房地产企业业绩阴霾没能在2023年散去。据Wind数据，截至8月10日，申万一级行业分类的119家A股房地产企业中，已经有69家披露了上半年业绩预告，其中42家房企均预计亏损，占比超六成，其中不乏行业龙头、央企国企。
如此背景下，碧桂园8月30日发布的2023中期报告显示，2023年上半年碧桂园实现权益合同销售金额约1288亿元，权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%，营业收入约2263亿元，同比上升39.4%。
目前，碧桂园净资产仍充足。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元。同时，碧桂园债务规模持续降低。截至报告期末，公司有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元，净借贷比率仅50.1%，继续保持行业较低水平。
半年回顾：保运营、保交付
2021年下半年以来，中国房地产市场迎来了重大挑战，销售低迷、回款走弱、融资困难，现金流压力持续加大，目前已有数十家房企接连出现实质性违约。此外，企业预警通数据显示，2020年以来，仅统计房地产行业有起始和兑付日期的债券展期信息，已经高达255条。
2023年依旧是中国地产行业充满挑战的一年。在第一季度短暂的“小阳春”行情之后，住房销售规模在二季度迅速回落，住房消费预期、房地产开发景气指数再次转弱。国家统计局数据显示，1-7月商品房销售金额同比增速重新转负，一季度燃起的复苏火种彻底熄灭。7月单月，商品房销售超预期下挫，单月销售面积环比跌46%，超近五年同期环比跌幅。
面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，碧桂园全力突围，展现出较强的销售韧性。碧桂园中期报告透露，今年上半年共实现权益合同销售额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米。权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%，已连续八年稳定在90%以上。
虽然面临市场环境压力，碧桂园仍全力以赴扛起企业的社会责任。2023年上半年，碧桂园连同其合营企业和联营公司累计完成交付房屋近27.8万套。
中指研究院此前发布的《2023上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2023上半年，有4家企业交付套数超十万套，其中碧桂园位居榜首，接近第二、三、四名交付量的总和。
而此前的2022年，碧桂园全年交付房屋近70万套，亦居行业首位。一年半时间、近百万套房屋的交付，牵涉到万亿价值的资产和百万家庭几代人的辛苦积蓄，也是碧桂园作为头部房企对责任的坚守。
除了保障天量房屋的按期交付，碧桂园还努力坚持高质量的交付。2023年上半年，碧桂园累计验收通过工法样板工序21118个，交付评估通过率高达93%，维修服务满意度稳步提升7%，房屋质量满意度提升4%。
据悉，今年全年碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除今年上半年已交付的27.8万套，下半年的交房任务仍有40多万套。碧桂园管理层在中期报告中表示，将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并确保完成保交楼任务。“碧桂园一定会坚守企业社会责任，努力兑现对业主、对社会的承诺，积极解决问题，坚决不躺平，客观的外部困难不会成为公司止步不前的理由。”
中指研究院评价认为，“保交楼”已成为房地产行业当下核心关注点。在当前市场背景下，交付力是企业最大的产品力及品牌力。提高交付力一方面可以加快房屋交付进度，更快地回笼受监管的资金，提高资金利用效率。另一方面，交付力的提高可增强企业信誉，强化品牌形象，赢得更多购房者的信赖和选择，为企业的长期发展打下坚硬的基础。
如果说销售额、回款率维持高位反映了碧桂园的运营能力，那么超大规模的交付量则反映出碧桂园协调各方资源的执行力仍然很强。它们证明，尽管遭遇挑战，碧桂园仍然韧性十足。
盘点家底：经营性现金流保持净流入
现金流是企业的生命线。在资本市场信心尚未修复的今天，尤其如此。
上半年，碧桂园努力维持销售规模和高回款率，保障经营性现金流安全，增强企业自身造血功能。报告期内，碧桂园经营活动产生的现金流量净额继续保持正向。历史数据也显示，2016-2022年，碧桂园经营活动中的现金流净额，只有2020年为净流出，其余年份皆为正值。净经营性现金流为正，即企业在经营活动中流入现金大于流出现金，表明企业自身造血功能较好、获取现金流能力突出、应对风险能力相对更强，这在近两年行业低迷的背景下极为难得。
