华东区新开盘谍报：各地推盘节奏持续走低，刚改为主去化较好|开盘|户型|房源|推盘|滨江|纯新盘|马陆

根据，2023年10月-2023年11月华东大区重点城市杭州、南京、苏州、上海累计开盘104个，推出房源16695套。其中，刚改项目占比74.96%。杭州、苏州推盘节奏稳定，南京、上海持续走低，整体去化效果较好。滨江揽晖美寓、绿城玉海棠、大华沄萃府、仁恒云谷世纪、天琴华樟、万科璞拾胥江、上华璟庭、理想之地三期、上港星江湾星河畔等项目由于区位优势、价格优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

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✦杭州：新政刺激下摇号热度显著提升，但市场分化现象加剧

2023.10.23-2023.11.19期间，杭州市区共计开盘61次，推盘总规模7440套，推盘节奏稳定；统计期内不少红盘入市摇号，叠加10.16出台的“杭六条”新政利好的刺激，开盘热度明显提升，参与登记摇号的客户高达17178组，平均中签率低至43.3%；但整体流摇比例仍高达56%，项目摇号热度分化加剧。

统计周期内，杭州市区共计推盘61次，新开房源总计7440套，开盘规模走势稳定；参与登记摇号的客户共计17178组，平均中签率低至43.3%，较上个统计周期缩减了26个百分点，摇号热度大幅提升；
市十区中，开盘主力仍为余杭、萧山两大区域，推盘房源均在千套以上；从开盘热度来看，西湖、滨江和萧山三区摇号热度领跑，平均中签率均在30%以内；
从单个项目来看，周期内仅27个项目进入摇号环节，7个项目中签率低于20%，12个项目中签率在20-50%之间；8个项目中签率在50%-100%之间；流摇项目有34个，占比高达56%，流摇比例进一步提高（较上个周期提高了6个百分点）。
“杭六条”新政下，市场分化现象愈演愈烈，预计深度分化行情将继续延续，未来整体市场开盘热度将取决于红盘的入市供应情况。

杭州：滨江揽晖美寓（2023.11.19）

开盘详情：2023年11月19日，滨江·揽晖美寓首开，首推7、10、11、14幢瞰景高层的231套房源，主力户型为105㎡、125㎡、122㎡、139㎡和165㎡。
价格优惠：均价39651元/平方米（含精装修4000元/平方米）。
认购去化：参与摇号的家庭共1376户，综合中签率约16.79%。开盘当天去化率100%，去化表现亮眼。
客户定位：中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、滨江区双地铁，地段优势强劲。项目位于浦沿板块，是滨江区最后可以大片开发的区域，未来打造成为江南科学城，商业、学校、交通等配套都同步完善；此外，项目拥有双地铁优势，距离6号线西浦路站直线约330米、4号线杨家墩站直线约770米。

2、滨江集团口碑加持，产品品质可期。项目为滨江集团最新力作，外立面是四面铝板+玻璃的公建化立面，园区还配置了露天泳池、环形跑道等等高端园区标配，产品品质较高。

3、户型丰富多样，性价比高。项目户型段丰富，从105方到165方，刚需改善需求均能得到满足。且项目精装均价不足40000元/㎡，总价可控，整体性价比较高。

杭州：绿城玉海棠（2023.11.11）

开盘详情：11月11日，绿城玉海棠首开推出3、4、10#楼，共计167套精装房源，户型区间为101-129㎡。
价格优惠：本次开盘房源均价29100元/平方米（含精装修3000元/平方米）。
认购去化：截止登记期限届满，项目共计吸引了534户家庭参与登记摇号，整体中签率31.27%，为良渚年度中签率新低，开盘当天房源共计去化167套，去化率100%。
客户定位：首置改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、毗邻地铁，配套醇熟。项目所在的良渚板块，梦栖小镇、生命科技小镇等产业园区云集，板块潜力可观。周边浓缩了良渚的文艺气息，又兼具生活便利度。项目距地铁2号线良渚站直线近400米，商业有永旺梦乐城、玉鸟流苏商业街区等。

