成都核心地段改善盘

跑起来了

成都楼市调控放松，有条政策非常聪明，那就是解除了144平以上的限购。

因为144平以上显然是改善型需求，在既没有全面解除限购的条件下，又能把成都以外的城市资金和购房需求吸纳进来。

政策到现在，已经发酵差不多三周多时间，成都核心区域核心地段的改善盘已经像脱了缰的野马，跑起来了。

高新区某改善盘在限购放松的第二天开盘就清盘了 天府新区改善盘十一期间不少异地客户到访……

显然，这条政策，迎合了市场需求，更加说明成都的改善市场，成为了市场需求的主流。

改善大爆发，而从成交数据看，成都的成交量也一直非常给力：

成都1-9月商品住宅成交面积1118万㎡，排名全国第一

成都为什么能在全国楼市低迷，跑出不一样的行情，并且持续释放改善需求？从两个维度给大家详细分析：

1、城市能级方面，“一带一路”战略规划，成都这几年战略地位显著提升，楼市本身的爆发力就很足。

“一带一路”战略规划后，“南丝绸之路”起点的成都成为世界对外交流和贸易的阵地之一，战略地位显著上升，产业和人口资源优势也逐步凸显。

七普数据，成都常住人口增量排名全国第三，去年排名全国第二。

到楼市，全国全面盘整，只有成都爆发力十足。

今年上半年，全国90%以上的城市房价都在下跌，但是成都的房价相对非常稳。

按照国家统计局的数据，到8月，成都新房房价已经连涨了19个月，成了万绿丛中的一点红。

二手房成交也再创新高，上半年成都二手房合计成交约12万套，相当于成都去年整年的79%。

而此时，全国多数城市的情况是，3月份的楼市见顶之后，新房和二手房成交量一路下滑，像杭州十区只成交了4.2万套，很多连成都的一半都不到。

2、成都是个典型的改善市场，改善“枷锁”放开，核心地段改善型产品的价值上限会越来越高。

拉通成都这几年的数据，很明显会发现一个现象：成都新房套均成交面积在变大，套均成交价也在往上涨。

以144㎡及以上户型来说，2016年，成都140㎡及以上户型成交占比8%，到了2022年，这个数据已经变成了28%。这一趋势也延续至今年上半年。

套均成交面积变化，带动套均成交价一直往上走，目前成都一二圈层稍微好一点的区域，起步价基本在250万，与刚需主力需求价格呈现明显的价格差。

这就是典型的改善市场。

但实际上，过去成都楼市政策对改善并不友好，2017年买入的，由于政策限制基本都很难改善，所以楼市已经积压了不少需求。政策放开，这些需求就自然需要集中释放。

而自从926新政之后，新政对成都改善是一个大大的利好，尤其是对四川省内，西部城市，以及外地想买成都的人群来说，能够在成都落地。

从流入成都的人口分布来看，这些外部需求，一是来自四川各市，二是来自整个大西部，三是从一线回流过来的，且都是些高端人才。

取消144平以上限购，让这些外部高端人才，买入成都的机会就有了。

而且这种买入的需求会越来越多，因为成都哪怕是很核心的高端住宅，主力价格也只3-4万/㎡，对比同级别城市的杭州，上限要高得多。

买入的多了，卖的少了，供应跟不上需求，房价也就上来了。

也就是说，未来成都核心地段144平以上产品价格的上限，不仅是成都顶级圈层的有钱人决定的，也是西部甚至全国的有钱人来决定。

那问题就来了，但凡买得起144以上的高端改善群体，他们在成都会选择哪里呢？

必然是核心地段的核心产品。

天府总部商务区

中国未来城市版图中不可或缺的力量

目前在成都，能够称得上核心地段的，天府总部商务区毫无疑问是必选。

这几年，成都发展是一路看南已经是共识，从高新区到天府新区，GDP也连续跨过12个亿的台阶，从2012年的8000多亿增长到去年2万多亿。

尤其是天府总部商务区，这些年是最亮眼的存在，其目标是建成面向世界的中央商务区。

截图自天府新区十四五规划原文

什么是面向世界的中央商务区？

大家熟悉的，国内像北京朝阳、上海陆家嘴、深圳福田，国际像纽约曼哈顿、伦敦金融城，都是世界级中央商务区的代表。

这些城市所创造的财富效应也是一般城区所无法比拟的，比如纽约曼哈顿，仅占纽约总面积的7%，却创造了高出全国人均7倍的GDP。

当然，这些城市并非一开始就耀眼瞩目，它们的城市规划很多早在十几年前甚至几百年前就开始了。

像纽约曼哈顿，1923年就提出了CBD城市规划的理念。

后来“CBD”问题变多之后，比如“城市密度过高、缺乏公园生态”“交通压力过大、通勤成本太高”等等，他们又提出建中央公园。

现在的纽约中央公园，已经成了世界上最大的人造自然景观，也是纽约CBD、CLD、CED所在地。

纽约中央公园，图源：丈量城市

同样的例子，还有香港将网红商业和居住商业结合的模式。

熟悉这些例子之后，再来看同样是世界级中央商务区的天府总部商务区。

天府总部商务区就是借鉴了他们的发展经验，在CBD基础上，首创了进阶版的CBP城市发展模式。

具体有什么区别呢？

CBP（中央商务公园），它是3D融合的城市规划理念，即POD（公园引导开发）+TOD（轨交引导开发）+VOD（活力引导开发）。

不仅是纽约式的公园城市，还有轨交先导的高效率城市出行模式，以及集聚产业、布局文化、教育、医疗等的超配生活圈。

简单来说，天府总部商务区既有产，又有城、还有人，既有经济发展的高度，又有城市文明的广度，还有足以暖人心的城市烟火气。

如何操作的呢？

1、POD发展理念：在公园里建城市，消融城市与自然的边界。

目前天府总部商务区已经前置规划近8000亩生态基底，生态占地规划近45%，同时结合“点、线、面”的规划，让城市的每一处都有绿色生态。

点：利用城市土地间的每一寸边边角角的土地，打造具有社交属性的、充分散落住宅及产业园区的点状公园； 线：打造长约2160米、宽约95米的人字绿廊，连接一园两河，可看西岭雪山和龙泉山脉； 面：片区面积约3450亩的天府公园，相当于25个天府广场的公园里。

