最近，我觉得广州楼市有一个很好的势头，那就是二手房的成交量，开始起来了。

10月，广州二手住宅成交量达9361宗，实现了“三连涨”，环比上涨9.6%。

二手成交量的抬头，意味着能有更多购买力进入新房市场，能够带动楼市整体的活跃。

但是，这还不够。

目前广州有大量的购房者，是属于置换客。

摆在他们面前的难题是，都知道现在是买房的好时机，但手头的房子卖不掉，没法入手新房。

如今二手成交量虽然有起色，但广州的二手挂牌量，已经达到历史最高点，仅链家一个平台就超14万套。即便二手月成交量接近万套，也够卖1年多。

并且另一方面，二手房在产品、户型等方面，都被新房拉开差距，出手难度很大。

天量挂牌压顶，市场机遇又摆在面前。

广州的置换客，接下来到底应该怎么走？

如今楼市的主旋律——

向上置换

首先，要先 清楚一件事情 ——

现在，到底应不应该换房？

答案，我觉得是毫无疑问的，就是应该果断向上置换。

首先，是接下来只有改善型产品的价值，才能坚挺。

上周最大的新闻，无疑就是二次“房改”的到来。

其中最重要的趋势就是：让商品房成为商品，回归商品属性；让保障房成为保障，回归居住属性。

这对接下来的楼市格局，是会带来剧烈的洗牌。

刚需产品，会面临保障房的冲击和分流。而回归商品属性的商品房，必然会往高端化打造，满足人们的改善居住需求。

高端、改善型产品和中低端、小户型产品的价值，必定会逐步拉大。

因此，只要你预算充足，并且有切实的改善需求，那么不要犹豫，卖掉手头的老破小或者远郊房子，向上做置换。

其次，是现在的政策机遇难得。

今年以来，围绕着房地产市场的一系列政策，都围绕着一个中心——更好满足刚性和改善性购房需求。

因此，像广州这样的一线城市，都十分罕见地大幅度放宽购房政策。

核心区的购房门槛之低，是过去十年所没有过的。

这就是告诉购房者，只要你有改善的需求，那就不会给你太多限制，有钱就放心大胆去买。

这样的政策机遇，我觉得是应该把握住的。

挑选改善产品，

认准两个逻辑

既然下定决心要向上置换，那么， 如今又应该怎么进行置换，挑选好的改善型产品？

我觉得，有几个要点，是必须谨记的。

第一，是坚定认准核心地段。

从广州近两年保障房的选址来看，大多还是位于近郊区或者中心区边沿地段，毕竟中心区很难满足这么大规模的用地需求。

因此，接下来的高端、改善型产品，必然会往中心区集中。

人们的改善需求，也自然是会往中心区核心地段去。

因此，接下来，中心区跟郊区、中心区核心地段跟边沿地段，也会产生分化。

要想有更好的居住品质、更纯粹的居住圈层，那就得坚定认准中心区的核心地段。

第二，是在核心区，盯紧有独特资源的项目。

今年以来，中心区的供应，实际上是在增多，像天河、荔湾等，都罕见地拍出不少宅地。

加上改善群体，对居住品质、居住环境也会有更高的追求。

因此，要想自己的房子，在未来有更坚挺的价值，有更强的竞争力，那就要盯紧有核心区独特资源的项目。例如拥有一线珠江景、一线云山景，或者邻近城央公园的项目。

珠江江景实景

我举个例子。

像近来首次推出头排江景组团的越秀珠实城发|江湾·和樾，我觉得就可以作为很好的范本。

项目效果图

首先，项目位于海珠西后航道，符合我上面说的核心地段+独特资源这两个要素。

广州人，对房子素来是“滨江为贵”。广州的豪宅，基本都位于主城区的珠江两岸。

海珠西后航道，就是目前主城区少有的还有连片开发空间的临江地段。

不仅拥有南向江景资源，更处于广州南中轴发展的辐射范围内。

随着接下来环岛路的建设，以及沿岸配套、交通逐步落成，未来，我觉得是能够成为广州新的江景豪宅区的。

江湾·和樾江景实景

而跟前航道不同的是，后航道的宅地供应不多。

从片区的控规来看，江湾·和樾，就占据着片区内仅有的临江宅地，而其余临江地块大多是商业、商务用地。

而且，除了南面的江景外，旁边还有城央公园——庄头公园。

有地段和景观的稀缺性，在广州的高端改善市场，相当于拥有两张“王牌”，足以傲视其它对手。

其次，项目的江景产品，放眼整个广州的高端改善市场，都是非常具有竞争力的。

项目是第一个滨江的和樾府项目。

和樾府这个IP，相信关注楼市的人都很熟悉。它在产品设计上的理念、创新，都往往会让市场眼前一亮，甚至引领同行的模仿。

这一次，江湾·和樾带来的一线望江产品，我觉得在广州江景房中，都算得上进阶级别的。

一方面，此次推出的江景组团，有建面约140㎡、160㎡和188㎡的户型。面积段恰到好处。

比起市面上常见的望江超大平层产品，更匹配大多数人的改善需求。

另一方面，户型设计上，很好地打造了江景景观面。

建面约188㎡户型，是做到了五开间+双主套望江。

这样的产品，拥有的是全屋均衡的景观视野。

一家人，可以是聚在大方厅里，享受属于家庭的观景台。也可以回到各自的房间内，安安静静地坐在飘窗上，或者躺在浴缸里，独自享受江景。

而且，据我了解到的信息，江湾和樾即将加推的新组团，在层高、交标上，还会再做升级。

无论室内的景观视野，还是居住于其中的体验，相信都会是以往广州的江景住宅，所没有过的。

这样的地段、景观，再搭配上和樾府的产品基因，在我看来，这就是接下来在广州选择高端改善产品时，可以作为范本的作品。

当然，大的逻辑和道理，相信很多人都懂。

但实际上，如今在广州真正想做置换，并不容易。

据统计，目前广州的二手房平均成交周期高达7个月。

对换房人来说，可能手头的房子还没卖掉，心仪的房源早已经售罄或者涨价了。

因此，做置换时，是需要有好的眼光和足够的魄力，去判断，什么样的房子该留？什么样的房子哪怕割肉也要果断出手？

置换过程中，又应该怎样应对可能存在的问题和难点？

这些，几句文字说不清。

本周五（11月10日）晚上7:30，我将在海珠区举办一场粉丝专场活动，与大家面对面交流，解答各位的疑惑。

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