跟着地铁去买房：成都3号线「人口热区」与进入时机（下）|买房|人口热区|双楠|地铁号线|成都3号线|成都市

成都新楼市文丨季体

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编者按：各位朋友，时隔七年成都新楼市再次推出了地铁专辑。和当年相比，轨道交通已经深刻融入城市肌理，连豪宅遍地的金融城都已有4条地铁投用，「跟着地铁去买房」成为购房者共识，房产持有者亦对此非常关心。请关注本号#跟着地铁去买房系列稿件，我们将逐线、逐站为大家解析沿线新房、二手房。

本期聚焦3号线。

这是成都运营的第4条地铁线路。

2010年9月，成都地铁1号线开通；2012年9月，2号线开通；2016年1月，4号线开通；2016年7月，3号线开通。

3号线开通后，成都地铁运营网络形成“米”字形格局，沿线覆盖区域进一步增加。

有关3号线沿线区域和房价，我们总结了四大特征。

3号线北起成都医学院站，南至双流西站，其起点和终点所在的新都区和双流区，尤值得一说。

据第七次全国人口普查数据，成都市常住人口突破2000万大关，其中，新都区、双流区的常住人口分别位列成都第一和第二，其常住人口分别为1558466人、1465785人。

不仅如此，与2010年第六次全国人口普查数据相比，新都区和双流区的人口增量也分别位于成都第一、第二，分别增加了782763人、767291人。

对内：3号线经过新都区、金牛区、成华区、锦江区、武侯区、双流区等多个区域，方便通勤与联系。

对外：在北边，德阳开通了接驳成都地铁3号线的摆渡车，从德阳到地铁成都医学院站，仅需6元；德阳广汉也开通了到地铁3号线石油大学站的公交车，仅需3元，从交通上加强德阳与成都的紧密联系，推进成德同城化。

▌图据德阳全媒体

同时，据成都公交集团消息，2023年9月16日起，开通三星堆旅游直通车3号线，从成都大熊猫繁育研究基地直达三星堆博物馆。

在南边，地铁3号线换乘10号线即可达到成都双流机场，这里也是成都对话国内和国际的重要窗口。

3号线还串联起包括成都动物园、植物园、昭觉寺、大熊猫繁育研究基地、春熙路、太古里、大慈寺、武侯祠、锦里等多个热门景点。

▌成都地铁3号线沿途经过的部分景点

新房方面，在3号线的起点和终点区域，无论是香城中心还是双流城区，1-1.5万/㎡的新房，仍有很大选择空间。

二手房方面，据成都新楼市整理的数据显示，3号线沿线二手房均价约15743元/㎡，在成都已开通的地铁线路中，仅略高于17号线，性价比优势相当明显。

▌成都地铁沿线二手房价格分析

从北到南，3号线共串联了8个购房板块，几乎无一不是配套成熟的宜居区。

本期为下篇，我们将由北向南，介绍新南门-双流西站的新房与二手房。在这一范围中，3号线经过了4个板块：省体育馆——双楠——武侯新城——双流城区

▌三号线穿过的板块示意

省体育馆：老城南板块之一，从省体育馆、跳伞塔到百老汇、磨子桥，曾留下了许多老成都记忆，也见证了时代经济的蜕变。在很长一段时期里，板块都几乎没有新增土地和新房供应，区域主要住宅市场以二手房为主。今年2月，省体育馆北侧的成都国际体育公园城开工，项目未来将引入国际先进的体育运营、体育金融、赛事总部等相关企业，培育成都体育消费新业态，省体育馆片区也正在迎来新生。

▌成都国际体育公园城效果图，图据网络

双楠：双楠，成都发展早、成熟早的板块之一，已经经历了20余年发展历程。板块从1环跨越至三环外，空间范围大，城市烟火气也十分浓厚。有数据显示，双楠板块内成熟社区多达120余个，区域内常住人口超过50万，流动人口近20万，而双楠伊藤也是全球伊藤洋华堂单店销售记录的保持者，区域商业氛围十分成熟，可以说“双楠”一直以来都是宜居的代名词。

但另一方面，作为开发较早的主城熟区，板块的新房、土地供应也长期沉寂，二手房交易活跃度明显大于新房。

▌双楠伊藤

武侯新城：2018年，武侯新城被称为成都“豪宅第三极”，引发的争议甚为激烈。5年过去，这里已切实按照当初的目标完成蜕变。

武侯新城正式诞生于2010年，前身为2000年新建的“武侯科技园”。围绕“产业先行”，武侯新城开启了“1.0时代”，顺利实现从制造业到高科技产业的转型。2015年后，武侯新城进入2.0时代，区域产业和城市配套资源倾斜，区域界面迅速开启更新。正是这一阶段，武侯新城实现了从旧区到豪区的华丽转身。

▌武侯新城板块示意

双流城区：3号线穿越了双流新双楠、新城到老城的多个片区，除了终点站双流西站外，周边的人气、生活氛围都相对较好。但沿线几站，周边的新房供应都相对较少，仅新双楠片区相对丰富。终点站在售的也仅有一个TOD项目。

▌双流城区实景，图据网络

以下，为春熙路-双流西站的新房、二手房大致参考价格

新南门站

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新南门，民国时期成都四座新开城门中唯一留存下来的地名，也是习惯以“门”模糊地指代方向的成都人，现今唯一能锁定确切地址的地名。

