今年的二手房业主，日子都不太好过。

爆仓的14万套二手挂牌量，内卷到叫人心态崩溃。

比如，有云山豪宅为求脱手，价格直降千万；增城一业主诉苦，带看77次还没有成交；甚至花都某小区房源，挂牌4年才卖掉……

可以说，现在广州二手业主卖房，像极了一场“马拉松”赛跑。

不过，幸运的是，也有一批业主找到了破题方法，实现快速抽身，把成交周期，缩短至1/3。

｜广州珠江新城航拍图

｜广州楼市发布 摄

成交周期仅59天！

比市场卖出时间缩短2/3

最近，一位认识多年的朋友寻哥，发来消息说，他那套在海珠西的老破小，成功脱手了。

时间周期很短，前后仅花了15天，价格上，也没打太多折扣。

这让楼市君十分好奇，因为寻哥所在的老小区，楼龄20多年，环境陈旧不说，配套也一般，房子并不好卖。

近期成交的几套，所花时间基本在一年半载以上。

｜海珠西某二手小区成交情况

｜图源：贝壳找房

后来寻哥解释说，最近他入手了越秀在天河的一个新盘，项目的置换团队，帮助他快速卖掉了海珠西的二手房，实现了轻松置换。

而且，这项服务，并没让他多花一分钱。

这种“以旧换新”的业务，楼市君此前也有所听闻。

这是去年11月，越秀旗下项目联合第三方推出的新业务，旨在帮助业主快速置换，目前，在广州、深圳、佛山、东莞、北京等城市都有覆盖。

说实话，对于寻哥的话，楼市君起初还将信将疑， 毕竟 二手市场环境低迷，老破小不让利“放血”，尤其难卖。

｜海珠某老破小小区实拍

｜广州楼市发布 摄

直到楼市君从多个渠道那里搞到一组数据，才知道寻哥所言非虚。

据了解，越秀的置换团队，在全市的卖出时间仅为59天，而 2022年，广州的二手成交周期 是171天。

也就是说，越秀的置换项目，交易周期比市场整整缩短了2/3。

这无疑，是大幅“活化”了业主手中房源的流动性。

在二手置换潮到来的市场背景下，这具有很重要的现实意义。

置换潮到来

二手“抢跑”套现至关重要

近两年来，广州楼市逐步进入了换房周期，大量的二手房，集体进入市场。

特别是“5改2”之后，广州的二手挂牌量，更是进一步水涨船高。

贝壳平台的数据显示，920新政前，全市二手挂牌量为135518套，而截止到10月25日，这一数字已经飙涨到了140420套。

意味着，仅一个多月时间，市场就激增了近5000套房源，增速 肉眼可见。

｜技术生成

需要指出的是，伴随着越来越多次新房楼龄“解限”，接下来，这股卖房大军还会越来越凶猛。

置换客卖房的难度，将与日俱增。

数据显示，在放开前一周，全市带看量与成交量比例为16:1。

而新政后一周，这种难度系数直接翻倍，变成了32:1。

这代表，二手市场需要带看32组，方能成功卖出1套房。

｜技术生成

市场严重挤压内卷，越秀项目的高转化率优势，自然就体现了出来。

一方面，可快速杀出“爆仓”重围，节约置换成本。

就目前而言，长期挂牌却无人问津的房源，比比皆是。

就拿牛奶厂板块的“四大金刚”为例，挂牌半年以上，仍旧无法出手的房源，占到了总量的50%以上。

也就是说，很多二手业主，可能需要付出很长的时间沉降成本。

｜技术生成

即便能出手，也可能面临市场买家的疯狂“杀价”。

如金地天河公馆一套126平的房源，其成交周期高达403天，经历5次调价，让利145万后，才最终卖掉。

｜图源：贝壳截图

如果能缩短置换成交周期，不仅可以从内卷的市场重围中杀出，还能避免被动，节约时间成本，甚至交易成本。

另一方面，快速去化，业也主能更精准把握市场节奏。

在市场上，不少“卖一买一”的客群，常常遇到这种问题：

即遇到了理想标的，却受制于难以变现的二手房。

因为一来名额被占，没有购房资格；二来变现难，容易造成资金缺位，由此错过最佳的购房时机或者标的。

高效率二手转化，则可以恰到好处的做到“逢高卖出，低点建仓”，实现无缝衔接的置换。

在服务上做3个“加法”

