土空间总体规划(2021-2035)草案》发布并向公众征求意见。

前情回顾：重磅发布！广州南沙新区国土空间总体规划(2021-2035)草案！！

近日，南沙规自局发布该方案的公开征求意见反馈表。意见征集期间共收到331条意见，采纳并解释说明329条，部分采纳1条，不采纳1条。有趣的是，其中311条意见出自同一业主单位。

到底是什么事情，让311位业主齐心协力，积极向官方争取的呢？

原来是万科海上明月小区居民业主反馈，小区南侧局部用地在已公布的控规中规划为商业、配套用地，在国土空间规划中规划为永久基本农田，对该小区居民未来生活、工作影响极大，建议取消该处永久基本农田，保障原有控规落地。

值得注意的是，为了取消该处永久基本农田，业主们齐心协力，向官方提了311条重复意见。

不仅如此，小区业主们也在领导留言板上向市委书记反应此事。

业主们提到的商业用地变更为永久基本农田是怎么回事呢？

南沙区2020年发布《南沙新区亭角片区控制性规划》，根据控规显示，万科海上明月小区南侧有2宗商业商务用地。

商业商务用地用于建设商业服务业用房屋，可以细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。根据规划要求，商业用地一般可建综合商厦、购物中心、百货商场、超市、专业商店、旅馆酒店、酒店式公寓、写字楼、会展中心等建筑。

然而，根据南沙区国土空间总体规划（2021-2035)草案公示，海上明月小区南侧的地块均变更为永久基本农田。

在土地使用上，永久基本农田是依法划定的优质耕地，重点用于发展粮食生产，特别是保障稻谷、小麦、玉米三大谷物的面积。国家对永久基本农田实行严格的保护制度，无论什么情况下都不能改变其用途，不得以任何方式挪作它用的基本农田。

简单来说，就是万科海上明月小区南侧原本规划建设商业商务设施，但由于土地性质变更，以后将用作农田。而且通过上图可以看到，海上明月小区犹如“孤岛”般的存在，周围均为永久农田。

对于控规调整一事，为什么小区业主群情鼎沸，多次向官方提出取消该处永久基本农田，保障原有控规落地呢？

其实，最主要是由于万科海上明月小区缺乏商业生活配套，导致生活不便造成的。

据了解，万科海上明月配建有约3万㎡万科里，今年1月份已经低调开业。

目前万科里进驻的配套包含阳光超市、奔驰门店、沙县小吃、钱大妈、珍之堡咖啡、童乐堡、古老东方、广州图书馆海上明月分馆、仁惠堂大药房...档次从亲民到高端，也算应有尽有。

只不过查询楼盘过往的宣传资料发现，万科宣传该商场会涵盖健身房、电影院、儿童培训、大型商超以及餐饮，还列出了屈臣氏、星巴克、海底捞等大品牌，为业主提供一站式生活服务。

如今虽然已有部分商家入驻，但未见屈臣氏、星巴克、海底捞等品牌，业主们曾多次对此表达过不满。也因此业主们寄希望于南侧的商业商务用地，希冀未来能够建设购物超市、餐饮等配套设施，引进知名品牌，改善生活品质。

如今南沙区国土空间规划（2021-2035）尚未正式发布，该用地是否有可能保持原有规划呢？

对此，南沙规自局作出解释：目前也正积极主动向上级主管部门争取优化永久基本农田布局调整政策，待取得国家政策支持后，统筹考虑公众意见所提及的永久基本农田布局调整。

具体回应

1.公众意见所述地块控规在广州市南沙区亭角地区控规深化及城市设计范围内，控规于2020年2月经管委会批复。根据2020年2月的现行土地利用总体规划，该地块周边未规划为永久基本农田。

2.在编国土空间总体规划期间，全国永久基本农田划定工作是按自然资源部统一部署的规则开展，需在国家下发的长期稳定利用耕地内划定。经核，公众意见所述地块周边用地为国家下发的长期稳定利用耕地图斑，依规则划为永久基本农田。自然资源部已于2022年10月审核并启用南沙的永久基本农田数据。永久基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。重大建设项目选址确实难以避让永久基本农田的，应按《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3 号）开展论证及补划。我局目前也正积极主动向上级主管部门争取优化永久基本农田布局调整政策，待取得国家政策支持后，统筹考虑公众意见所提及的永久基本农田布局调整。

简单来说，永久基本农田是在国家下发的长期稳定利用耕地内划定，目前这2宗商业商务用地已经被划定为永久基本农田，任何单位和个人不得擅自占用或改变用途，但是南沙规自局会积极向上级主管部门争取优化调整。

值得注意的是，本次国土规划中，与万科海上明月南侧这2宗用地类似的还有珠江街宝成围区域，该片区同样规划有大片永久基本农田。

本次意见反馈中，有市民同样建议该范围永久基本农田调整为城镇开发区域，理由为该区域有15号线31号线等多条地铁交汇，规划永久基本农田是对土地价值的极大浪费。

但最终南沙区规自局对该建议的答复是：不予采纳。

具体回应

全国永久基本农田划定工作是按自然资源部统一部署的规则开展。经核，公众意见所述地块周边用地为国家下发的长期稳定利用耕地图斑，依规则划为永久基本农田。自然资源部已于2022年10月审核并启用南沙的永久基本农田数据，现阶段无法调整。永久基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。重大建设项目选址确实难以避让永久基本农田的，应按《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3 号）开展论证及补划。

从南沙规自局的回应，可以明确南沙区国土空间规划（2021-2025）中划定的永久基本农田，现阶段是无法调整的。

即便南沙争取优化永久基本农田布局调整政策，但层层上报审批调整，所需时间不短，而且近年来国家强调坚决守住永久基本农田保护红线，因此目前万科海上明月南侧2宗用地取消该处永久基本农田，保障原有控规落地的可能性不大。

只不过，凡事都有一线生机。根据规定，一般建设项目不得占用永久基本农田，但重大建设项目选址难以避让永久基本农田的，应按《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》开展论证及补划。

也就是说，那2宗商业商务用地是可以拿来建设重大建设项目的。

那么，国家规定的重大建设项目有什么呢？

2023年6月13日，自然资源部印发《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89号），最新明确了占用永久基本农田重大建设项目范围，主要为以下6项目内容。

（1）党中央、国务院明确支持的重大建设项目（包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目）；

（2）中央军委及其有关部门批准的军事国防类项目；

（3）纳入国家级规划（指国务院及其有关部门颁布）的机场、铁路、公路、水运、能源、水利项目；

（4）省级公路网规划的省级高速公路项目；

（5）按《关于梳理国家重大项目清单加大建设用地保障力度的通知》（发改投资〔2020〕688号）要求，列入需中央加大用地保障力度清单的项目；

（6）原深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、民生发展等项目。