穿过这里，就进入了成都老城南的范围。而站点周边，全部位于南一环范围内，毗邻锦江、多所学府环绕其侧，虽然城市界面已有几分老旧，但依然是不折不扣的醇熟、核芯区域。

周边以二手房供应为主，且建成年份都相对久远，户型产品刚需，单价和总价的门槛也就相对低，部分老小区甚至入手门槛不到百万。

新房方面，目前仅有一个在售，天府汇中心，单价超过3W/㎡，但因为产品设计等短板，去化速度较慢。

磨子桥站

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磨子桥站周边，与新南门地段相似，位于南一环内，生活氛围醇熟，但城市界面已经有待提升。附近住宅以二手房产品为主，部分小区总价仅45万起，产品十分刚需。另外，几乎没有新房供应。

省体育馆站

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省体育馆地铁站周边，二手房房龄普遍超过15年。

站点西侧，位于国际体育公园城内的新绿启境曾于今年6月取得项目首批次预售证，目前该批次有少量在售。一环、来福士广场对面、紧邻三地铁，新绿启境对“主城控”的吸引力，无需赘述。

▌新绿启境效果图

项目占地约39亩，容积率为3，由6栋高层组成，本批次推出2、3、4号楼。除顶跃与底跃外，建面约134-195㎡，总价419-766万。

▌新绿启境户型图，滑动查看更多

衣冠庙站

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该站点周边生活氛围浓厚，烟火气成熟，但新房和土地供应量很少，也以二手房产品为主，产品面积小，单价低，总价低，刚需居住浓度很高。

周边在售的新房目前仅有卓越云门锦绣，单价约2.9W/㎡，但地块面积袖珍，供应量少，目前仅有少量房源在售。

高升桥站

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高升桥站附近也以二手房供应为主，且年代久远，品相相对一般，单价也与前几个站相当，但大户型二手房产品也开始增多，周边多个小区二手房总价超过500万。

红牌楼站

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红牌楼是双楠板块的核芯站点之一，区域城市醇熟度毋庸置疑，烟火气浓厚。

作为发展较早的城市片区，周边早期产品也相对刚需，年代久远，目前站点四周二手房总价下限仅有约53万，对刚需购房者来说颇为友好。而随着区域开发的饱和及城市更新的推动，片区也正在逐渐走向改善。

周边在售的新房产品也相对偏少，主要有越秀天樾云锦、富国上邦、双楠悦天地三个项目，单价2.4-3.1W/㎡不等。

其中比较值得关注的是，越秀天樾云锦。该项目是越秀地产在成都主城区开发的首个住宅产品，位于南中环内侧，占地面积约26.6亩，容积率2.5。

除较大的地段交通优势，项目本身亦有可圈可点之处。项目内仅规划有5栋住宅，2T2户板式结构，仅有324户，主推15-17F的小高层产品。目前，该项目仅剩下一栋楼待推，在售产品均价约3.15W/㎡，主推产品建面约133-141㎡，总价约400万起，相对于主城中环地段而言，这一总价及产品面积，颇有性价比。

▌越秀天樾云锦总平图

▌越秀天樾云锦建面约141㎡户型图

太平园站

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太平园站是3/7/10号线的换乘站，周边家居、制造业等产业密集，板块城市界面长期颇受诟病。但区域转机近在眼前，片区以太平园TOD为核芯，正处于城市更新建设周期中，未来具备较大的可期待空间。就在项目南侧，今年5月的土拍中，万科和国贸都纷纷抢滩进驻，区域清水房限定价已经刷新到31300元/㎡。

新房供应方面则相对丰富，已有4个在售或待售项目，尤其是预计年内将亮相的改善大作万科古翠隐秀，已经拉升了不少市场期待值。

据成都万科官方透露，该项目预计主推新一代4F洋房产品，产品面积约105-205㎡。在园林、建筑设计上，借鉴国际奢华又富有文化气质的“京都四季酒店”，将蜀绣经典针法绣样元素融入建筑，形成兼具内敛东方韵味和现代艺术手法的精致典雅。建筑上借用望江楼崇丽阁的设计创意，延续东方对称规制、坡屋檐、挑檐和塔冠元素，形成挺拔俊朗的东方气韵，赋予建筑现代东方的温润奢雅之感。

而该项目早前拿地时的清水房限定价为30500元/㎡，我们预计最小面积105㎡户型，门槛价也需要350万左右（仅为预估价，仅供参考）。

▌万科古翠隐秀效果图

川藏立交站

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3号线从这里，已经进入武侯新城范围，而且是武侯新城更为醇熟的南区。此处无论新房、二手房都能明显看出价格的分水岭。其中不少小区都是2015年后建设，而同期，武侯新城逐渐进入了豪改时代，产品面积、产品质感、总价、单价都抬升了一个阶梯。附近次新小区的二手房总价基本都要180万起步。

新房方面，目前在售的仅有保利锦城和颂。另外，中铁建于8月的土拍中还拿下了一宗106亩的地块，限价32000元/㎡，刷新了区域清水限价标准。

其中，保利锦城和颂项目占地约41亩，整盘仅388户，仅规划了10栋住宅，均为小高层，户型主推建面约129㎡和143㎡套四。目前项目仅少量在售，总价约390-410万/套，精装交付。预计2024年底交房。

△保利锦城和颂效果图

武侯立交站

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该站点位于武侯新城核心区，目前开发已经趋于饱和，新房和土地供应量很少。周边城市界面兑现度也不错，二手房品相较好，对于刚需客群来说，门槛相对亲切。

武青南路站