加速二手成交转化

所以，在二手严重挤压的背景下，能成功变现，很大程度上就跑赢了绝大多数人。

而越秀的置换项目不仅成功“突围”，甚至还跑出了加速度，这属实彪悍。

楼市君注意到，它之所以能如此凶猛，在于他们在服务上，不断做着“加法”。

这点，从下面3大服务维度上，就能看到。

｜三大服务维度

交易全流程跟进，置换1V1服务

众所周知，许多改善客的置换，“卖一”与“买一”是两种独立的交易行为，一般是先变现，再重新建仓。

但越秀的项目从另一个角度切入，它将这两个阶段给贯通了起来。

只要认购越秀地产旗下项目，就会有专项团队，协助业主将二手房变现，相当于是把服务，前移到了置换的第一步。

而且，这一服务，还贯穿于整个交易过程。

从评估、房源登记、看房接待，到签订合同、赎楼，再到房屋过户等，都有1V1专项团队推进。

｜图源：微信公共图库

这种“辅导”模式，相当关键。

要知道，很多业主会因工作繁忙，在将房源“托付”给中介门店之后，疏于管理，仅任由中介或平台获客。

这就容易给中介留下卖房意愿不高的错觉，进而弱化资源倾斜，导致市场反响一般，看房者寥寥。

而业主将出售事宜委托给置换顾问之后，项目的置换团队则会在这方面做加法。

比如，凭借专业度与市场渠道，主动与中介去互动联通，撬动买家资源倾斜。

并且，每天会和业主汇报进度，协调看房，推动成交，催速去化。

交易梳理房源闪光点，拔高房产价值

在服务质量上，置换团队也有所进阶。

作为非专业人士，很多业主对于自身的房源价值，可能并没有那么敏感，只能看到表面，深层次价值卖点，往往很难挖掘出来。

基于这种现状，置换团队会根据自身策划优势，帮助业主梳理、包装房产的卖点，放大房源闪光点。

有时，甚至会给买家提供一系列的焕新意见或方案，对二手房进行重新装修后，再挂牌上架，从而拔高房产价值。

并且，借助VR看房，优化房源笔记等，使房源更具市场竞争力。

全渠道卖房，3公里N+1门店挂牌

当然，越秀项目的高转换率，另一个重要原因，还是在渠道上，做到了火力全开。

比如，凭借完善的资源体系，普遍与广州各区的中介门店，都有合作。

它可以将中介渠道整合统筹起来，把房源挂在3公里范围的N+1门店内。

相比于那些只挂牌在社区门店内的房源，置换房源的曝光度，是呈指数型放大的。

｜技术生成

还不单如此，越秀的置换团队还打出了其他“组合拳”。

比如，置换顾问会逐一上门到中介门店，推介房源，增加曝光率。

甚至，还会组织附近中介，集中带客户看房，营造热销场景，多管齐下，缩短卖房周期。

从披露的数据和成交案例来看，这种置换路子，确实卓有成效。

对于极为内卷的楼市来说，“以旧换新”，不失为一剂排解楼市“拥堵”的良方。

首个置换中心落地世界大观

期待值拉满

自去年推出“以旧换新”业务以来，截止到目前，越秀地产的置换版图，在广州各区，已然慢慢铺了开来。

近日，楼市君甚至还收到消息，越秀世界大观项目内，已经落地了广州首个房屋置换中心。

从图片上看，该置换中心已经建成，投入了使用。

楼市君还打听到，它面向的服务客群，将主要以牛奶厂置换客为主。

而且，和其他项目不同的是，世界大观的置换，是先帮业主卖房，然后再购入新房。

显然，这是更为前置的一种服务，对市场而言，这一礼包，足够诚意。

｜越秀地产房屋置换中心实拍

之于板块而言，世界大观也是一份厚礼。

因为作为板块内的阵眼，它直接打破了天河东的豪宅格局，把调性拉到与深圳香蜜湖平齐。

此前，由于世界大观荒芜废弃，整个奥体板块，都处于一种“割裂”状态。

无论是世界大观南北，还是奥体公园以东，城市界面均首尾难以相顾，发展难以连接成片。

虽然周边豪宅林立，但始终难以形成片区“合力”。

越秀世界大观项目问世，则直接打通了板块的任督二脉。

将以前的断层，都给“缝合”了起来，使整个片区成为了傍山依湖的豪宅高地。

｜技术生成

更何况，根据3月份的官方调规，原来的世界大观乐园，除析出5宗宅地外，还有4宗商业用地、2所学校用地。

随着特色商业、学校、文化休闲场所等配套的引入，这里将会形成一个宜商宜业宜居的城市滨湖空间。

换句话说，天河下一个豪宅富人区，已经开始成型。

｜世界大观地块规划效果图

｜图源：广州市规划与自然资源局

这也就是为何，越秀世界大观每个风吹草动，都能一石激起千层浪的原因。

就连一个网传的规划方案，都在市场上传得沸沸扬扬，吊足人胃口。

这点，足见人们对项目的期待。

而从广州规自局公布的最终方案来看，世界大观项目确实颇为亮眼：

共规划25栋住宅，主打小高层，层高均被控制在17F以下。

在布局上，采用“前高后低”的设计，临湖区域更为节制一些，层高最低做到了14层，从而保证月亮湖的湖景，能得到最大化的呈现。

楼市君还注意到，全盘均全纯板式设计，纵观整个天河，这相当十分少见。

｜技术生成

至于产品的户型，楼市君则听到风声，肯定是越秀高端系列产品。

要么是第五代的和樾系，要么是越秀TOP级“樾系”。

户型面积可能在140平以上，主打高端改善客群。

假设是前者，很可能会参照万博和樾府270平大户型，后者的话，预计会对标琶洲樾。

｜万博和樾府270平户型图

总之，不管是哪个系列，世界大观地块，注定都会刷新天河低密产品的新高度。

要知道，1.9的容积密度，在天河，基本很难找出对手。

而它的低密宜居性，很可能会直接捅破天河豪宅的天花板。

｜技术生成

与之身份相匹配的，是项目的物业。

据了解，世界大观还很可能会引入某高端酒店的同款物业，并且，该酒店在广州的地位，还是数一数二的。

意味着，其 定位 规格 ，大概率会超越广州的很多在售豪宅项目。

｜广州西塔实景图

｜广州四季酒店官网

意味着，其 定位 规格 ，大概率会超越广州的很多在售豪宅项目。

除了产品和物业，它的教育格局，也颇让人期待。

目前，板块内已聚集了华阳集团下的奥体东小学，体育东教育集团的灵秀小学。

而周边预留的九年一贯制地块，近期也传出将引入天河外国语学校。

再加上，越秀世界大观项目配建项目，未来这里的教育，或将成为整个天河的高地。

可以说，越秀世界大观项目，把整个市场的期待值，都已经拉的很高了。

现在其置换中心落地这里，对于牛奶厂区域，想要置换的业主而言，无疑是一个绝 佳契机。

楼市君此前听到风声说，世界大观项目可能将于11月开放城市展厅。

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