土拍，年底也像是在冲刺KPI，纷纷掏出“压箱底”好地。

尤其是天河东，三宗新地块就如“三个台柱子登场”，天河东这出好戏即将开场，有看头！

黄云路以北、黄村三联路地块我们前几天写过，今天要“揭开面纱”的是岐山路AT1010005、AT1010007地块。（点击蓝字可回顾地块详情）

周边楼盘较多人气足

城市面貌及配套待兑现

岐山路AT1010005、AT1010007地块其实是吉山仓地块的一部分（以下将简称吉山仓地块二期），位于广园快速路以北。

地块隔壁，正是不久前被华润以45亿元拿下的吉山仓一期，即华润置地·天河润府，附近还有大盘珠江花城，联投·文津府，片区内未来的生活氛围和人气预测会不错。

根据今年9月的官方批前规划，其中的AT1010005是由商业兼容商务用地调整为二类居住用地，其周边部分会衔接吉山村城市更新项目。

即现在整个吉山仓二期地块总用地面积4.88万平，建筑面积17.09万平，体量小于华润置地·天河润府（总用地面积11.14万平，建筑面积19.73万平）。

若是吉山仓一二期地块连片开发，体量将超50万平，能带动黄村板块乃至天河东整体发展。从这点上来说，我们也很期待华润能拿下二期地块。

△拟调整规划草案示意图，需以最终批复为准

AT1010005地块调整规划后，吉山仓地块原有的商业配套被拿掉，目前最近的商圈是直线距离约2km外的奥体优托邦。

但按规划，“天河区AT1010规划管理单元”西侧，即吉山村城市更新项目，会有大型商业配套。另一方面，华润置地·天河润府也会引入社区商业，届时片区内的商业能得到较好的提升。

教育方面，吉山仓地块二期会配建一所幼儿园，一期有一所36班九年制中小学，二期预测也能“坐享其成”。中小学如果引入的是强校或名校，项目未来的竞争力将“直上一层楼”。

中小学紧邻的是公园用地，搭配附近的天河儿童公园，是周末遛娃、露营好去处。

至于医疗和交通两方面，可以说是整个周边片区的短板了。地块距离4号线黄村站直线距离约3km，三甲医院——广州医科大学附属中医医院则在地块直线距离5km外，日常出行基本要依赖驾车。

综合而言，吉山仓二期地块优劣势分明，短板如噪音影响、周边城市面貌一般、交通不便等。

但变量优势也足够亮眼——吉山村城市更新推进中，华润入局有望加速片区交通、环境升级，如被人诟病的拥堵问题，按规划，地块附近的茅岗路北延段将拓宽成双向6车道。

会有“新血液”入局吗

地块周边目前以新盘为主：华润置地·天河润府、联投·文津府、珠江花城。

先来看华润置地·天河润府。就像前面提到的一样，华润会对片区内的资源和整体面貌有所盘活——

据了解，华润置地·天河润府对红线外的街口做了景观升级，还请了永庆坊的设计单位对周边建筑立面进行优化。

天河润府红线外街口改造效果图

红线外街区立面改造效果图

吉山仓地块二期紧邻着华润置地·天河润府，如果是华润收入囊中的话，相信整个吉山仓项目还会有更好的提升。

产品上，华润将打造几乎全南向低密的80-143㎡户型，预测年底会开放营销中心，开盘估计也不远了。

华润置地·天河润府鸟瞰示意图

此外，联投·文津府主推建面约110-165㎡三至四房改善户型，与执信中学一路之隔，有一定的地段优势，在售价约7万/㎡。

珠江花城，天河东的网红大盘，2023年的二手房成交价在5.1-5.8万/㎡（数据来源：贝壳），近期新推的71㎡3+1房户型，价格卷到了390万起，折合单价约5.5万/㎡起。要知道，一路之隔的黄埔区富颐华庭，本月成交均价都超5.1万/㎡了（数据来源：中指院）。

也就是说，吉山仓地块二期前有联投·文津府、珠江花城，后有华润置地·天河润府，若新的开发商入局，压力不小。

所以啊，我更期待它作为天河润府二期连片开发，带动天河东片区发展，这也是绝大多数人乐见其成的事情。

至于产品，多数也是刚需+刚改户型，估计会向建面约80-143㎡靠拢，不排除新增少量改善大面积。