打开网易新闻 查看精彩图片

打开网易新闻 查看精彩图片

1

一线楼市,迎来重磅利好!

这次是深圳。

11月22日,央行深圳分行发布消息:

11月23日起,深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

与此同时,关于普通住房的标准也有更新:

11月23日起,深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为:

住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0),且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

而在此前,深圳的普通住房标准有着另一条严格的限制——实际成交总价750万元(含)以下。

这次,直接把750万的“豪宅线”取消了。

这已经是深圳近10年来,第5次调整普通住宅的标准了。而5次调整中,唯一的变化就是房屋总价的限制标准。

打开网易新闻 查看精彩图片

毫无疑问,这次的目标十分精准:激活改善需求的购房客,带活二手房市场。

尤其是“750万豪宅线”的取消,直接为购房者省下不少税费。

深圳的二手房交易中,普通住宅税费为1%,非普通住宅为1.5%。政策调整后,未来满足条件的二手房交易可以直接减少0.5个百分点的税费。

假如:

老张在深圳有一套120平米的房子,价格从800万涨到了1000万,那么作为普通住宅,相比此前的非普通住宅,交易税费将直接减少40多万元。

但是经历过大风大浪的港口大爷就说了:

我缺的是那0.5个百分点的税费吗?

深圳的两个大招,像是往一潭死水中扔了两个石子。

而背后的信号也十分明显:

一线城市,终于也扛不住了。

来看看深圳的楼市数据,就知道了。

8月底,认房不认贷、房贷利率下调出台,9月份的深圳楼市层迎来一波成交热度。

但好景不长,10月份的表现又回到了原先的水平。

10月份,深圳重点80个新盘的来访量逐步下降,去化率更是只有13%。

打开网易新闻 查看精彩图片

与此同时,二手房成交量2380套,依旧在2000套的水平徘徊。

而挂牌量却维持稳定上涨态势。10月份的二手房挂牌量,达到了5.8万套。

想要改善需求进场,他们也得把手里的房子卖掉才能置换。

一个趋势是:政策的边际效应在明显递减。

出台一个政策,来一波成交热度,但很快便消失。

于是,再出台一个政策。

就这么慢吞吞、磨磨蹭蹭的,维持着楼市。

最狠的大招——放松限购,对一线城市来说,像是不敢触碰的测试红线。

2

北京、上海,同样如此。

深圳下调二套首付比例、取消豪宅线后,压力就给到了北京、上海。

打开网易新闻 查看精彩图片

10月份的新房市场,上海成交面积环比下降31%,同比下降6%。北京环比下降11%,同比下降42%。

看看成都、西安这些热点二线城市的成交面积,北京、上海也只有羡慕的份儿。

10月份,成都新房成交面积环比上涨52%,同比上涨69%。西安新房成交面积环比上涨52%,同比更是大增103%。

打开网易新闻 查看精彩图片

新房的库存,就这么堆积上去。

上海的库存去化周期,来到10个月。北京更是长达2年。

二手房也好不到哪里去。

10月份,上海二手房网签1.2万套,但挂牌量却高达23万套左右。

如此库存量,上海市场几十年从未见过。

北京貌似更惨一些。

打开网易新闻 查看精彩图片

10月份,北京二手房成交量环比下降33%,同比下降13%。网签量刚刚过万,环比下降25%。

10月中旬时,北京二手房的挂牌量就已经超过16万套,创下近年来的新高。

如此局面,房东们必须卷起来了。

降价,就势在必行。

国家统计局公布的10月份70个大中城市房价数据:

北京二手房环比下跌1.1%;

上海二手房环比下跌0.8%;

广州二手房环比下跌0.8%;

深圳二手房环比下跌0.5%。

四大一线城市同步下跌的场面,实在是不多见。

压力骤现。

北京、上海,恐怕会有新的政策跟上。

3

另一个一线城市,也面临同样的压力。

香港。

10月下旬,香港特区政府招标东涌第106B区住宅地,宣告流标。11月9日,由港铁截标的东涌东站1期发展项目,再次宣告流标。

而原因则是:

没有人竞标。

2023年至今,香港采用招标形式出让10块土地,但有6次直接流标。

香港的开发商,也不敢冒进拿地了。

市场的状况,也确实冷清。

打开网易新闻 查看精彩图片

今年3月,香港二手私人住宅成交量还接近4000套,但到了10月份,只剩下不到1500套。

据中原地产预测,2023年香港楼宇总成交量,预计仅有5.8万宗,比2022年下跌2.7%,很可能创下1991年有数据以来的历史新低。

香港房价,也连续下跌。

今年8月3日,李嘉诚旗下长江实业的楼盘“亲海駅II”,首发开盘价最低报价13810港元/呎(约13.84万人民币/平方米)。

相比周边的房价,这个价格直接跌回7年前。

一度被人称为香港楼市的“深水炸弹”事件。

但之后,降价还在继续。

9月13日,香港启德第2A区2号及3号住宅用地以53.5亿港元批出,每呎楼面地价约5392港元,呎价创下启德区2014年以来9年半的新低。

9月14日,香港屯門新盘凯和山公布首张价单140伙,实际最低呎价9168港元,创下周边单位近8年新低。

2021年9月以来,香港房价下跌了大约17%。

重重压力,让香港不得不考虑“减辣”,也就是所谓的放松调控。

10月份的2023年施政报告,就推出了3项松绑政策:

额外印花税禁售期由3年减至2年;

买家印花税及新住宅印花税降至7.5%;

非港人置业印花税改为“先免后征”。

但远远不够。

必须要看到香港房价下跌背后更深层次的原因:

一是,美联储不断加息,实行联系汇率制的香港,房贷利率从0.5%飙升到4.75%,购房者必须付出更高的费用。

另外,高成本的资金,也让开发商缩减自己的投资计划。

供需两难,同时萦绕。

二是,近年香港出现人口大幅流失现象。

生育率跌至0.77,全球最低,加上口罩因素和特殊事件导致的人口流失,让香港楼市失去了不少支撑力。

于是,香港才不断推出“抢人”政策。

好在,效果还不错。

截至今年10月,目前已经有18万份人才计划申请,其中11万份已经获批,7万人已经抵达香港。

打开网易新闻 查看精彩图片

有了人口的正向流入,楼市的购买力才会重新出现。

但香港需要做的,还是再次放松或者撤销调控政策。

对于北上深来讲,同样如此。

不然,就真的扛不住了。