投资视野·导读
保障性租赁住房公募REITs作为一种创新的金融工具，目标是通过精细化的资产管理，增强行业与市场的稳定性和可持续性，进而构建一个完善的商业生态循环。公募REITs不仅为租赁住房项目的成长与孵化提供金融推力，还通过REIT机制高效地实现资金回收，实现循环投资。
目前，随着我国多单保障性租赁住房公募REITs 落地，越来越多机构投资者加快了深度参与的步伐。不过，各类型机构投资者由于投资策略及目标设定均有差异，其行业进入策略乃至环节亦应有区分。本文对国内外住房租赁行业机构投资者类型进行了全面梳理，并针对性提出参与策略。
01
国际成熟租赁住房市场中的
机构类投资者情况
类型梳理
在国际成熟的租赁住房市场，根据投资规模、投资策略和投资物业类型，投资者可以广泛分类。其中，机构类投资者主要包括：
■房地产投资信托基金（REITs）：持有并运营能够产生收入的租赁住房资产包，为其他投资者提供了一种在不必购买物业的情况下投资租赁住房的方式。典型企业如：美国的EQR。
■养老基金：这些基金将收入稳定的租赁住房业态作为多元化投资组合的一部分。典型企业如：CalPERS（美国加州公务员退休基金）
■保险公司：与养老基金类似，保险公司投资租赁住房以实现投资组合的多元化。典型企业如：State Farm（美国州立农业保险）
■房地产企业：这里主要有两类，一类是资产管理公司，一类是开发商。
资产管理公司：
主要为租赁住房的资产持有者管理物业，有些资产管理公司还同时持有租赁住房资产。典型企业如 Greystar。
开发商：
以新建形式开发租赁住房物业的公司。典型企业如：美国最大的公寓开发商之一Trammell Crow Residential（TCR）
■私募股权基金：投资者筹集的资金池，用于购买、开发或管理租赁住房物业。典型企业如：黑石
■对冲基金：一些对冲基金专门从事房地产投资，包括租赁住房。典型企业如：美国著名私募股权基金龙星基金（Lone Star Funds）
■政府机构：由政府实体会投资或拥有租赁住房，基本以提供经济适用和保障性租赁住房为主，如：NYCHA（纽约市房产管理局）
■非营利组织：这些组织也会通过拥有或管理租赁住房，以支持特定的社会目标，如：Habitat for Humanity
值得注意的是，许多房地产投资信托基金（REITs）同时也是开发商，而一些资产管理公司、私募股权基金在特定项目中也承担了开发商的角色。
占比情况
一般来说，在成熟的租赁住房市场，REITs、养老基金、保险公司和资产管理公司通常在市场中扮演重要角色，因为它们具有的资本金额大、周期长、成本相对低，同时也拥有丰富的专业知识。
私募股权基金和对冲基金等私募机构也可能在市场中占据一定份额，但相对较小。
政府机构和非营利组织的占比通常取决于政府政策和社会需求，可能在提供经济适用住房、保障性住房和社会支持方面发挥更大作用。
投资策略
机构类投资者在租赁住房行业通常采用不同的投资策略，这些策略反映了它们在市场中的不同目标。
02
我国租赁住房市场中的
机构类投资者情况
我国的租赁住房市场已经经历了多年的发展，由起步期逐渐进入成长期。与此同时，随着保障性租赁住房公募REITs的推出以及"投融建管退"的商业闭环逐渐形成，市场逐步吸引了各类机构投资者的参与。
与国际成熟市场的机构投资者有所不同，我国租赁住房市场的机构类投资者中，政府目前主要通过政策和规划来支持和推动租赁住房市场的发展，而不是直接参与投资。
与此同时，在我国，非营利组织在租赁住房市场中的参与相对较少。而互联网公司在我国租赁住房市场中扮演着重要的角色。最初，它们通过提供在线租赁平台，充当中介机构的角色，但随着市场的发展，它们逐渐加大了对运营管理的参与，通过运营能力输出和承租经营等方式积极参与市场。目前，一些互联网公司还通过重资产收购等方式，已经成为租赁住房市场中重要的机构类投资者之一。
03
机构投资者的参与策略
保障性租赁住房的公募REITs，作为一种创新的金融工具，目标是通过精细化的资产管理，显著增强整个行业和市场的稳定性和可持续性，进而构建一个完善的商业生态循环。