而碧桂园筹资活动中的现金流净额，2016-2019年为正值，但受整体融资环境恶化影响，2020-2022三年呈大幅流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿，连续三年净偿还；同时有息债务总额净减少额度接近1000亿，这些债务的偿还大部分来自公司内部自有资金。
筹资活动中现金的持续大幅净流出，意味着公司财务保持净偿还状态，债务规模持续压减。截至报告期末，公司有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元，净借贷比率仅50.1%，继续保持行业较低水平。值得注意的是，碧桂园期末合同负债余额达6036亿元。在房地产行业，这是无息的预收楼款，无需现金偿还，只要房屋正常交付就可结转为收入。
同期，碧桂园已签约或已摘牌的内地项目总数为3103个，已获取权益可售资源共计约7801亿元，均衡布局于各能级市场，可支撑未来发展需求。
目前，碧桂园净资产仍充足。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，资产完全可以覆盖所有债务。
谋划未来：风险有望逐步化解
在迷雾障目的当下，中国房地产圈内圈外都在期待着看民营房企标杆碧桂园如何面向未来出招。
碧桂园方面在中期报告中表示，将积极采取各种债务管理措施以解决阶段性流动性压力。目前，集团已就将于2023年6月30日后12个月内到期的若干境内公司债券与债券持有人展开谈判，以征求同意将这些公司债券的到期日延长。7月，碧桂园已成功将其总额约61.37亿元的自2023年6月30日后12个月内到期的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。据中报披露，截至2023年6月30日，集团还持有未动用国内融资授信额度约为2788.07亿元。
同时，碧桂园表示将继续积极调整销售及预售活动，以回应市场变化及把握需求。“相信中国房地产市场经过深度调整，将逐步回归健康稳定的发展轨道。因此将持续关注这些核心地区，并在供需关系更好的城市建立业务。”
碧桂园还将继续采取措施加快销售回款和其他应收款的回收，并努力盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。8月25日，碧桂园出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，总价约12.915亿元，出售事项所得款项主要拟用于集团保交楼等项目建设开支。
可以看到，碧桂园化解阶段性流动压力的努力也得到了利益相关方的大力支持。8月30日早间，碧桂园在港交所公告，公司与认购人订立认购协议，将发行3.51亿股新股，而本次认购股份的总代价2.70亿港元，将用于抵消碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项。换言之，此次新股发行相当于“债转股”，认购人将所持碧桂园的部分债权转换为股份。
碧桂园管理层在中期报告中表示，经历了这次前所未有的困难时刻，公司更加懂得，在市场迅速增长的时候，不应被眼前的巨大成绩迷惑。同样，在市场深度承压的时候，也不能被巨大的困难吓倒。公司始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道。公司会拼尽全力扭转当前的困局，并在“一体两翼”的新战略格局下，以市场为导向，积极探索房地产新发展模式，努力实现高质量可持续发展。
近期政策面、市场面利好消息不断，也将为碧桂园化解风险创造了有利的环境。7月24日，中共中央政治局召开会议明确，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。在此前后，各地各部门不断出台利好政策数十项，“认房不认贷”逐渐从二三线城市扩展到广州等一线、新一线城市，“存量房贷利率下调”箭在弦上。随着新政策落地，碧桂园等全国布局的龙头房企有望率先受益。
中信建投首席分析师竺劲认为，伴随政策进一步落地落实，销售环境和融资环境均出现了积极变化，7月销售和融资状况应视作今年的底部位置，后续都会出现改善，部分优质公司表现会更佳。
国家统计局新闻发言人付凌晖8月在新闻发布上回应碧桂园相关提问时也明确表示，房地产企业的问题，是阶段性的。随着房地产市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。
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