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10.26,深圳发布第三批次卖地公告。

本批次总计将出让三宗地块,总用地面积6.12公顷、建筑面积28.44万平方米,分别是龙华两宗、坪山一宗,均为二类居住用地,均采用挂牌出让方式出让。

清单内地块将于2023年10月27日至2024年1月27日期间发布出让公告,各地块具体内容最终以正式发布的出让公告为准。

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01


龙华
A925-1146地块

位于龙华区观澜街道龙华大道东侧,二类居住用地,用地面积9500平米,容积率4.3,建筑面积4.07万平米。

(地块大概位置,观澜锦明学校北150米)
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(地块大概位置,观澜锦明学校北150米)

地图显示,地块较靠近4号线观澜站,周边多为厂房、城中村。

地块周边在售新盘有合正观澜汇·云庭、招商雍云府,待售新盘有澜湖时代璟愉府。

合正观澜汇·云庭即合正观澜汇三期,位于4号线茜坑站附近,今年7月推售716套户型建面约103-129平米3-4房,备案价约5.4万/平米,单价区间约4.9-6万/平米,总价区间约509-780万/套。项目开盘当天成交287套,去化率约为40%,目前在售。

招商雍云府,位于龙华福城街道,是2022年深圳第三批集中供地中,招商以15.03亿元竞得,毛坯限价5.36万/平米。项目今年6月获批入市,推售67-110平米2-4房,备案均价约5万/平米,单价区间在4.6-5.4万/平米,目前在售。

澜湖时代璟愉府,前身为观澜蚌岭旧改,共规划有10栋超高层建筑。项目建设进度已出地面10几层,将推售户型建面为73-115平米2-4房,预计近期入市。

02


龙华
A808-0025地块

位于龙华民治街道华南路西侧,二类居住用地+道路用地,用地面积4.68万平米,容积率5.0,建筑面积21.65万平米。

(地块大概位置,龙华行知实验小学东南200米)
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(地块大概位置,龙华行知实验小学东南200米)

地块周边大多为成熟社区,主要有深国际万科和风轩、和雅轩和恒地尊悦花园。

据深圳中原地产数据,目前民治二手房挂牌价在4-8万/平米,挂牌价最高的是绿景香颂,约为8万/平米,大多数小区挂牌均价还是集中在6字头。

(图片来源:大咖深房团)
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(图片来源:大咖深房团)

地块周边的待售新盘有恒地尊悦花园、在售新盘有龙岸君粼。

恒地尊悦花园,位于龙华民治街道,即烂尾近30年的福罗拉山庄别墅区。据官方通告,项目总建面约10.5万平米,其中住宅建面约6.4万平米,总户数约672户。项目目前还在建设中,户型建面及入市时间暂未公布。

观察周边小区,项目北侧2008年建成的小区碧水龙庭目前二手指导价为5.72万/平米,实际成交单价大多在6万-7万之间;项目南侧19年建成的小区万科和风轩目前业主挂牌单价在7万-8万之间。

龙岸君粼,临近10号线光雅园站。龙岸花园总共分为三期开发,一期、二期分别于2009年6月、2009年10月备案入市,此次推售的是三期高层住宅,即龙岸君粼。项目备案均价约为8.06万/平米,单价约7.37-8.58万/平米,户型建面约86-176平米。项目今年6月推售464套住宅,开盘当日成交157套,去化率约为33.8%,目前在售。

03


山G12302-8051地块

位于坪山龙田街道大潮路与形胜路交汇处东南侧,二类居住用地,用地面积4900平米,容积率5.5,建筑面积2.72万平方米。

(地块大概位置,益田益科大厦南100米)
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(地块大概位置,益田益科大厦南100米)

地块距离坪山云巴1号线燕子岭站较近,目前周边以工业宿舍为主。

地块周边待售新盘有坪山城投·鸿鹄里、在售新盘有华润紫樾润府、天健和悦府。

坪山城投·鸿鹄里,位于坪山龙田街道,是2022年深圳首批集中供地中,坪山城投以9.51亿元竞得毛坯限价3.75万/平米。项目目前展厅已开放,将推售户型建面约73-97平米3-4房,预计近期入市。

