北京日报客户端 | 记者 袁璐

年终岁尾,不少业主收到了小区物业的催费通知。物业费是小区公共秩序维护、公共设施运转的基本保证,交纳物业费是业主的义务。然而,有的物业公司为了收上钱,却动起了捆绑收费的歪主意:不交物业费不得续租车位;不交物业费就不让买电和换电表;甚至是限制门禁系统授权,不交物业费不让进门。律师表示,捆绑收费,既不合理,更属违法。

招数一:租车位得同时交物业费

“凭什么绑定交钱?咱物业合同哪条哪款写着物业费和停车费必须绑在一起交?”“咱就是讲道理,没有说绑定收费的,何况你开出来的发票明明就是两张票。这就是霸王条款。”11月19日,刚走近昌平区霍营街道流星花园三区的物业治理处,记者就看到四名业主向物业经理抗议。

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建成于2003年的流星花园三区规模不小,总共39栋楼、3219户居民。记者沿着靠近西南门的9栋居民楼走访一圈看到,周末,小区道路两侧密密麻麻停满了私家车,不少人还将车“见缝插针”挤到绿化带边或单元楼前。“停车是‘老大难’问题了。”业主李阿姨说,早年间小区人少,固定车位够用,但近几年人多了,停车位也越来越紧张,闹得邻里矛盾不少。

今年9月,流星花园三区完成新老物业交接,物业从新龙天宇物业治理有限公司换成了北京金地格林物业治理有限公司。“大伙儿为什么张罗换物业?一大缘由就是新物业承诺能给大家解决停车问题。”李阿姨说,可没想到的是,新物业入驻后,要求业主必须停车费和物业费一起交,不交物业费就不给登记车位,而没有固定车位的业主只能按照临时停车交费,每小时2元。

“按年租车位,一年只要1600元。按照临时停车,一个月至少得花掉800元,一年下来就是9600元,钱差得不是一星半点儿。”业主赵先生告诉记者,他前后三次前往物业治理处想要交纳停车费,均被物业经理拒绝,“单独交停车费就是不收,非要同时按年交费。”

在现场,业主们一致表示,应该用服务达标赢得信任,大家会自觉缴纳物业费,而不是用车位捆绑,但物业经理坚称自己做不了主。

招数二:不交物业费不能用门禁

智慧社区建设,让越来越多小区有了智能门禁,有物业却借机打起了歪主意。近日,通州区新华街道月亮河小区一名租户投诉称,进出小区单元楼需要用手机APP开门,最近却不能用了,被物业告知需要房东补齐物业费才能重新开启。“没交物业费也是物业和业主的事儿,不应该影响到租户的正常生活。”

11月21日,记者来到该小区所属物业月亮河物业治理公司,刚一进门,就看到前台接待处多处显眼位置张贴着“亲邻开门系统操作步骤”,详细指导月亮河C区、D区以及七星公园E区等多个小区住户绑定门禁系统,并向后台上传照片、楼栋、门房号、手机等信息——用智能门禁进出小区,成为这片社区的必选项。

不交物业费,就不给开单元门禁?对此,记者以租户身份询问了接待的物业经理。“我就告诉你,你要是住在欠物业费的房子里,会很不方便。”该物业经理说,针对欠缴情况,物业将拒绝将租户信息录入人脸识别系统,也无法开通APP门禁授权,想要找物业维修或者提供其他服务更是“没门儿”,“人家不欠费的,直接刷脸就能进,你要怎么进,我们这边不知道。”

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同样反映没交物业费被物业限制门禁系统授权、有家不能回的,还有丰台区南苑街道合顺家园的业主。“物业以没交物业费用为由,不授权门禁,已经两天无法回家,请问是谁授权物业这么做?”11月6日,一名业主在社交平台投诉。公开投诉不久后,该名业主表示,自己所住单元的门禁权限已经复原。

那这一小区还可能再次出现业主因没交物业费而无法使用门禁的情况吗?11月21日,记者来到合顺家园所属物业北京天宝伟业物业治理有限公司,以业主身份咨询物业经理。“只要您是业主,肯定让您进楼,这您放心。”接待记者的物业经理表示。

