昆明房租领跌全国供大于求为何还建？|保障性住房|商品住宅|商品住房|商品房|房租|昆明市|竣工面积

上周，玮房研究院发布了2023年10月全国40重点城市住房租金指数报告，当月昆明房租水平同比跌幅达4.02%，在列入统计的40个城市中垫底。

其实，昆明房租的跌势已经持续了很长时间，玮房研究院发布的上半年与第三季度《中国住房租赁市场发展报告》中，昆明的住房租金同比跌幅就比较高，到10月份跌幅进一步扩大。由于房租持续下跌，10月份昆明的租金单价中位数，已经低至23.4元/平/月，这也就是说，在昆明租套100平左右的房屋，月平均租金仅2340元。

如果以23.4元/平/月的中位数房租，和当下10月约1.37万元每平的新房均价计算，昆明三季度新房租售比大约是1：583，相当于购买一平新房的费用，可以用来支付同等面积近49年的房租租金。而正常情况下住房租售比应该在1：200到300才合理，昆明的租售比显然太低了。

再以购一套100平的新房为例，粗略计算总房价约137万（以昆明9月新房均价计），在征信条件最理想的情况下，可以按首付2成、利率3.85%，那么每月等额本息还贷需要约5157元，远远高于同样是100平的房源，却仅需2340元/月的租房成本…………所以，如果不考虑房价上涨和中国人传统“自己的房才是家”的因素，你还买房吗？

那么，持续下降的昆明房租，到底说明了什么呢？

明眼人都能看出，当然是供需关系的变化：当房屋供应过剩或需求减少时，房东可能会降低租金以吸引租户。

统计昆明有多少房子，不可能一个个小区的去数，而昆明统计局的数据是不统一的，而且部分数据缺失，为了保证数据的准确性和权威性，我们统一采用国家统计局的数据。国家统计局对于房地产的统计包含几个指标：房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。在这个几个指标中，竣工面积是最具准确性的，它能够准确的体现最有效的新增供应面积，尤其了“住房竣工房屋面积”数据也相对科学，至少参考价值更大。

解决了统计指标，再来考虑统计时间。

中国的全面“房改”是从1998年开始的，昆明也在98年开始全面停止福利分房，而集资建房也从这时候开始。但如果计算新增的商品房供应，严格意义上讲，1998年并非最适合的时间起点，因为昆明的第一批商品房（董家湾）是从1981年开始建设的，为此，我们统计昆明到底有多少房子，则是从1981年开始起算。

可惜的是，数据不全，我们先以2002年至2016年这15年数据推算。整理后发现，这段时间里昆明市房地产企业共竣工房屋面积7615.22万平，住宅竣工房屋面积5897.26万平，住宅竣工房屋面积占竣工房屋面积的77.44%，这个数据比例整体还是比较吻合商品住宅占比商品房80%的比例范畴。

另外，我们在《1997-2007年昆明市房地产年鉴》、《云南省统计年鉴》及《昆明房地产市场调查报告-2004年》数据中获取了2001年及以前的数据的商品房竣工面积数据，在1990年至2001年的12年中，昆明市商品房竣工面积1752.06万平，按照上面77.44%比例占比计算，即昆明在1990-2001年住宅竣工房屋面积为1356.8万平。

在新地产云南版杂志《昆明房价20年》文章里，找到在1981-1989年的相关数据，即昆明住宅小区在那几年内开发建设竣工量约50万平。

最后我们再把这三个时间段的数据累加，也就是从1981-2016年这36年里，昆明竣工的住宅竣工面积累计7304.06万平。

7304.06万平，这个数据到底代表什么呢？

由于中国很长一段时间实行90/70政策，即新建商品住宅单套面积在90平以下的比例需要占70%，由于是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平房子占比更大，而三四线城市及县城还是以大户型为主。最终，我们初步以每套100平来计算，则这36年来，昆明新增商品住宅约73万套。

我们以每套居住4个人（中国的原生态家庭的人口数量为3-5口人，我们取中间值4人为基准来估算），则73万套房子可供292万的人口居住。

可能很多人会觉得，按照昆明2016年672.8万的人口，觉得昆明的房子并不多啊，但别忘了，这里提的是商品住房，昆明还有各种廉租房、经适房等保障房。

从2004年开始，昆明开始启动廉租住房建设，2012年、2013年是建设高峰期。

从2004年至于2010年，昆明新建廉租住房18907套、经济适用住房22318套、公租住房4000套。

从2010年起至2012年3年内，昆明市建设保障性住房12万余套，其中，城镇保障性住房6万余套，农村保障性安居工程6万套。

2013年昆明将续建保障性住房13.45万套；

2014年，昆明一共建成3.3万套保障性住房；

2015年，昆明新建保障性住房、棚户区改造住房2.l万套。

也就是从2004年到2015年这12年内，昆明建设各类保障房超过35万套，按照每套居住4个人，也就是140万人。

当然，除了商品住房、保障房，还有集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、军产房等等，当然还有未拆迁的城中村，这些名目繁多的房子在市场中有一个统一的名字，叫做“小产权房”，那么在昆明究竟又有多少“小产权房”呢？这一直是一个很神秘的数据。

参考之前新浪房产的一篇报道，在中国房地产市场发展最为成熟的深圳，这可是中国最早启用土地招拍挂制度的城市，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%。在昆明这个比例只会高不会低。包括保障房在内的小产权房，保守估计是商品住房的2倍以上，那么目前的存量居住用房在219万套左右，能够满足876万人口的居住。

短期看政策，中期看土地，长期看人口。从这个角度来看这个说法，还是有些道理的。

那么，2016年昆明有多少人口呢？

根据昆明统计局数据，截至2016年末，昆明市全年常住人口672.80万人，其中，城镇常住人口478.02万人，占常住人口比重为71.05%，人口自然增长率6.21‰。从2006年至2016年的11年中，昆明人口增加64万，每年新增不及6万人。

根据国家统计局昆明调查队的数据：截至2016年，昆明城镇居民人均住房面积达到了43.76平，这个数据不仅比全国高出了7.16平，也超过了北上广和周边成都、贵阳等省会城市。以城镇居民及人均住房面积倒推，截止2016年昆明的住房面积达到了2亿平，也基本吻合商品房、保障房及小产权房各种住房面积的总和。

根据国际经验，人均住宅面积达到或者超过33平的时候，说明这里的房子开始过剩了。过剩就是供应多了，需要有更多的需求来消化。为此，你现在也就大概知道，2020年昆明全市人口要达到850万的意义了。

那么，2016年到2020年，昆明房屋供需又是怎样变化的呢？

根据昆明统计局公开的2020年昆明统计公报，这一年全市的房屋竣工面积为293.04万平方米，下降39.7%。

以百分比倒推验证一下，其与2019年国家统计局给出的485.88万平的竣工数据基本吻合，说明这正是我们需要的数据。

有了整体的房屋竣工面积，我们可以根据历史住宅数据的占比，来大致推算出2020年时昆明的住宅竣工面积数据。

以2016年到2019年的数据计算，近5年住宅竣工面积在房屋竣工面积中的平均占比约为55%，可以得出2020年的住宅竣工面积大致在161.17万平左右。

这当中有一个重要的信息：在2016之前的14年间，昆明的住宅竣工面积占比大多在70%-80%之间。这意味着，从15、16年起，本地的住宅开竣工规模出现了较为显著的下行。

回到住房新增的问题上。得到了2020年的估算数据，可以算出从2016年到2020年的5年间，本地新增住宅竣工面积总计约1239万平。