2、产品赋能，品质领先。项目整盘为9-11层的洋房，产品在立面颜值、公区配套、景观等方面都做到了30000元/㎡以内价位段的领先水平，备受刚需、刚改购房者青睐。外立面采用大面积玻璃和铝板，“流光镜幕”的建筑立面颜值颇高。且项目是良渚首个带度假泳池的楼盘，还带有约400㎡的地下会所。

杭州：大华沄萃府（2023.11.11）

开盘详情：11月11日，大华沄萃府首开1、2#楼的200套房源，主力户型面积为99-133㎡。
价格优惠：均价27000元/㎡（含装修价格3000元/㎡）。
认购去化：截止登记期限届满，共计有841组家庭报名登记，综合中签率23.78%。开盘当天房源全部售罄。
客户定位：地缘性刚需刚改客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、地铁、商业双加持。项目位于新街板块，距离7号线新汉路站300米，5站直通奥体中心站，且毗邻新街唯一的大型商业体，直线约3.5公里有已经开业的开市客Costco，配套相对成熟。

2、板块唯一在售盘，产品品质较好。项目是新街板块断供一年后，目前唯一的在售盘。全盘规划5幢26F的高层，户型设计舒朗大气，且精装品质领先，不仅自带方太品牌高端系三件套，更是区域内首个标配地暖、嵌入式洗碗机的楼盘。

3、总价可控，刚需刚改客户置业首选。项目精装限价27000元/㎡。一路之隔的宁围限价是34000元/㎡，价差7000元/㎡；项目户型99-133㎡，总价仅需210万起，首付42万起，总体价格可控，可以说是滨江及萧山区刚需刚改客户置业首选。

✦南京：市场热度持续走低，供销量均有所下降

重点监测10个项目开盘，共推出938套房源，纯新盘和老推新均有。项目供应多分布在热门板块，改善、刚改为主。

价格方面，最高开盘均价天琴华樟75239元/㎡，最低开盘均价紫麟景院34000元/㎡。

南京：仁恒云谷世纪（2023年10月27日）

认购去化：仁恒云谷世纪10月23日领3号楼销许，共92套房源（人才房28套，无房19套），主力户型建筑面积约99、125、143㎡，精装修销许均价34000元/㎡。
客户定位：江宁麒麟地缘型首改普改客户为主，另有部分城东块首改普改客户

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目于麒麟新城板块，紧邻麒麟中央公园，及地铁8号和12号线(规划中)生态园站，城市建面较好，周边高新科技产业及物流产业较多；

板块内前期在售的仁恒城市星徽收获不错的口碑，拥有一定客户基础；

该户型得房率较高达81.52%，客户热度较高；

本次首开主要为99、125、143m产品，均双阳台，全飘窗产品，产品力较强，较为能满足板块首改、刚改客群需求。

项目缺点

暂无

南京：天琴华樟（2023年11月8日）

认购去化：天琴华樟11月3日领1、3、5号楼销许，共124套房源（人才38套、无房38套），建面约300、345、385㎡，销许价格约75239元/平。
客户定位：河西地缘以及全市、周边都市圈顶豪改善客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项位于河西青奥滨江，地理位置优越，配套成熟度；

项目引入高端产品系国贸“天琴”系和奥体“樟”系，打造滨江大平层，定位南京顶豪产品；

项目打造“海上森屿景观+约2300m会所，户型尺度大，内部营造多样高端生活场景，精装配置选用美诺劳芬、当代等品牌，产品档次很高；

项目缺点

暂无

✦苏州：房企积极推盘，纯新开盘项目居多

监测6个项目开盘，共推出756套房源，分布于姑苏区、高新区及工业园区，纯新开盘项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边竞品售价基本持平。
新开盘优惠力度较小，项目大多去化表现一般。
刚需、刚改型住宅的客户群集中于30-35岁左右，以改善居住为需求的客户群集中于35-45岁。

