疫情以来，房地产市场持续下滑，虽然2023年年初小幅回暖，但由于大环境和行业信心的缺失，市场还是呈现下滑态势。新房、二手房量价齐跌，南京各个板块都面临价格体系重塑，与2016年价格疯涨形成鲜明对比。这样的市场环境下仍旧坚挺的也就只有核心的板块了，优质的区位、资源及配套是其稳健的资本，而雨花核心区就是这样一个逆市翻红，让众多刚需、刚改客户选择的稳定板块。

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板块定位

雨核板块位于两桥中央商务区，定位雨花台地区级中心，是位于河西、软件谷、南部新城等众多城市核心围合中心，板块自身发展的同时，在河西、软件谷以及南部新城等核心区的高新信息技术产业及金融服务产业和醇熟配套的加持下，板块价值逐步攀升。但由于板块规划能级有限，且南区多为保障房建设区，短时间无法全新规划，城市建面较差，未来整体发展受限，整体来看雨花核心区是一个稳中带进，但天花板有限的板块。

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板块分析

雨花核心区是地区级综合服务中心 ，是周边区域商贸商务配套服务和产业升级的重要补充 ，将打造城市形态、建筑形态、产业形态“三位一体”的两桥地区新地标。北侧规划以居住和优质配套为主 ，规划打造高端人居。

板块交通通达，地铁线及快速路节点均完全打通，可快速通往全城。配套层面，教育配套优质，医疗、商业配套在建中，现状欠缺，预计2024年后，板块配套将趋于成熟，且能级较高。

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市场分析

土地市场

雨核板块整体范围较小，且南侧主要为保障房小区，板块内土储有限，近3年仅出让5幅涉住用地，其中21年2幅体量相对较大，23年2幅体量相对较小，板块土地市场热度较高，房企关注度较高。

板块内近3年成交地块除综合体项目外，其余均触顶摇号，溢价率在15-20%左右，近期出让地块主要分布在北区为商品住房聚集区，房企关注度较高，且朗拾雨核首开去化超百套，新房市场热度也在全市前列。

住宅市场

2020年市场向好，雨核呈现供不应求状态，由于板块处于空窗期，供应减少，21年供销萎缩，22-23年受市场大环境影响整体呈现供略过于求的状态，成交均价于2022年接近4w/㎡达到顶峰以后，2023年小幅下滑，板块市场表现较为稳健。

雨核板块22年1月至今，100-120㎡首置首改产品成交占比44%（主要为云上润府108㎡和金基嘉玥118㎡）；其次为130-144㎡改善产品成交占比41%（主要为云上润府141㎡和金基嘉玥143㎡）。板块成交总价段集中在400-600万之间，对应中产阶层客户。

近一年雨核板块在售存量在1-7万㎡以内，去化周期在1-8个月，2023年以来由于板块供应不足及市场下滑严重，流速放缓，且6-7月，板块集中供应，导致板块存量及去化周期攀升；截止8月中旬，雨核总库存约29.97万㎡，在售及待售项目3个，按近6个月流速计算，去化周期约22个月，整体来看雨核板块库存及去化周期处于相对健康状态，板块抗风险能力较高。

二手房市场

由于板块范围较小，近一年月度二手房成交量普遍在20-30套之间，成交均价普遍在2.8-3.2万/㎡以内，板块内次新房主要为中海城南公馆、龙湖天钜等成交价约4.02-4.06万/㎡，与新房无倒挂，集中在南区的老小区成交价约2.1-2.6万/㎡。

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竞争关系

板块内竞争

雨核板块目前2个项目在售，一个项目待入市，其中数字大道以北的万科朗拾雨核7月末首开，热度相对较高，其左侧建发璞云预计最快10月首开，另为数字大道以南华润置地中心在售。

板块外竞争

雨核贴身竞争板块为软件谷板块和铁心桥板块，其中软件谷板块与雨核板块能级相似，其优势为有大量的信息产业人口聚集，在售项目均价及总价段基本重合，下游板块铁心桥，其配套能级弱于雨核，且有高架等不利因素，在售均价较雨核低约1000-2000元/㎡，总价段相似。

另江北核心区均价及总价段与雨核也基本重合，雨核板块优势在于区位紧邻双城市核心，且配套将于近几年逐步兑现，板块价值基本实现，且保值能力较强，但未来潜力有限；而江北核心区规划能级为国家级新区，起点较高，但板块价值落地仍需时间建设，未来潜力较大，现行市场信心不足，板块热度持续下滑。

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客户分析

从板块在售项目成交客群来看，城南地缘以及软件谷产业客户占比达55%，其次为临近河西、江宁板块导入的工作客户占比35%。成交客户置业目的主要以首改、再改为主，客户职业主要为金融、IT和公务员。

雨核板块在售项目总价段在450-690万，处于高端首置和首改的总价水平，主要针对的也是中产水平的客户群体，而雨核板块左邻河西南，上接软件谷，这两个板块的互联网金融和信息技术产业从业人群密集，且板块房价较高，房源有限，这样的情况下雨核板块确实是不错的选择，配套齐全，交通便利，通达性强，如果产品配置能跟上客户需求，那么项目热度还是可以期待的。

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板块发展分析

雨核板块是位于河西、软件谷、南部新城等众多城市核心围合中心和核心区，区位的优势在于通达各个核心板块，以及接受各核心板块的高能级配套辐射都十分便捷，这对于核心板块的中产阶层吸引力较大，加上板块内配套近年内都将落地，板块价值将进一步提升，所以逆市之下，引发客户关注也在意料之中。

市场下行，加上经济大环境影响下，客户的预期持续下降，稳定的市场表现或将成为客户首要考虑条件。雨核的板块价值基本都展现在客户的眼前了，保值能力也相当可观，那么落户于此也不失为稳健的选择。

文/南京克而瑞分析师 章周垚

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