季报解析
2023年第三季度，住房租赁市场迎来了积极变化，主要体现在规模的快速扩张、租金水平的整体稳定以及出租率的持续坚挺。ICCRA作为住房租赁领域的长期观察者，对超过60家集中式住房租赁品牌和17个主要城市的租赁市场动态进行了系统监测，并据此发布了《2023年第三季度中国住房租赁市场季度报告》。本文将对报告的核心内容进行详细分析，并提供深度解读。
■沪深2城开业规模领跑全国，租赁式社区潜在供应占绝对主力
截至2023年三季度，录得60余个住房租赁企业已开业门店数合计3,138个，环比涨幅11.5%，剔除新加入统计品牌影响，同口径环比涨幅4.86%，同比涨幅约7%；开业房间规模合计951,222间（套），环比涨幅10.9%，剔除新加入统计品牌影响，同口径环比涨幅4.85%，同比涨幅12.6%。
从门店分布情况来看，一线城市仍是住房租赁行业发展的主力市场，北京、上海、广州和深圳四个城市已开业房间规模合计占比约59.98%。此外，三季度住房租赁企业在大湾区、长三角区域的布局明显，沪深2城供给规模合计占比约45.3%。
从未来新增市场供给来看，截至三季度末，全国60余个住房租赁企业已签约但未开业的门店数为556个，房间规模达到392,373间（套），环比涨幅约26%，同比涨幅约79%。其中租赁式社区项目成为潜在供应的主力，潜在新增房间规模占比为55.8%。
■新开业规模加速，平抑租金作用凸显，平均租金小幅回落
截至2023年三季度，全国住房租赁行业供给加速，二线城市租金上涨空间有限，因此三季度60余个住房租赁企业平均月租金2880.32元，环比下降约8%，但较去年同期仍有约6.5%的租金涨幅。
虽然供给加大，但平均出租率依然保持稳定，市场需求仍在释放。三季度平均出租率为90%，环比微降1个百分点，同比微降1.3个百分点。平均非租金收入占比约3%，住房租赁企业仍有拓宽非租收入渠道的空间。
一线城市平均租金继续看涨，布局在一线城市的项目平均租金环比不降反升，较上季度增长约7%，一线城市市场需求强劲。
■青年公寓主力供给地位不变，租赁式社区潜在供给规模大
从产品类型看，青年公寓依旧是主力产品和市场的压舱石产品，其开业规模占全部开业房间规模的72%。四类产品（青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓）在营房间规模的比例基本与上年同期比例持平，产品结构较为稳定。
租赁式社区供给后劲足，未开业房间规模占全部未开业房间规模的52%左右，成为潜在供给主力产品。青年公寓潜在供给占比约35%，仍会保持该类产品主力压舱石的地位。高端公寓潜在供给占比也保持在两位数，多元化、多样性市场需求不断推动产品细分。
此外，从续约率看，住房租赁企业续约率不断提高，三季度平均续约率达到46%，环比略有下降，较上季度减少了5个百分点。这与大量新项目入市，尚未统计续约率有关。
■保障性租赁住房认定热度高，租赁式社区纳保比例仍占首位
截至2023年三季度末，全国已开业房间规模中约有31%纳入当地保障性租赁住房，环比涨幅接近10个百分点，规模合计为298,637套（间）。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模约占总规模的83%。从企业端来看，已参与纳保的企业数量共31家，占比超过五成。
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