我是紫沐，这是我第363篇日记。
上篇文章发出后，好几位刚需粉丝都问了我类似的问题：
市场确实到底了，政策优惠也给力，买房冲动是有的。
但沸沸扬扬的新一轮房改，会不会改变整个楼市格局？
楼市红利会不会减弱，资产流通性会不会降低？
他们很担心，所以还在犹豫。
我可以很明确的说，新房改对楼市格局肯定有影响。
最大的影响，就是加剧了分化。
保障性住房，像人才房、保障房、公租房这一类房子。
要是大量入市，刚需商品房的流通性，肯定会被冲击。
这是很简单的供求问题。
供应大幅增加，需求没咋变，价格自然就会往下降。
所以第一个分化，就是刚需类房子，和改善类房子，以后的行情会相互独立。
严格来说，刚需、刚改型资产，以后都容易被调控。
只有改善型资产和豪宅，能回归商品属性，价格由真实市场来调节。
行情来了，大家都涨的日子，再也回不去了。
所以有一类投机行为，基本宣告落幕。
以前楼市黄金年代，有一批人会专门去炒老破小。
那时候的楼市，行情还是大锅饭模式，普涨。
很多人就是靠炒老破小赚到第一桶金。
但以后这操作没法再复制，或者说再复制就是作死。
因为新房改要来了，天量保障性住房入场。
真正手头紧的刚需都会被分流，老破小就没有向上冲的动力。
没有强学位支撑、环境和配套弱的老破小，甚至会陷入无量下跌的循环。
靠老破小叠加起来的资产包，也就成了炸药包。
当然了，虽然新房改对刚需市场造成冲击是注定的。
但刚需市场内部，也会有分化。
毕竟保障性住房不是什么新事物，很早以前就有。
它们普遍有个特点，就是地段比较偏，位置比较差。
你很难在中心四区的核心板块看到保障房出现。
甚至在次核心区域，保障房也极其稀少。
所以优质刚需房，受新房改的冲击就比较小，整体供需相对平衡。
这也是一直呼吁刚需买房，把地段放在首位的原因。
有听进去的，现在不会慌。
但反过来，那些本来就供需失衡的地方。
那些一堆新房待售，地段价值又不明显的地方。
情况就不太乐观。
比如吐槽最多的，黄埔新城、祈福、知识城、亚运城、新造、增城等等。
因为它们本来就内部竞争严重，互相打价格战才能出货。
而保障性住房的选址，又普遍以这些地方为主，进一步加大了内部住房供应。
那无论是开发商，还是里面的个人业主，想出货，都得割更多的肉。
这也是新房改带来的第二个分化，刚需房内部的分化。
所以按正确的选筹思路，有核心竞争力的刚需房依然可以买。
但非核心的刚需房，就尽量别去接。
正在持有的，抓紧卖。
未来两三年，都是你逐步出清劣质资产的时间。
因为保障性住房的建设和推行，不会这么快。
建房子是要钱的。
以现在的经济环境，和抓襟见肘的地方财政，短期没法解决“钱从哪来”的问题。
抓住这个出逃时机，才能避免把蟹货烂在手里。
当然，被新房改影响的不止刚需房。
比如改善型资产，它同样受置换链条桎梏。
而豪宅，却是定位越发明确的资金沉淀首选。
两者之间的行情分化，同样会变大。
所以房产投资这个词，以后和大部分人没关系了。
真正有价值投资条件的产品，门槛会越来越高。
而且门槛起来的速度，远高于劳动储蓄的速度。
未来买房、换房，90%的需求，其实可以归类为自住+跑赢。
购入的资产，比市场平均涨幅高；
购入的资产，比板块平均涨幅高；
购入的资产，比同总价段产品涨幅高；
购入的资产，比同楼盘其他产品涨幅高。
赢得越多，就越保值。
我觉得自住+跑赢的购房思维，会比自住保值更进一步。
同时也更实际。
因为每个人对保值的要求是不一样的。
而有没有跑赢，看得见，摸得着，能统计出来。
如何跑赢？
我觉得后续的大环境，更讲究实际。
随着楼市黄金时代过去，现在的买家，对自住的舒适性越来越看重。
板块目前发展进度如何，配套是否齐全，很重要。
单纯有规划，单纯拼未来的地方，会比较危险。
还是那句话，“钱从哪来”短期很难解决。
意味着规划兑现的速度，会没有以前快。
规划兑现的成果，也可能会缩水。
前段时间，官方对第四期地铁报批的回复，就是证明。
那些拿着远期地铁规划做宣传的盘。
很可能到你换房的时候，地铁都还没建起来。
所以现成的配套越好，在接下来的行情里，越有机会跑赢。
有实力，就拥抱顶尖资产，做价值投资。
改善换房，就不要脱离核心地段，目标自住+跑赢。
刚需置业，抛弃概念板块和内卷板块，规避新房改的冲击。
环境在变，楼市在变，置业理念也得与时俱进。
旧流派的末日，也是新打法的开篇。
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