东莞CBD又将有住宅用地出让，可能取消拍地最高限价，重回价高者得？

有消息称，东莞CBD（东莞国际商务区）潜在的商住用地有10多宗，有部分商业用地可能变更为商住用地，小面积住宅用地或合并出让。

写字楼若变住宅楼，CBD可能会成长为CLD（中央生活区）？

东莞CBD又添住宅用地，取消最高限价

近日，根据自然资源局发布消息，位于南城润府旁的原控规C07-01与C08-01地块，现将合并为一出让，地块新名为C07-01，并将容积率5.0变更为3.6，限高由100米变更为150米。

c单元调整批前公示截图

调整后地块占地面积17193平，总计容建面61894平，住宅计容建面不超总计容建面90%，即住宅建面约55704.6平。

另外，原控规C07-01与C08-01地块计容建面分别为41186.1平和37301.6平，合计78487.7平。

该地块调整后的地块计容建面减少了16593.7平，这部分减少的计容建面将以预留方式保留在C单元，意味着C单元待入市地块容积率可能会提高。

C单元地块分布

值得注意的是调整后新C07-01地块可能会取消拍地最高限价（知情人透露），同时从新C07-01地块总计容建面可知，计容建面减少，起始地价若不变，地块的起始楼面价可能会有明显提升。

即使该地块底价成交，起始楼面价也较之前明显提高，加上若取消最高限价，再多个房企争夺，最终成交楼面价可能也会突破2.6万/平瓶颈。

通过取消拍地最高限价，若拉高了东莞CBD住宅用地的楼面价，有助于修复市场的信心！

引出个问题，城区优质新盘备案价什么时候破10万/平？

如此看来，东莞楼市的信心正准备重建，重建的起始区域自然是选择热门区域所在的地块，更符合当下的多方需求。

深圳有先例，CBD首宗商改住现身

近期，有消息称悦府8号楼旁的E06-01商业地块可能变更为商住用地，将规划一栋层高200米的住宅楼和一栋层高250米的商业楼。

非官方版的规划示意图

由于非官方版的规划示意图会遮挡悦府部分楼栋视线，引起悦府业主的激烈讨论。

对于变更建设用地性质，东莞已有先例。

例如，位于黄旗南生态科创区的瑧山境（即将加推建面约270平的山景大平层）是由体育场地用地变更为商住用地，后续CBD若出现商业用地变更为商住用地也是常规现象。

对于一座城市的CBD控规的调整，深圳已有先例。

深圳前海部分控规调整前后图

今年4月深圳湾超级总部基地新增首个商改住地块后，接着深圳市前海管理局发布《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，对开发单元十四、十五、十六局部调整，其中多块商业用地改为二类居住用地。

综合来看，东莞CBD目前规划的部分商业用地有一定的可能性会变更为商住用地，这也是契合城市实际发展需要的选择结果。

改为CLD，东莞写字楼空置率达54%

根据东莞CBD控规显示，待出让的建设用地超30宗，以占地面积小的商业用地为主，现有规划待出让的商住用地（含住宅用地）仅有10宗，而现有待出让的商业用地超20宗。

CBD部分商业用地未来可能会出现类似于C单元的C07-01与C08-01地块合并为一再变更为住宅用地的规划调整，或者类似于E06-01地块的非官方版规划调整，商业➕住宅的规划调整。

CBD控规图

目前，现在东莞CBD写字楼的建设主要是集中在北部区域靠近东莞大道一侧。

在建的商业用地有招商蛇口湾熙中心、盛和集团湾区大厦、东实/唯美湾区国际制造中心、东莞南实湾区商贸金融中心、莞民投莞商大厦等。

再考虑到沿着东莞大道串联第一国际、CBD、南城总部基地，CBD南部区域靠近东莞大道一侧的商业用地变更商住用地可能性低，其它的商业用地变更商住用地可能性高。

为什么会揪着东莞CBD商业用地变更为商住用地不放呢？

原因是根据第一太平戴维斯数据显示，东莞2022年年末，全市写字楼空置率达到54.8%，是大湾区10城中最高的。

根据不完全统计，东莞写字楼库存约3400套，去化周期约90个月；并且还出现空置率提高和租金下滑的蔓延现象。

同时，东莞作为制造业城市，未来五年东莞已经计划打造一批现代化产业园区，对标松湖智谷。

东莞写字楼的供需已是饱和状态，适时调整CBD部分商业用地性质更为符合城市发展需要；即使不调整商业用地的属性，也会侧重把部分商业打造为公寓产品，向市场提供“类豪宅”产品。

万科中天世纪水岸效果图

例如，CBD北部区域招商熙湾中心的产品打造为公寓和写字楼，其中公寓户型建面约300-660平。

另外，在建的万象城所在地块，也将规划有两栋“类豪宅”的公寓产品。

把商业用地做成部分公寓产品，打造“类豪宅”，足以说明考虑到东莞写字楼的市场饱和度。

对此，东莞CBD是否会成长为一半是CBD和一半是CLD呢？