01、通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权。

【最高人民法院民一庭意见】：

通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》总第41辑

02、以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行？

【观点解析】：

以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务的目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第78辑

03、债务清偿期届满后以物抵债协议的性质与履行。

【观点解析】：

认定债务清偿期届满后的以物抵债协议的性质时，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，约定不明的，一般应认定以和抵债协议为诺成性的新债清偿协议。在协议的履行问题上，债权人的选择应受到必要限制，一般应等待使新债务履行请求权，但在新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现时，债权人有权请求债务人履行旧债务。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第70辑

04、以农村集体土地上房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果。

【观点解析】：：

根据《土地管理法》第8条规定，宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。

当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债消灭。以物抵债协议无效后，债权人请求债务人履行原债，应予支持。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第69辑

05、甲开发公司欠付乙建筑公司工程款1000万元，甲开发公司与乙建筑公司签订《以房抵债协议》，约定一个月内将A房产办理过户手续至乙建筑公司名下，抵顶工程款。一个月后，甲开发公司未能办理A房产过户手续，乙建筑公司可否请求甲开发公司支付工程款1000万元?

答：如果甲开发公司与乙建筑公司未作出《以房抵债协议》替代原债权债务的明确意思表示，甲开发公司到期不履行《以房抵债协议》，乙建筑公司可以请求甲开发公司履行原债务。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债务更新，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，同时存在新旧两债。从常理上看，债权到期后，债权人能够接受额外增加一种新的清偿方式，但是以一个不确定的新的债权替代原到期债权，具有较大风险，债权人通常不会同意。另外，债务更新彻底消灭旧债，附属于旧债的担保也随之消灭，对债权人非常不利。因此，基于保护债权的理念，债务更新一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有到期债务，则应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原债权债务的消灭。与此相符，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条第二款第四句规定，当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务进行审理。

在新债清偿下，旧债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

06、二审以物抵债应否出具调解书？

问：赵某与刘某之间签订了借款合同。后双方产生争议，债权人刘某向法院起诉，要求赵某偿还3万元借款本金及相应利息。一审判决作出后，赵某提起上诉。在二审中，双方达成了以物抵债协议，债权人刘某请求法院就以物抵债出具调解书，法院是否应予以支持？

答：当事人在诉讼中达成以物抵债协议，鉴于法院难以审查该协议是否存在恶意串通损害他人合法权益的情形，为慎重起见，不宜出具调解书予以确认。在一审程序中，债权人作为原告，可以根据双方达成以物抵债协议为由向法院申请撤回起诉。在二审中，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的释》第三百三十八条（2022修正后为第三百三十六条）第一款的规定，“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判”。据此，在符合相应情形下，债权人在二审也可以以物抵债协议为由请求撤回起诉。在双方达成了以物抵债协议后，若债权人未申请撤回起诉，而是申请二审法院出具调解书，此时因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由法院出具调解书，故法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

07、建设工程施工过程中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因建设工程施工合同未经法定招标投标程序而无效，由此，发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因而也应无效？

答：实务中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款（以房抵债）协议的情形较为常见。协议签订后，发包人又以建设工程施工合同未经法定招标投标程序，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张是否所签订的以房抵债协议亦应无效。对该以房抵债协议的效力如何认定，存在两种不同的观点：第一种观点认为，以房抵债，属于施工合同的一部分，施工合同无效，以房抵债协议也无效；第二种观点认为，以房抵债，属双方意思表示一致，应承认其效力。我们倾向第二种观点是正确的。以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响，应根据该协议的内容进行综合分析判定。首先，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用房屋（通常是在建房屋）抵顶已欠的工程款。《民法典》第七百九十三条第一款规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条也规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”据此，即便施工合同因为未经法定招标程序无效，但只要工程合格，发包人都负有支付工程价款的义务。既然被抵顶的债务不因合同无效而受影响，则以房抵债协议也不应在效力上遭受负面评价。其次，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，根据《民法典》第五百六十七条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定背后的立法精神，应肯定其效力。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

08、以物抵债协议的性质与效力。

【法律问题】：

以物抵债协议是否以债权人受领抵债物作为其成立要件？

【法官会议意见】：

《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。

就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。

【观点来源】：：最高人民法院民事审判第二庭第4次法官会议纪要

09、房产拍卖流拍后，申请执行人接受以物抵债，如果存在其他参与分配的债权人，应当如何处理？

答：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款规定：“有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期限内补交差额。”

据此，在有其他债权人申请参与分配的情况下，应当区分房产承受主体和价款受偿金额两个问题，分别讨论。就前者，根据司法解释规定，应当根据法定受偿顺位确定承受人。如果受偿顺位在先执行债权人有多个的，且均申请以物抵债的，则应抽签确定承受人。就后者，无论由谁承受房产，其都只能就自己“应受清偿的债权额”受偿，如果抵债财产价额高于其“应受清偿的债权额”的，就应当补交差价。