它不仅支持和助推租赁住房项目的成长与孵化，还通过REIT机制高效地实现资金回收，再进行循环投资。这种模式旨在扩大保障性租赁住房REITs的市场规模及资产管理能力。此外，公募REITs贯穿了租赁住房的投资整体流程，而各类机构投资者则根据其独特的投资策略，在各个阶段发挥其特定的角色。
阶段一
培育孵化租赁住房项目
在这个阶段，各类投资者如REITs、开发商、私募股权基金和银行等纷纷涌入市场，采取多种策略，包括获取专项用地、项目收购以及存量盘活，寻找投资机会。REITs 企业专注于项目的合规性和未来现金流的稳定性。开发商则利用其在设计、规划和建设方面的专长，寻找和实现高质量项目。私募股权基金和银行，凭借其庞大的资本和资源网络，迅速实现优质资产的收购和管理。
这个阶段的项目大多处于在建或拟建状态。投资者充分利用自身在财务、管理和技术方面的优势，在建设或改造阶段，专注于实施精细化管理，包括成本控制、进度监控和质量保证，以实现项目的最大价值。在运营阶段，通过实施先进的运营和管理策略，不断优化项目的运营效率和盈利能力，确保项目持续吸引租户，实现稳定和可持续的收益。
这一阶段的核心任务是寻找有潜力的租赁住房项目并进行投资或培育。合格的项目需要同时具备以下三项特征：（1）项目权属清晰、明确、可转让；（2）项目进入稳定运营阶段；（3）项目投资回报良好，现金流稳定且合理分散。
阶段二
通过REIT实现资金回收再循环滚动投资
当租赁住房项目经过有效孵化后稳定运行，且已开始带来稳健的租金回流。这时，原始权益人可考虑将这些资产整合并转化为REITs。此阶段，许多Pre-REITs基金、私募股权基金尤为活跃，众多的私募股权基金会选择在此时通过出售资产给公募REITs实现退出，或者发行私募REITs。
私募股权基金通过收购在运营中的潜力项目，通过优化运营管理、提升服务质量和实施有效的成本控制，这些基金能够显著提升项目的运营效率和盈利水平。在私募股权基金的管理下，这些项目可以快速实现资本增值，使得项目能够满足REITs的投资要求。REITs通常寻求拥有稳定现金流和较高收益的优质资产，而私募股权基金正好能提供这样的投资选择。
此外，私募股权基金和REITs之间的合作不仅限于项目交易，还可以在资本市场、金融工具和投资策略等方面展开深度合作，通过整合各自的资源和优势，实现持续的增长和发展。
阶段三
做大保租房REITs及资产管理规模
REITs首次募集后可以进行再次募集即扩募。REITs扩募不仅可以促进保障性租赁住房行业真正实现“投资-开发建设-运营管理-退出-再投资”的良性循环，而且未来保障性租赁住房REITs也将从原有单一城市内的资产组合向多城市的资产组合发展，有利于形成业务联动、降低系统性风险，从而提高资产包的内部收益率。
在这一阶段，REIT企业在回收资金后，面临着如何更有效地重新部署资金的挑战。不仅需要维持现有资产的运营效率和盈利水平，还需要不断寻找和评估新的投资机会，以实现资本的持续增值和投资组合的多元化。REITs采取灵活的策略，一方面通过内部发展和优化现有资产来提升价值，另一方面通过外部扩张，如收购、合资或开发新项目来实现增长。在资金回收和再投资的过程中，REITs利用其丰富的经验和专业知识，确保每次投资都能带来最大的回报和价值增长。
与此同时，保险公司和资产管理公司通过投资REIT产品进入市场，为自己的投资组合增加多样性和稳定性。保险公司通常具备庞大的资本储备和长期的投资视野，通过投资REITs，不仅可以获得稳定的收益，还能够分散投资风险，增加资产的流动性。资产管理公司则通过REITs获得与租赁住房市场相关的投资机会，为其客户提供更广泛的投资选择和更高的潜在回报。
在这一阶段，各类机构投资者之间的互动和合作变得更加紧密。REIT企业、保险公司和资产管理公司等不同类型的投资者共同构建了一个多层次、多元化的投资生态。
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