文｜邓浩志
标题说的是我今天刚收到的消息，位于佛山千灯湖即将开盘的WK某项目价格已经出来了（见下图）。
项目最低每平方米3万起。是的，你没看错，不是3.9万起，是3万起。整体均价大概3.8万左右。这个价格直接比前几年，隔两条马路的保利天悦便宜了一半。保利天悦售价长期在7万左右，市场好的时候，甚至一房难求。千灯湖核心区域已经有一段时间缺少新货，这次这个楼盘开售前是备受关注，而开出来的价格如此之低，对千灯湖板块，对临广的所有楼盘，甚至对整个佛山楼市都会产生冲击。
我有几点看法和大家分享：
价格是硬道理，便宜能打败一切
目前千灯湖核心区只有两个待售项目，这两个项目应该都是今晚（11月14日）首次开盘，现在市场传出的两张价表看，另一个待售项目，ZS地产的，价格也出来了，主力价格范围5~6.5万/m²（见下图），比旁边WK的项目每平米高2万。我不反对这个项目会更好，品质高一点，服务好一点，装修漂亮一点，更 近地铁站一点。产品一个140起步，一个180起步，客户群是有些不同。但毕竟两个项目紧紧挨在一起，ZS比WK的单价整整高了50%有多。差距实在太大了。
这个价格两个盘同时开，大家可以算一下，WK两套140打通，价格很可能都没有旁边一套200的贵。这个价格差距，直接装修升级，马桶贴金，或者请两个小姐姐专门做管家都可以了。所以我预计，一个会卖得很爆，另一个会卖得很差。
除了新房竞品之间的差异，也必须注意到，WK这个项目的低价入市，会对附近所有二手盘产生冲击。比如文章开头提的附近的保利天悦，7万买回来的业主如果要出手，虽然未必卖到4万以下，但降价个1、2万，基本属于标配。不降这么多，客户肯定宁愿选择买新房。当然了，影响不止以上几个楼盘，整个千灯湖板块的整体估值，都会因此而下调。我预计，整体售价下调10%~15%左右。
佛山今年的“地王”，若干高价地块，难逃被套的命运
也是今天（11月14日）南海艺术中心片区河西沿江4D、5A地块底价出让；若加上配建教育和公园投资，折合楼面地价18016元/㎡。而今年稍早时间建发地产拿下千灯湖板块以北的两个地块，楼面地价分别为2.4万和2.1万。根据项目吹风信息，两个项目的售价可能都在3.5万/平以上。以上所有地块，如果带精装售价不超过3万/平，是肯定亏损的。3.5万销售可能也是盈亏平衡附近。
但这次WK项目售价主力只有3.7万/m²左右，直接将千灯湖北侧这个板块售价预期拉到3万附近，很可能起步价要到2.5万/m²附近。而这个售价，这一批项目都会陷入亏损销售的境地。也就意味着，今年所有在千灯湖拿项目的房企，都会亏损。除非，市场很快就好转，全部房价又起来了……
佛山全市房价，必定再下一个台阶
千灯湖板块在佛山，等于广州的珠江新城，是整个城市面貌最好，最核心的地段，也是房价最高的板块。这样一个标杆区域如果出现价格大幅下行，势必依梯次拉低周边所有区域的价格预期。比如千灯湖核心降到3.7万。蹭千灯湖的周边板块，则会下调到3万附近。远一点的大沥、三山就更低了。更远一点的临广板块，诸如北滘、陈村、里水，还有佛山主城的禅城板块，也会逐级下调售价预期。最终影响到整个佛山楼市。
其实这也不能怪WK这个项目，因为最近佛山楼市真的非常低迷。9、10月份，单月的新房网签量才3000+.进入11月更惨，单周网签破纪录跌到600多套。单月2、3千套的网签水平，只有前几年平均月网签的零头（佛山很长时间单月新房网签都是1.2万套/月左右）。按照这个成交量，房企是吃不饱的，整个房地产行业都是吃不饱的。所以降价是必然的结果，只不过这次是WK开了头，而开头的项目居然是一个在千灯湖核心区域的项目罢了。这次WK不降，其他房企也会降。这个月不降，下个月也会降。千灯湖不先降，也总会有个板块带头降……
附图：几个参照项目位置示意图：
（本文图片来自网络）
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