楼市剧变,南开马上要开启“下饺子”模式了。

仅待入市的新盘就多达6个!

比目前全区在售楼盘数量多出近六成。

而且速度还都很快。有的拿地转天就出规划。

关键,价格可人。

便宜的三四百万就能入手。

所以不用怀疑,这些新盘,定会对明年的市场格局,造成强烈的冲击。

别急,接下来我们一一剧透。

打开网易新闻 查看精彩图片

先从天拖城市更新地块开始。

这块地关注度十分高。

打开网易新闻 查看精彩图片

天拖地块

地处南开区年丰路与保阳道交口,原天环客运站旁,临近中环线。

又顶着天拖城市更新的title,打造与天开园互联互通的活力拓展区。

该城市更新范围超大,总占地约213万平米,包括老旧小区改造、非成套住宅拆除重建、闲置商业盘活,以及新建产业园、住宅、公园等。

打开网易新闻 查看精彩图片

天拖城市更新效果图

但其中,新建住宅只有两块,11月27日出让的这宗就是其中之一。

被泰达融晟城更以总价3.01亿收入囊中,要打造格调系产品。

产品跟我们预料的差不多。

2.9的容积率,规划了4栋高层+1栋小高。共计5栋楼、436套。

打开网易新闻 查看精彩图片

天拖地块规划图

体量倒是不大,属于小而精的社区。

其中高层分布在地块东南西北四个角,北侧是25层到顶,南侧两栋一个23层到顶,一个24层到顶。

小高为15层到顶,位于地块最中心位置。

按照住宅地上计容建面约5.15万平米粗略计算,户均面积约达118平米。

妥妥的改善定位。

不会有小户型,面积至少在100平米以上。

价格的话,别看地价5468元/平米,但因为是城市更新地块,不含土地成本,所以不具参考价值。新房依旧会按市场价卖。

那市场价是多少呢?

参考周边,招商江山玺新加推的高层4万3,旁边的天保上城观景也能卖到3万9。

而且相对来说,格调天拖项目位置更好。

距离中环线更近,还有两条地铁线,东侧是已通车的6号线,北侧还有一条正在建设中的地铁8号线。

不用想,这地块肯定会做新产品。

所以无论地段上还是产品上,它都有优势。

高层卖4万+,不成问题。

该项目动作也很快。

目前规划图已出,正在招兵买马,预计明年入市。

打开网易新闻 查看精彩图片

除此之外,南开区明年还会有5个新盘入市。

2个老地盘活的项目,2个城市更新项目,还有一个“准地王”项目。

打开网易新闻 查看精彩图片

搁置六年之久的天房迎水道地块已经盘活。

现已被金融街接手,新规划也已公布,洋房+高层,一共538户,容积率2.2,户均面积107平米。

高层20-25层到顶;

洋房6-8层到顶,部分楼栋一楼带小院、地下室,顶楼带阁楼。

打开网易新闻 查看精彩图片

金融街迎水道规划图

快的话,年底前会亮相。

据说最小户型为89平米三室,还有超大赠送空间。

价格上也有优势。

另外,天房在天拖板块还有3块住宅用地,容积率在3.0-3.2之间,能做高层。

特别是A地块和B地块,位置很好。

就在在建的地铁8号线兰坪路地铁站旁,又不临快速路。

打开网易新闻 查看精彩图片
打开网易新闻 查看精彩图片

天房天拖地块

目前已启动招商。

有消息说,会跟山西建投合作开发。

确实,山西建投需要补货了。建投誉山院已经没多少房子了。

还有2个城市更新项目,都位于西营门片区。

其中026号地已于9月28日成交,被南开城投城更摘得,泰达代建,打造格调系住宅。

另一宗036号地,预计12月18日摘牌。

大概率还会是南开城投城更自己拿,泰达代建。

两宗地容积率差不多,都在2.7左右。

打开网易新闻 查看精彩图片

西营门地块

12月4日,南开区还有一宗重磅地块要摘牌,也就是工业用呢厂地块。

位于南开区玉泉路北侧。

打开网易新闻 查看精彩图片

工业用呢厂地块

之所以说它重磅,一是因为它位于南开核心区,现在南开核心区很难再出来新地了。

二是因为它会是天津今年的单价地王,没跑。

本身,这块地的起始楼面价(26897元/平米)就已经超过中海峰境南开(成交楼面价25963元/平米)、体北金茂府(成交楼面价26394元/平米)。

再者这块地可能会有溢价。

我们得到消息,已经有多家开发商有意向拿。

打开网易新闻 查看精彩图片

而且,这块地容积率很低,1.61,产品能以洋房为主。

现在市面上新出来的洋房,基本都会“标配”小院、地下室、阁楼。有的还采用L型设计,做到了客厅挑空。

甚至连架空层,现在也突破了。

所以,无疑,这地块有后发优势,未来可以创新的空间很大。

卖到6万以上,没有问题。

打开网易新闻 查看精彩图片

综上不难预见,看似波澜不惊的南开楼市,已经在酝酿一场大洗牌。

如此多新盘入市,必定会对市场带来巨大影响。

1)外卷。

最直接的表现就是抢河西的市场份额。

毕竟,南开与河西,在买房人心目中的地位相当,人口体量也差不多,一个89万人,一个82万人。

之所以成交量差那么多。今年前10月河西区是33万平米,南开15万平米,差不多河西是南开的两倍。

就是因为南开卖豪宅,河西卖改善。

打开网易新闻 查看精彩图片

而明年南开即将入市的这6个新盘,除了工业用呢厂地块外,全都位于红旗路以西,可以做改善、卖门槛。

这无形中,会与河西“对撞”。

实际上,今年南开已经开始在抢河西的流量了。

像鹏飞南开学苑,它的竞品就是天津蘭园,别看隔着那么远,但卖点雷同。都是卖各区的门槛,都有九年一贯制学校,连总价也差不多。

毫无疑问,明年,这种现象将会更严重。

包括西青、红桥也会受到波及。

比如水西承接的就是南开外溢改善,它属于“西青的地、南开的房”。还有云麓公馆,它大部分购买力,都来自南开广开、老城厢等区域。

连河东今年势头凶猛,也是因为普通改善在南开改无可改。

但若南开也出来一堆300-500万的房子呢,这部分需求是否还会继续出走,还是选择留在南开?

答案不言自明。

留存量,抢增量。

2)内卷。

当然这种竞争,买房人乐见其成。

原来南开极度“高冷”,基本是卖全市级豪宅,现在新出来这些楼盘,聚焦的大多是区域型改善。

让这类型客群有了更多选择。

事实上,都不用等到明年,现在苗头就已经出现。

有些客户已经开始在等了。

打开网易新闻 查看精彩图片

以上,只是显而易见的两点,还会更深层次的影响。

现在才刚开始……

本文内容来源于公开渠道汇集整理,旨在提供相关信息,仅供参考,发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用,系作者个人观点,不构成任何承诺和保证,不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险,决策需谨慎。不动产系大额资产,请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。