最近，很多人都在谈论新建公寓的价格上涨，但你知道吗，二手公寓在10年内的价格涨幅实际上比新建公寓更高。

在日本投资买房，大部分投资者都会在将来再出售手中的房产。在出售房屋时，必须根据经济环境和房地产市场行情等因素来判断有利的时机。

本期，我们就来通过了解日本二手公寓成交价格的变化以及与新建公寓的比较，来把握二手住宅市场的现状，从而探讨出售自己房屋的时机。

二手房的涨价幅度比新房还要高!

目前，首都圈二手公寓的价格正在持续上涨。据民间调查机构不动产经济研究所称，2012年度首都圈新建公寓的平均发售价格为4,563万日元。与此相对，2022年为6,907万日元，10年间的上涨率为51.4%。

另一方面，据公益财团法人东日本不动产流通机构的数据统计，2012年度首都圈二手公寓的平均成交价格为2,515万日元。2022年成交价增至4,343万日元，房产价格10年增加了1.7倍，上涨率达到72.7%。

从数据对比来看，二手公寓价格在10年间的涨价幅度比新建公寓高出21.3%。

目前，新建公寓价格居高不下，加上人气区域的新建楼房数量的减少，购买新建公寓变得越来越难。对此，很多人放弃购买新建公寓，而将目光转向二手公寓，从而推高了二手公寓的市场价格。

价格“逆转现象”，形成卖方市场?

在中介市场上，卖主和买主之间进行谈判，有时会在一定折扣的基础上签订合同。如果是希望购买房屋的人多，就会形成希望出售房屋的人占优势的“卖方市场”，这种情况下，降价率就会变小，有时甚至会在不降价的情况下，以出售价格成交。

相反，如果想出售房产的人多，想购买的人少，就会变成“买方市场”，如果不提高折扣率，就可能无法签约。

根据东日本不动产流通数据的统计，新登记价格(挂牌价)和成交价的变化如下图所示。2023年1月，挂牌价每平米单价为74.31万日元，成交价为68.31万日元，挂牌价比成交价低8.1%。

但到了2023年7月，挂牌价为71.61万日元，成交价为71.92万日元，虽然仅占挂牌价的0.4%，但却出现了成交价超过挂牌价的“逆转现象”。

从这一数据可以推测，目前日本房产市场处于卖方市场，想要出售房产的人具有优势。

需要注意的是，这并不是对同一房屋的挂牌价和成交价进行比较，因此并不是单纯地表示“以高于挂牌价的价格成交”。挂牌出售时的新登记房屋和成交房屋有很大差异，这也反映在价格上。

首先，2023年7月待售房的平均房龄为29.63年，成交房的平均房龄为23.91年。另外，从专有面积来看，待售房的平均面积为56.63平米，成交房的平均面积为63.44平米。待售房房龄老、专有面积小，成交房房龄新且专有面积大，这样一来，成交房的平均价格高也不奇怪。

但是，通常情况下，成交价格上涨，挂牌价也会变高，因此这种成交价格超过挂牌价的逆转现象并不多见。2023年7月终于发生的逆转现象是否表明，日本或正成为购房需求强烈的“卖方市场”?

从这个意义上来说，现在或许是出售二手房的最好时机。2023年7月首都圈二手公寓的平均成交价为4,563万日元，比去年同月上涨了4.9%。

数据统计显示，从2020年6月开始，首都圈二手公寓的房价已经连续38个月持续上升。

另外，从图表可以看出，相对于12月之前的两位数的上涨率，12月之后房价的上涨率降到一位数，之后也一直维持在一位数，说明二手公寓的上升势头逐渐减弱。

二手公寓的“廉价感”逐渐消失

如前所述，2012年新建公寓的平均销售价格为4,563万日元，二手公寓的平均成交价格为2,515万日元，购买二手公寓的价格是新建公寓的55.1%。

但是，2022年新建公寓的平均销售价格为6907万日元，二手公寓的平均成交价格为4,343万日元，二手公寓的价格达到了新建公寓的62.9%。

相对于新建公寓价格，二手公寓的“廉价感”正在逐渐消失，再加上目前二手公寓的价格还在持续上涨中，因此人们对于购买二手公寓的欲望似乎也在下降。

有分析人士认为，按照目前二手房市场走势，市场供需平衡变得有点紧张，如果你现在考虑出售手中的房产，或许是该好好评估出售良机的时候了。

对日本房产投资感兴趣的朋友们，欢迎联系旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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