苏州：万科璞拾胥江（2023年10月27日）

价格优惠：5万房价优惠+5万车位抵用券。
认购去化：2023年10月27日本项目推出10-11F精装洋房1-3#，合计62套，开盘认购31套，去化率50%。
客户定位：以姑苏区西环路附近自主客户为主，大市其他区域补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

古城区核心板块，地理位置优越；

滨水低密洋房，产品稀缺，居住舒适度高；

品牌开发商值得信赖。

项目缺点

靠近西环高架和京杭运河，存在一定噪音污染，且距离地铁和商场等配套有一定距离。

苏州：上华璟庭（2023年10月26日）

价格优惠：96折。
认购去化：2023年10月26日本项目推出7-10F洋房4、8、9、11、12#与17F中高5#，合计125套，开盘认购50套，去化率40%。
客户定位：以枫桥地缘客户为主力，新区核心外溢客户辅助，大市其他区域补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

枫桥板块稀缺新房资源，项目周边生活配套齐全；

低密洋房和少量小高层，为苏高新地产高端产品系“璟系”首作；

臻选一线精装品牌，超配交付标准。

项目缺点

户型面积较大，总价较高。

✦上海：开盘项目较10月减少，整体去化效果一般

监测27个项目开盘，共推出7561套房源，主要集中在浦东新区，其中纯新盘项目13个，老推新项目14个。

整体开盘价格较前期有所上涨。
刚需项目占比增加。
整体去化率有所下降。

上海：理想之地三期（2023年10月23日）

价格优惠：无优惠。
认购去化：理想之地三期已于10月23日开盘，本次共加推385套，建面约103-172㎡，均价50660元/㎡，一房一价，目前房源已全部售完，去化率100%。
入围情况：项目在认购期间预约认购990+组，认购率约258%,触发积分制，入围人数500，入围分数68.72。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有21个幼儿园; 8个小学，如上海市嘉定区新城实验小学、嘉定区马陆小学樱花校区、双单路小学、嘉定新城普通第二小学、嘉定新城实验第二小学等; 10个中学，如上海市嘉定区新城实验中学、嘉定区马陆育才联合中学、上海市育才中学、上海交通大学附属中学嘉定分校、上海民办华曜嘉定初级中学等。楼盘直线3km范围内有2个一级及以上医院。其中上海交通大学医学院附属瑞金医院(北部院区)距离楼盘443m，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有19个商场，包括上海中信泰富万达广场(嘉定新城店)、百金汉青年汇、嘉定宝龙广场、大融城、吉宝绿地缤纷城等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有18个公园，距离最近的仅1.3km，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有3个地铁站（嘉定新城、马陆、白银路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是嘉定新城。周边直线1km内有18个公交站，距离最近的双单路永盛路站仅有221m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

项目绿化较少

上海：上港星江湾星河畔（2023年11月10日）

价格优惠：无优惠。
认购去化：上港星江湾星河畔三期二批次已于11月10开盘，共推出441套，建面100-140㎡，均价76000元/㎡，一房一价，去化率100%。
入围情况：项目在认购期间认购690+组，认购率约158%,未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有28个幼儿园; 11个小学，如复旦科技园小学、中原路小学、长江路小学、中原路小学分校、上海浦东新区凌桥小学新益校区等; 12个中学，如上海市中原中学、上海市国和中学东校区、上海市包头中学、复旦大学第二附属学校、同济大学第一附属中学等。楼盘直线3km范围内有3个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有6个商场，包括悠方购物中心、尚优里·乐坊生活广场、国和1000等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有30个公园，距离最近的仅882m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有8个地铁站（国帆路、淞发路、新江湾城、双江路、张华浜、殷高东路、市光路、长江南路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是国帆路。

项目缺点

项目绿化较少

✦本月开盘

表：2023年10月23日-2023年11月19日部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

✦下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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“新房改”将至，对楼市影响会有多大？

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新政满两月，一线城市楼市正在发生变化！