2、TOD发展理念：地上地下一体化开发，“地面减密、地下加密”，重构人、车、物的竖向交通关系。

整个天府中央商务区共规划有8条轨道交通线路，包括地铁6号线、15号线、16号线、18号线、19号线、S5线，共设16个站点。

双机场线（设置有大型城市候机楼）、主城新区联系线、新区环线以及成都都市圈眉山线也都在这里交汇。

这些纵横交错的轨道交通线路的全面建成，实现的就是“轨交+步行+购物”的生活方式。

而且不一样的是，它在TOD模式的基础上，地上地下一体化开发，重新定位了人、车、物的关系。

地面和地下一层，布局公园绿地、商业消费、更开阔的办公环境，主要解决步行问题； 地下二层布局车行系统，规划了12对车行上下行通道，可以减少地面的车行拥堵； 地下三层布局五条轨道地铁线和四大站点系统，以形成城市的中心枢纽。

3、VOD发展理念：注重职住平衡，既有城市发展，又有烟火生活。

天府总部商务区产业布局以总部经济为主，同时布局了文化、教育、医疗等“15分钟生活圈”的服务配套。

目前，天府总部商务区已聚集招商局集团等重大产业化项目121个，累计引进高能级总部项目98个，天府总部商务区已集聚优质企业超1万家。（数据来源：四川经济网，9月26日发布）

另一个更直观的数据，在 8.5平方公里天府总部商务区核心区内，有119栋超百米高楼，其中200米的高楼有12栋，包括招商蛇口396这样的超高地标建筑。

这些超高地标建筑，每一栋从高度、立面到灯光，都是精心设计，最终呈现的就是堪比伦敦、纽约、香港中环的超高颜值城市天际线。

天府总部商务区西区，示意图

其实看到这里，天府总部商务区的未来，其实已经很清晰了：

1、拥有经济活力的同时，也塑造了城市生活：产业以总部经济为主，商业、教育、医疗配套等穿插其间。

2、解决未来城市交通问题的同时，也便于吸引来自城市及全国的人才：公共交通发达，以轨道交通为主，充分利用地上地下空间，连接主城也连接双国际机场。

3、至美城市天际线、绿色城市的视觉体验已经形成：公园先行，结合退台式的设计，建筑群落整体有序，未来城市的空间布局已经有了。

这就是天府总部商务区比肩纽约曼哈顿、伦敦金融城的实力。

未来中国重要城市的重要版图之内，天府总部商务区也肯定是不可或缺的力量。

结合到当前成都楼市的大改善趋势，天府总部商务区高端改善产品的潜力值已经不言而喻了。

招商时代公园

天西最值得期待的资产

目前，天府总部商务区CBP城市规划的连片整体开发，是招商蛇口操刀。

了解招商蛇口的人应该知道，招商蛇口是中国房地产开发的先驱企业，造城能力是全国范围内数一数二的。

从改革开放发源地的深圳蛇口工业区，再到城市港口综合体的深圳太子湾，它早已凭着强大的产业造城实力，坐上了城市和园区综合开发的头把交椅。

现在的深圳蛇口工业区已经成为大家认知中环境优美、经济发达、投资环境和基础设施完善、社区功能齐全的新型海滨城区。

现在的深圳太子湾片区也早已进阶成为大湾区的海上门户、中国的滨海门户及世界会客厅。

深圳太子湾

此次，招商蛇口布局天府总部商务区，也给区域带来了产城一体的居住大盘项目——占地约787亩的招商时代公园。

招商时代公园是整个天府总部商务区非常值得看的项目，是区域红盘代表之一，曾创造过开盘11次全部售罄的记录。

接下来项目会预推建面约143-226㎡的天樾境C区。

招商时代公园位于天府新区总部商务区核心引擎位置，天樾境C区又是这一引擎的正芯。

天府总部商务区又分为天东和天西板块，尤其是天西，是当前天府CBP理念模式的主阵地，也是未来承接国际资本的主阵地。

CBP城市发展模式中，天西以人字绿廊为生态中轴，以福州路为经济中轴，周边分布商业、教育、医疗、运动场地等城市配套。

你可以理解为，这就是未来整个天西的价值高地。

天樾境C区就位于这一“价值高地”范围之内，紧挨着招商蛇口396总部地标，是招商时代公园的核心腹地，也是天西为数不多的核心地块之一。

未来招商蛇口396总部地标建成，天樾境C区就直接对望这个成都标志。

地标所在就是中心，这在过去已经说过很多遍了，它和“边角料”位置最大区别点在于，它将成为区域的住宅标杆，甚至是顶豪物业。

比如深圳华润“春笋”周边，十多年前还是一片滩涂，十多年后总部经济产业落地，地标“春笋”建成，周边楼盘也成了深圳代表性的顶豪物业。

而且重要的是什么呢？它三面环公园，几乎被公园环抱在内。

意境图

本身的地段已经很核心了，再加上这生态优势，居住舒适度高就不说了。

占位核心，周边配套醇熟，且是品牌房企操刀的大城改善项目，这样的项目想不成为区域顶流都难。

我们会有成都城市专场的闭门直播，拆解成都如何买？买哪里？跟粉丝做答疑，想学习的可以扫码发送【成都】二字。