3月30日，当100亿元的“西安市城市更新基金”举办启动仪式时，我们曾担心会不会是“换档”过程中的唐僧肉？

半年后，我们抽取“新城区”案例行观察时发现：追求“商业可持续”的西安城更基金，第一枪没有打偏，已经获得了肉眼可见的进展。

最佳观测点是——解放路。

01

“解放”解放路：老民生迎“新生”

9月9日，笔者乘坐地铁四号线在五路口下车，C口抬头即见民生百货商场（五路口店），外望商场大门紧闭，虽有侧门可供进出，但人流量很少。说实话如果不是上面挂着民生百货的标识，确实很难辩认。

但让人意外的是，进入楼内却又是另一番景象，原有商户消失不见，取而代之的是摆满办公桌的工作室。我们掌握的数据是，目前民生百货（五路口店）整栋物业全面转型为商务办公汇集空间，可出租面积为2.3万平方米，已经出租的面积达到1.4万平方米，占到总面积的60%。

在入驻名单上，平安保险、学而思、美团纷纷现身，已实现1500余人进场办公。

▲图：民生五路口店内景

同样一幕也发生民生百货解放路店。

作为民生百货曾经的“大本营”，当商圈持续多元化起，2022年起开始启动“商业转商务”，并成为解放路地区“商务化转型”重点项目。仅仅1年多时间，完成改造的“解放路店”整体可办公面积达5.8万平方米，最新出租率达74%。

从就业体量上看，解放路店比五路口店稍大，由于新城国资委办公、临空产业办公、新城·民生艾米新空间、檀香园置业办公等10多家机构进场，未来预计每日办公人数将突破2000人。

事实上，这种变化是起点是2020年，新城区政府正式提出解放路整体“商务化转型”，经过数个项目的尝试，终于在2023年3月迎来了“西安城更基金”的新增力量，并成功链接至苏宁、悦荟两个更新项目。

▲图：悦荟广场

资料显示，在西安城更基金的参与下，新城城更集团将对上述两个项目进行“商务化”更新。不同的是苏宁、悦荟广场更新将会按照“商办同圈”的理念进行打造，即商业体+办公空间。

例如：苏宁购物广场的一二层将会有星巴克、必胜客等商业运营，其余楼层则为企业办公空间。

预计该项目将在明年一季度完工，容纳近3000人。根据新城城更集团的负责人介绍，尽管目前项目仍在建设期，但已经有不少企业预定了位置，其中不乏“云上陕西”、西安市供电局智能分公司等一批龙头型科创企业。

悦荟广场与苏宁的情况大致相同，3-5层的办公空间已经被预定，将在明年投入使用。

02

基金进场：与行政区合力“微更新”

从工商资料可以发现，“西安城更基金”在新城区采取了“捆绑”的制度设计，与新城实施主体合作成立“新城城更基金”，精准“直达”至具体项目。

▲图：新城城更基金结构图

如上图所示，“西安城更基金”向新城区方面提供了8亿元“子弹”，在目前覆盖的9个区域中排名第2，已经显示出“激活老城区”的先发导向。

而这种安排的好处是“在实现基金放大作用的同时，充分发挥了行政区的积极性”。

例如，多数行政区对城市更新早有酝酿。

我们注意到出资49.93%的新城城更集团，最初工商域名为“西安鹏程置业”，2020年4月方才更名至今，其股东一直是新城城改办（后改为新城城改中心），这已经充分证明新城早在3年前就将“城市更新”确立了下来。

例如，行政区更具备项目识别与提升能力。

从解放路区域创投城更基金所挑选的项目看，悦荟商业与苏宁广场均“相对较新且更具示范”。充分尊重行政区的整体规划，既避免了“刻舟求剑”，也可以将“责权利”贯穿到底，形成有效的闭环运行。

▲图：新城区地图

其实，这种“市级基金+区级政府”的合作模式，最终致力的方向或许就是2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》的导向：禁止“大拆大建”式的城市开发，鼓励“微更新”“小而美”的项目。

仍以新城区为例，2022年，新城区政府在解放路“整体规划”中提出：坚持分类施策，以“留改”为主“拆”为辅，强化街区联动，大力探索城区“微更新”，使老城保护和改善民生共融共促。

在这样的探索中，“坚持分类施策”已经兑现，例如对于民生百货等经营困难的商场对其进行商务化改造，而旁边的万达广场的规划则是继续原有的经营模式。

以“留改”为主“拆”为辅，体现的理念则是不对城区整体进行大刀阔斧地改变，这不仅仅是资金方面的考虑，同时也有保留“老城记忆”的初衷。

这种“微更新”的态势已经推动了数据变化。在9月9日，新城区城更集团表示：“民生商场的项目改造完成后，旁边万达广场的每日进店客流量也在不断向好，暑假期间曾超4万人次甚至5万人次。

03

一区一策：城更基金是“西安版黑石”？

聊完解放路的变化后，最后将目光开篇提及的观点：西安城更基金是否正在扮演“西安版的黑石基金”。

回顾下黑石基金的运营模式：“买入—修复—卖出”。管理着近1万亿美元的黑石集团，买入资产并不是传统的股权债权，而是基建、房地产等另类资产，后续再凭借第三方公司对购入的资产进行修复后卖出。

举个例子，2007年黑石拿下跨国酒店管理公司希尔顿酒店后，重整了整个酒店管理团队，邀请有相关经验的人员对酒店进行改善，并削减财务开支，使得酒店业绩不断向好。最终促使希尔顿酒店于2013年上市，在股票开始大涨时，黑石对手上的股份进行抛售。据统计黑石在希尔顿酒店的一个项目上就赚了超85亿美元的利润。

以此对比西安城更基金，会发现两者在运营模式上有着诸多相同点。

▲图：苏宁易购项目

其一：在投资标的上，双方的目标都并非传统的股权与债权，而是集中在基建、房地产，这是城更基金的政策性目标决定的，也是西安各区域政策当前的显性诉求，容易获得实施方的积极协作。

其二：在投资选择上，与黑石均采取了定制定向的策略，并集中体现于“一区一策”。例如实行产业导入，鼓励区域以龙头企业为依托，建立产业园区或配套园区，代表性的是泾河新城的隆基产业园项目；例如区域老旧资产提升改造类项目建设，代表性的是长安十二时辰……

其三：在退出方式上，城更基金虽然设计了经营性收益（如房地产出租、出售收入、物业费、停车费、Pre-REITs）及回购型收益（区域一级平台公司等主体平价受让），但已经显露出市场化退出的意图。从这个角度讲，“城更基金虽然是政策性的，但仍然会追求保本微利”。

▲图：西安城更基金启动签约仪式

最新消息是：截至2023年6月底，西安城更基金已累计决策子基金12支，覆盖西安9个区域。申请母基金认缴出资76.45亿元，子基金规模合计455亿元，放大效应接近6倍！目前城更基金已在雁塔、经开区等区域储备“汉唐文化街区”、“老旧厂房提升改造”、数字经济产业等子基金等，届时整体规模会进一步扩大。

面对这样的进展，西安财金董事长任纪刚表示：老城区拥有很多优势，例如交通便利、房租低廉、生活成本低等，恢复其活力最核心的办法就是解决就业，尤其是要为年轻人创造机会，让区域整体重新繁荣起来。从这个意思上讲，城更基金又不是黑石，因为我们追求一本更大的“社会账”。

金融棒棒糖拿到的数据是：仅以苏宁项目为例，预计将解决就业3000人，年产值30亿元，税收贡献2.7亿元；再以悦荟广场项目计，有望解决就业5500人，年产值16.5亿元，税收贡献1.5亿元。