华润紫樾润府,位于坪山石井街道,占地约1.64万平米,总建面约8.06万平米,距离16号线石井站约300米。项目是2022年深圳第二批次集中供地中,华润置地以9.07亿元竞得,毛坯限价3.75万/平米。项目备案均价约3.75万/平米,单价区3.52-4.11万/平米,总价区间约244-377万/套,户型建面约69-79-90㎡2-3房,目前在售。

天健和悦府,位于坪山石井街道,占地约7.6万平米、规划总建面约33万平米,距离14号线石井站约100米。项目是2022年深圳首批集中供地中,天健以25.76亿元竞得,毛坯限价3.75万/平米。项目推售户型建面约75-99㎡3房住宅,备案均价约3.93万/平米,单价区间3.53-4.17万/平米,总价区间约269-377万/套,目前在售。

04

第三批地其实没什么好地块,没什么说头,搞不好还会出现流拍。

纵观这两年、尤其是今年深圳的土地市场,一个问题值得重视:土地出让金会缩减很大

回查过往数据,深圳公开招拍挂市场在2021年达到1119亿之后,快速下滑,去年的公开招拍挂市场(包含了住宅与非住宅用地,但未包含非招拍挂卖地金额)实现金额872亿,同比缩减了22%。而今年截至前三季度土地公开市场金额为390亿,还不及去年全年的一半。如果集中供地政策没有明文取消,那么今年的卖地金额可能相比去年会出现接近腰斩级的下滑

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好的一方面,这会持续实现深圳土地财政依赖度的下调,但坏的一方面在于,在今天这样的经济大环境下,城市财政会快速吃紧。这一点值得警惕,不是那么好的信号。

关于深圳的“土地财政依赖”问题,市面上长期以来极为流行的观点是:深圳根本不依赖土地财政,卖地对深圳不重要。就这个问题,我在去年依据深圳统计年鉴与深圳房地产年鉴,做过一些对比统计,结论令人意外

回查1993年深圳有记录以来的全口径卖地金额数据(包含公开市场与非公开市场的土地收入),自2013年之后,深圳的“土地财政”所占比重(采用公式:土地收入/一般公共预算收入+土地收入)呈现出快速攀升的曲线,并在2020年攀至高峰——接近27%(2021年也基本持平)。重点是,这是从个位数(最低不到5%)的比重升上来的。如果大家要和别的城市比较,注意比较口径,一般采用的都是土地收入/一般公共预算预算收入,所以会经常出现超过100%的依赖度。

这个比重,在全国范围内横向比较,确为最低,但在历史长河里纵向比较,近几年来,深圳的土地财政依赖度,其实比历史上任何一个时期都高,并在长达10年的历史里一直在走高。而恰恰是这个时期,是市面上关于深圳“不依赖土地财政”观点最为流行的时期。背后的因素在于,土地收入的增幅显著快于城市财政收入的增幅。比如2009-2021,深圳一般公共预算收入增长了3.8倍,但是卖地收入增长了33倍

我的回查统计简单说明了两点:1)过去10余年来,深圳对土地财政的依赖度不是降低了而是升高了。2)深圳对土地财政的依赖度绝对值,没有大家想象的低。只能说相对其它城市,深圳的确更为健康,依赖度不严重,但是那个占比及曲线,不容小觑。每年一千几百亿、几乎相当于是“净收入”,在预算收入大约4000亿的盘子里,不能说不重要,而是非常重要。也许真 正重要不重要,只有在它断崖了之后才知道。

未雨绸缪,今天的经济困难,相信没有一个城市可以置身事外。一个比较好的解决办法,先前深圳的主管部门已经给出了,就是拿出更多的好地来,像先前的超总、超核,这些宝藏地块,可以更多的放出来,以平稳支撑大额的公共及民生投资。

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