同时,该名物业经理说,该小区门禁系统与物业费自动绑定,业主到了该交物业费的日子没有交,电脑会自动关闭掉门禁系统。“说实话,我们也不知道系统每天关掉多少户欠费居民的门禁权限,只能说你发觉门禁权限被关后打电话给我们,我们单独给打开,但什么时候权限会再关,我们也保证不了。”

招数三:买电卡也得先交物业费

由于历史原因,本市还有部分未进行电改的老旧小区,电费只能由物业代收。位于朝阳区来广营地区的明天生活馆就属此例。“我们小区电费不能直接从供电局买,只能从物业买,可物业竟然说不交物业费就限制买电?哪有这样的道理。”小区一名业主反映道。

11月23日,记者来到明天生活馆的物业服务中心,物业经理告诉记者,国家电网只负责把电供到小区门口,从小区门口到入户的供电设备比如综合配电室、供电线等都是开发商自己建的,物业负责日常实际维护,居民想要买电也只能通过物业代缴。

“我们维修这套用电设备的钱,就是含在物业费里的,如果您物业费没交齐,我们不会让您没电用,但您想一次性充个500元,那充不了。”该经理表示,物业服务中心对欠费将近一年的业主“卡得比较紧”,为了提醒交费,只能让大家多跑几趟,“至于最少能买多少,我们也说不好,还是尽快把物业费补齐吧。”

还有业主因为物业费而在集体换电表时遇到区别对待。昌平区回龙观街道天巢园的一名业主表示,此前该小区物业启动了电表更换服务,电表换新后,可以直接用APP买电。“但物业以我没交物业费为理由,不给我家换电表,影响了我的居住生活。”

对此,该小区物业经理表示,天巢园更换电表,是物业自行出资购置的,由于该业主未交纳物业费,因此无法享受相应的物业服务,“我们并没有阻止他正常购电,也不影响他正常生活用电。”

点评:物业捆绑收费属于违法

生活中,业主和物业公司之间经常为了交不交物业费、何时交物业费产生矛盾。有时原因在于业主尚未养成付费意识,更多时候是因为业主对物业公司不中意,觉得物业服务不到位,或者收费不透明。“之所以大家拖着不交物业费,是因为我们对物业服务不中意。”明天生活馆的一名业主细数物业的不足:物业治理纷乱,外卖车横七竖八;整个楼道臭气熏天,冬天暖气非常冷;楼道地板破烂不堪,外墙上的水泥块随时掉落,给物业打电话也没人来修。

为了让物业公司提高服务质量,部分业主采取了不交物业费的方法,而物业公司为了催交物业费,又挑选了捆绑收费,一来二去,不仅老问题没解决,反而引发了新矛盾。“没有说这么绑定的!”在流星花园三区,记者就看到一名业主冲物业经理喊道:“惹急了,我们号召大伙儿都不交物业费。”

“物业捆绑收费不合理,而且违法。”北京市盛廷律师事务所合伙人、中国物业协会法律政策专业委员会委员王兵表示,为了规范业主和物业服务人的权利义务,《民法典》将物业服务合同列入典型合同进行了专门规定:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这明确了物业公司不得捆绑收费等方式催缴物业费。

本市对禁止物业捆绑收费也有判例。北京大兴区一蒋姓业主,自2005年入住小区后就一直与物业签订车位使用合同,使用小区一固定车位。后因蒋某未按时交纳物业费,物业不再同意蒋某继续使用车位,蒋某将物业起诉至法院。

对此,法院认为,蒋某在车辆存放期限届满前向物业交纳了下一年度停车费,物业以蒋某未交纳物业费为由,拒绝与蒋某续签《治理协议书》,上述理由既无合同依据,亦无法律依据,法院不予采纳,并判令物业为蒋某车牌办理进出小区的权限。

当然,物业公司服务不好,不能构成业主拒绝交纳物业费的理由。《民法典》规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。也就是说,在物业公司提供了基本物业服务的前提下,业主都应该交纳服务费用,这也是合同义务。

那么,若物业服务的确不达标,业主可以怎么做?王兵建议,业主对物业服务有意见,可以通过业委会或者物管会向物业公司反馈问题让物业公司落实,或者通过业主大会调整物业服务合同完善监督机制,也可以依照法定程序重新选聘新的物业服务企业。如果物业涉及违法违规行为,还可以直接向政府部门投诉。