中期业绩解读 | 保利置业：销售额大幅增长，债务结构持续优化|保利地产|保利置业|保利集团|合同销售面积|土储|土地储备|房地产企业

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2023年上半年房地产市场整体表现先扬后抑。一季度市场活跃度提升，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。在此背景下，保利置业集团合约销售金额同比增长127%至374亿元人民币；营业收入156.39亿元，同比减少16.4%；股东应占溢利为人民币6.39亿元，较同比减少49.6%。

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销售：上半年销售额同比增长127%，领先大势

图：2020-2023年1-6月保利置业销售额及同比增长率情况

数据来源：企业财报，中指研究院综合整理

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销售业绩大幅增长，市场地位显著提升。2023年1-6月，保利置业集团合约销售金额同比上升127%至374亿元人民币，合约销售面积148.2万平方米。根据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房销售额同比增长1.1%，根据中指研究院，TOP100房企销售总额同比增长0.1%，其中，TOP11-30房企销售额同比增长1.0%。保利置业上半年销售额增远超全国、TOP100房企，也高于同阵营房企均值，销售业绩表现亮眼、显著跑赢大势，得益于此，其销售排名从上年的第43名提升至第23名，市场地位显著提升，在持续底部运行的市场中表现出了很强的发展韧性。期内，保利置业集团回笼签约金额359亿元人民币，回笼率达到96%，实现有质量的销售。

长三角区域仍是最大销售贡献区域，高能级城市占比增加。从各区域的销售额占比来看，长三角区域、珠三角地区、西南地区的销售贡献占比分别为45%、16%、9%，长三角区域仍是第一大销售贡献区域。从各区域的销售额增长情况来看，香港地区是销售额增长较快的区域，销售额占比较上年末提升8个百分点至11%；其他地区销售额贡献比例提升了2个百分点。近年来，保利置业集团将拓展资源持续投放在高能级城市，高能级城市占比增加，带动合约销售均价按年增长32%至25231元╱平方米。整体来看，土储结构优化支持了保利置业集团在行业低谷的经营韧性和抗风险能力。

图：2022年-2023年上半年保利置业各区域销售额占比

数据来源：企业财报，中指研究院综合整理

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投资：持续投放高能级城市，一线城市权益土储占比提升

保利置业集团将拓展资源持续投放在高能级城市，首选有现金流量和现金利润的快周转项目。上半年共获取五个项目，分别位于上海、广州、苏州、昆山和南宁，新增土地储备105.0万平方米。截至今年中，长三角和大湾区的权益土储占比较去年底提升5个百分点至48%；一线城市权益土储占比较去年底提升3个百分点至25%。

表：2023年上半年保利置业新增土地储备情况

数据来源：企业财报，中指研究院综合整理

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财务：营业收入同比下降，债务结构进一步优化

2023年上半年，保利置业集团的收入为人民币156.39亿元，较去年同期减少16.4%。股东应占溢利为人民币6.39亿元，较去年同期减少49.6%。分业态来看，房地产开发项目结转金额约145.89亿元人民币，结转面积约109.8万平方米；物业管理公司实现收入共计5.69亿元人民币，较去年同期增长12.2%，管理物业项目276个，在管面积4964万平方米，较去年同期增长3.4%；投资物业总建筑面积约69.7万平方米，随着经济社会恢复常态化运行，上半年酒店业务呈现明显的复苏趋势。

通过强势回笼现金和审慎稳步拓展，负债率持续下降。2023年6月末保利置业集团净负债率较去年底显著降低18.6个百分点至97.3%，总借贷规模下降3.7%。在降负债的同时，保利置业集团致力持续改善存量债务结构。上半年共发行人民币40亿元公司债券和人民币15亿元中期票据，推动平均财务成本进一步优化至4.05%，较去年底下降0.21个百分点。

在手现金较为充裕，短期债务压力可控。截至2023年六月末，保利置业集团尚未偿还之银行及其他借贷（包括应付票据）为人民币771.0亿元，其中，一年内到期借贷规模约173.8亿元，占比23%。银行总结存为人民币343.1亿元，叠加可动用银行信贷及经营现金收益，保利置业短期偿债能力较强，具备充足资源应付可预见之营运资金需求及资本开支。

前景展望

7.24中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程。乐观情形下，货币政策逆周期调节力度持续加强，稳经济举措加快落地，宏观经济向好带动下，居民收入预期好转。同时，房地产托底政策加力，提振房地产市场信心，在此带动下，下半年房价下跌预期有所修复，购房者置业情绪逐渐好转，带动商品房销售面积企稳复苏，全年销售面积同比小幅增长。

从企业角度来看，保持“高能级、高信用、高品质”的企业更容易率先实现业绩复苏，更容易获得投资人偏好。保利置业秉持“红色基因铸魂、蓝色基因立身”的企业基因，在逆势中坚持产品力和市占率的提升，持续践行“保安全、保质量、保交付”，朝着兑现人民美好生活、实现行业高质量发展的方向而努力。

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