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卖房征税47%！最新法庭裁决出炉，这类澳洲卖房者恐无法享受税收减免

行政上诉法庭做出一项裁决后，为快速获利而买卖房产的翻新者和“炒房者”，在出售房屋时可能会按最高47%的边际税率征税。

律师们还表示，根据这项裁决，即使“炒房者”持有房产12个月或更长时间，也将失去50%的资本利得税（CGT）折扣。

此前，行政上诉法庭允许一位86岁的自筹资金退休人员，将出售小户型公寓的损失与其他收入相抵，因为此次出售被认为是一次商业交易。

对房产投资者而言，任何被视为商业交易的买卖行为，都将失去资本利得税折扣，并需按投资者的边际税率缴税。

报道指出，这一裁决可能会对澳洲价值数十亿澳元的翻修行业产生重大影响，房产快速转手带来的巨额利润，推动了该行业的发展。

目前，澳洲税务局正在对这一法庭裁决进行审查。

律师们表示，行政上诉法庭的这项裁决，可能会影响涉及家庭住宅的一系列房产投资活动。

比如将房产细分为开发或“倒卖”（投资者购买房产的主要目的是出售以获取利润，而不是将其视为长期住宅）。

类似情况可能会导致不少投资者失去家庭住房资本利得税豁免，并按边际税率为所有利润缴税。

咨询公司BDO合伙人Mark Molesworth表示：“商业交易的门槛设得相当低，许多纳税人可能会发现，如果他们在这些情况下赚了钱，就会被作为收入而不是资本收益征税。”

Sladen Legal律师事务所高级准合伙人Edward hennebraska补充表示：“这一裁决让纳税人注意到，家庭住宅的资本利得税豁免面临着更为严格的审查，人们出售房产后支付所得税，与支付资本利得税之间的差异可能是非常大的。”

“行政上诉法庭的做法向那些从孤立交易中获利的纳税人发出了警告，包括那些以盈利为目的购买、翻新和出售房产的人。”

财政部估计，自住房产的资本利得税豁免约为每年600亿澳元，与政府在学校教育上的支出相当。

《澳洲金融评论报》报道称，对家庭住宅的慷慨税收减免，创造了一个价值数十亿澳元的翻修行业，包括一些讲述如何翻修破旧房屋获利的电视节目。

通常而言，如果一处房产在整个所有权期间是纳税居民的主要住所，则免征资本利得税。

不过，税务专业人士可能会施加压力，要求税务当局在该问题上表明法律立场。

澳洲税务局的一位发言人表示，税务局“正在考虑仲裁庭这项裁决的影响，包括上诉是否合适”。

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澳洲写字楼跌入谷底

世邦魏理仕（CBRE）最新的情绪调查显示，对于写字楼地产来说，没有消息就是最坏的消息。因为过去 12 个月里，由于缺乏交易来提供准确的资产价值，贷款机构对写字楼价值下跌的担忧有所加深。

CBRE 对 40 家商业房地产贷款人进行的调查显示，2023 年下半年，贷款人对写字楼的信心进一步下降，目前人们对写字楼资产类别的看法不如零售资产。

世邦魏理仕亚太区研究主管萨米尔·乔普拉 (Sameer Chopra) 表示：“市场上缺乏销售证据，加剧了人们对办公楼的信心下降，这导致任何显示收益率疲软的数据都被推迟。”

“在贷方确定对房价的影响之前，他们将继续对该行业持保守看法。”

只有 10% 的受访者仍将办公楼视为新投资的首选资产类别，不到年初这一数字的一半。

相比之下，近 80% 的贷方将工业资产视为新投资的首选资产类别。 与 2023 年上半年相比，信心仍下降了 5 个百分点，反映出贷方对债务成本的担忧加剧。

金融业也保持了对澳大利亚各地建房出租的兴趣，BTR 在新投资的首选资产类别名单上排名第二，仅次于工业。

其次是从建造到销售的住宅和另类房地产。

在所有商业房地产资产类型中，过去六个月对另类资产的兴趣改善最多。

首选数据中心、托儿所和可再生能源设施等替代品作为新投资的贷款机构比例翻了一番，达到近 20%。

据世邦魏理仕称，为了使澳大利亚更接近其可再生能源目标（到2030年，82%的电力来自可再生能源），对投资的需求不断增长，这意味着到那时，投入另类房地产资产的资本将超过1.2万亿澳元，而目前为212亿澳元。

在整个商业地产贷款市场上，超过一半的贷款人对未来三个月的新贷款兴趣持平，而 37% 的贷款人希望增加贷款，10% 的贷款人希望减少贷款。

世邦魏理仕债务副总监威尔·爱德华兹表示，工业和写字楼情绪之间的鸿沟意味着写字楼业主需要满足更高的要求才能获得新的开发融资，因为工业资产被视为更安全的投资选择。

大多数贷款机构表示，只有在收到 60% 空间的预租承诺后，他们才会为新办公室开发提供贷款。 与此形成鲜明对比的是，工业资产通常不需要预租赁要求来确保新开发项目的贷款。

爱德华兹表示，这意味着许多办公室重建项目可能无法获得贷款资金来进行。

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悉尼七成的独立房价格已经超过百万大关了

在悉尼一些不起眼的区域，房价已经突破百万澳元大关，整个大悉尼而言，现在超过三分之二的区域的典型独立房子的房屋价值已经超过一百万澳元。

根据CoreLogic 10月的数据，Bungarribee、Quakers Hill和Kings Park等36个悉尼区域的中位房价在过去一年中超过了100万澳元，每个区域的中位数同比增长超过15%。

现在超过70%，即401个分析的556个悉尼区域的中位房价超过一百万澳元，高于去年的约65%。

分析的302个区域中几乎三分之一的公寓价值达到了七位数，高于一年前的四分之一。

Brookvale、Castle Hill、St Peters和Zetland等18个区域的公寓中位数超过了100万澳元。

与此同时，悉尼一系列内环和中环地区加入了200万澳元俱乐部，该俱乐部的规模扩大到了近170个区域，高于去年的140个。

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悉尼西区公寓项目被查出几十处缺陷

悉尼西区一个最近几年建成的公寓项目被查出39处不同的缺陷，一些裂缝甚至宽3毫米。

该项目位于Liverpool阿特金森街（Atkinson Street）6A号，新州公平交易厅已经向开发商Shepherd Street Developments Pty Ltd发出了建筑工程整改令。

检查人员发现，大楼的地下室楼板存在宽3毫米的裂缝。

防水设施和消防系统也存在缺陷，例如，地下室排水沟无法有效排出积水，外窗漏水，地下室消防花洒系统的管道被腐蚀，部分区域没有安装烟雾探测器等。

新州建筑专员钱德勒（David Chandler）于11月22日签发了该命令，要求开发商在180天内修复所有缺陷，以确保该建筑符合建筑标准。

规划记录显示，该项目于 2018 年竣工，共有 207 套公寓。

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