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截止刚上架的世界大观二期地块,天河东已聚集了接近10个盘,板块热度飙升。

与天河东形成反差的,是很久没有新盘出现的老黄埔。

现在活跃在老黄埔市场上的,依然是三年前的头部选手,城光富颐中鼎“三兄弟”。

但这种局面,很快得到改变。

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|黄埔航拍

|广州楼市发布摄

老黄埔2年多未见新盘

局面即将扭转

今年“920新政”后,不少买家获得了购置番禺、黄埔的“房票”。

三个月下来,相比于成交量上涨30%的番禺,黄埔显然更冷静。

按目前的去化速度,今年四季度番禺一手成交有望大幅超过三季度;黄埔预计与新政前的三季度持平。

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|技术生成

楼市平淡的原因,黄埔缺新鲜血液了。

比如老黄埔,目前的一手主力,依然是两年前的三大金刚 。

万科城市之光已经接近清盘,中鼎珺合府已经准备交付,富颐华庭今年连售楼部都换了。

再远一点呢,臻珑府也已进入清尾货状态,预计明年年底交楼。

一手盘进入尾声,土拍市场许久不见动态。

老黄埔上一波拍地,还是2021年1月庙头的两宗地,也就是现在的卓越招商臻珑府和星航TOD。

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|黄埔航拍图

|广州楼市发布 摄

时隔两年多, 终于等到黄埔图书馆北侧地块挂网出让,其将于12月22日竞价。

该地块位置相当核心,其距离五号线大沙东地铁站不到500米、黄埔高铁新城规划范围内。

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|技术生成

除了便利的轨道交通,周边有丰富的公共配套。

比如黄埔体育中心、黄埔区图书馆大沙馆、市三宫等,这里还将建设黄埔区文化馆和黄埔区妇女儿童中心。

该地块总建面约为16万方,预计开发超10栋高层住宅,体量适中。

不过,其楼面价不低,起拍价达到2.7万/平,接近黄埔现任地王。

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|技术生成

作为第一宗取消“限地价”的地块, 目前已经有不少企业已对该地块表露出浓厚的兴趣。

这块地的出现,就像一条“鲶鱼”

综合素质好、价格也不低,对板块直接起到刺激作用。

两大顶流旧改进场

有传明年下半年入市

除了一宗新宅地出让,两个旧改项目即将排队进场。

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|老黄埔旧改一览

|技术生成

首先是珠江村旧改:

上周,珠江村旧改举办了动工仪式,项目进入了加速阶段。

公共交通上,珠江村堪称老黄埔第一梯队,位于地铁5、13号线鱼珠站东侧。

值得注意是,珠江村可以隔着黄埔码头,可以南向望江,这是很少旧改有的。

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|技术生成

整体来看,位置好+江景+双地铁,定位肯定会比几个盘要高一点。

毕竟在广州城区,南向望江=贵,珠江村定价大概率是走高端路线。

如今的合作企业中交四航局,推进项目非常强势。

一个月前,珠江村才对项目实施方案进行了投票,围绕改造实施方案、土地集转国、安置补偿,最后以99.76%高票通过表决。

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|图源:珠江村旧改公众号

中交四航局自己,也对外透露项目节点时表示:

预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶,2027年一季度进行第一期复建住宅回迁,2028年四季度完成全部复建住宅回迁。

如果一切顺利,商品房最快在明年下半年就能跑出来。

紧接着,还有新溪村旧改:

早在2021年,在万科城市之光市场反响不错后,市场对旁边的新溪旧改非常期待。

随后,市场还一度传出新溪的合作企业华润,会在此打造商业体。

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|新溪村航拍

广州楼市发布摄

等到今年7月,新溪旧改终于正式动工。

新溪村地处黄埔临港经济区,这是城市东进节点,也是官方盖章的第二CBD。

改造范围东临乌涌,西接丰乐中路,北靠大沙地东路,南倚黄埔东路,靠近原来的黄埔区府。

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|技术生成

交通方面,有地铁5号线、13号线、7号线二期(在建)环绕,换乘站大沙东站就在门口。

地段足够核心,又有便捷的交通,所以就算项目体量不大,但热度却一直不低。

据悉,新溪项目改造范围约44.16万平,包含旧村改造与旧城改造。

其中,旧村改造部分被划分为8个地块,含6个复建地块与2个融资地块。

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| 新溪村旧改效果图

(最终方案以政府批复为准)

这几天,有网友传出丰乐市场已经平整,新溪旧改迈出了关键的一步。

按照目前的进度,新溪旧改如果一切顺利,旧村改造部分的商品房明年或能跑出来。

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|丰乐市场航拍

|广州楼市发布摄

总之,这两个大旧改,都是好地段、硬件不错。

这几条“鲶鱼”,将给黄埔买家带来创新的产品和设计,激活市场。

新盘补血

给黄埔带来什么影响?

那么,大批新货杀到,会给老黄埔带来什么直接影响呢?

楼市君预计有两点:

1、最明显一点,新盘入市把热度拉回老黄埔。

今年,无论是拍地和新盘,天河、番禺都收获了不少热度,唯独黄埔声量不大。

没有新增货量,加上热度的减少,导致今年老黄埔成交量只有去年六成左右。

楼市君预计,下个月的土拍热度,一定程度上会传导到楼市。也会给很多观望的人,坚定入场买房的决心。

你会看到,老黄埔热度回升,拉平天河东的热度。

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|黄埔航拍图

|广州楼市发布 摄

目前,天河东是天河新盘最密集的板块,聚集了接近10个的新盘,且可售货量超过5000套以上。 (来源:中指院)

一旦有改善产品出来,产品力上有明显升级、价格更低,难免会抢走一部分天河买家。

2、老黄埔未来往改善方向走,现在仍有捡走笋空间。

当价高者得成为土拍市场的关键词,房企很难继续走低价路线了。

对于像黄埔图书馆北侧地块这样的地来说,2.7万/平的起拍价, 纯纯拼财力,基本不允许房企走低价路线。

何况,隔壁还有城光、富颐等刚需盘,二手盘都陆续挂出来了。

正常来说,新入主的房企不会选择硬碰硬,而是往改善方向打造。

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|黄埔航拍图

而珠江村,也有消息称项目会倾向大户型, 位置最好的一线临江地块,很有可能会做豪宅,拉高项目调性。

与此同时,珠江村还规划了1所小学、1所中学和1所九年一贯制学校,未来将成为整个片区的教育之光。

至于新溪旧改,目前黄埔区已经定调:未来新溪村商业将引入华润集团旗下“万象综合体”系列。

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|来源:广州黄埔发布

这么一来,就不只是给老黄埔补货、涨涨声量那么简单。

更重要的是,能进一步补上老黄埔缺乏商业的短板,让老黄埔能持久地火下去。

当旧改快速推进、配套走向成熟,楼市也随之走出下行、释放回升信号,买房群体都想抓住这个节点上车置换,老黄埔大概率重回6字头。

目前,老黄埔一手盘到了销售尾声,比如城光、富颐这几个核心大盘,正是刚需、刚改买家淘笋的好时机。

所以,大家对老黄埔的新盘还有什么期待吗?

欢迎留言,楼市君随时都在!

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