举例说明：被执行人为企业法人，其房产流拍时保留价为100万元，申请执行人甲为首先查封的一般债权人，债权数额为40万元。申请参与分配的债权人有两个，抵押权人乙的债权数额为80万元，轮候查封的一般债权人丙的，债权数额为40万元。流拍后，甲和丙均申请以物抵债。鉴于被执行人为企业法人，且甲的查封在先，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释）第516条的规定，甲乙丙债权的清偿顺位为，乙优先于甲，甲优先于丙。故就承受主体而言，应当由甲承受房产；就价款受偿金额而言，鉴于甲“应受清偿的债权额”（20万元，即100万元扣除乙优先受偿的80万元）低于抵债财产的价额（100万元），甲应当补交差价80万元给乙。

质言之，申请执行人接受抵债，并不意味着其获得了优先于其他债权人就抵债财产受偿的地位。以物抵债，应理解为以流拍的保留价购买执行标的。故接受抵债的债权人应当向执行法院支付相当于保留价金额的价款。但是，由于其作为申请执行人，有权从该价款中就应受分配的金额受偿，所以在受偿金额范围内，其执行债权可以与被执行人对其享有的价款债权相抵销，从而部分消灭其支付价款的义务。

【观点来源】：：最高人民法院执行局编《执行工作指导》第76期

10、以物抵债能否排除强制执行？

【法律问题】：

以物抵债协议达成后，债权人未实际受领抵债物，该债权人主张对抵债物排除强制执行能否被支持？

【不同观点】：

甲说：可以排除强制执行

以物抵债协议，即传统民法所谓的代物清偿协议，是指债权人与债务人约定，以他种给付替代原来给付，因其意在消灭债权债务关系，具有类似于清偿的效果。以物抵债协议成立后，不管是否实际受领，可以主张排除对抵债物的强制执行。

乙说：不能排除强制执行

以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。

【法官会议意见】：采乙说

以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。

【观点来源】：最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要

11、以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行？

【法律问题】：

《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？

【法官会议意见】：

《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合，则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。

【观点来源】：：最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要

12、错误以物抵债裁定的司法救济。

【法律问题】：

以物抵债裁定出现错误，是通过执行复议程序还是提起执行异议之诉进行救济？

【法官会议意见】：

以物抵债裁定有别于一般的执行措施，错误的以物抵债裁定，原则上应当通过执行监督程序救济，但在一定情况下也可以通过提起执行异议之诉进行救济。在通过执行异议之诉救济的情况下，应当对案外人的权利进行确认，并在判项中作出撤销以物抵债裁定中直接导致物权变动的内容。此外，通过法院内部的沟通协调,促成执行法院自行撤销以物抵债裁定。

【观点来源】：：最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要

13、建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议不以房屋过户或交付为生效条件。

【观点解析】：

以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。建设方按约定与施工方或施工方指定的购房人签订房屋买卖合同后，负有向购房人交付房屋的义务，双方约定抵顶的相应建设工程价款债权消灭。施工方以尚未办理房屋产权转移手续为由主张以房抵债协议不发生法律效力，仍请求建设方支付被抵顶的工程价款债权的，不应支持。

关于以房抵债协议是诺成性合同还是实践性合同，存在不同认识。

第一种观点认为，以房抵债协议应参照以物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同。当事人达成以房抵债协议后，且双方已办理产权过户手续的，以房抵债协议方能成立并生效。

第二种观点认为，以房抵债协议是诺成性合同，双方以房抵债的合意一经形成，以房抵债协议即成立并生效。建设工程施工合同纠纷中，以房抵债协议签订后，建设方与施工方以房抵债的合意已经形成，以房抵债协议成立并生效。建设方根据协议约定与施工方或其指定的购房人签订房屋买卖合同后，施工方对建设方享有的相应工程价款债权应转化为对建设方享有的请求交付房屋和转移房屋所有权的债权，双方约定抵顶的工程价款债权消灭，建设方负有向施工方或指定购房人交付抵顶房屋的义务。

【第四巡回法庭意见】：第二种观点是正确的。

对于实践性合同和诺成性合同，我国合同法的基本立场是以诺成性合同为原则，实践性合同为例外。除非法律有特别规定，合同均为诺成性合同。我国没有关于以房抵债协议是实践性合同的规定，因此，以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。本案中，甲公司已就案涉17套商铺与乙公司以及乙公司指定的购房人分别签订《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》，并向指定购房人出具了购房款收据。甲公司与乙公司关于案涉17套商铺抵顶工程价款已经形成合意。双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》成立生效的情况下，双方约定用房屋抵顶的建设工程价款债权消灭，甲公司负有向购房人交付房屋和转移房屋所有权的债务，案涉剩余17套商铺房款抵顶的建设工程价款应从甲公司尚欠的工程款中予以扣除。《建设工程施工合同司法解释》第3条已被《民法典》第793条吸收，未作实质性修改。

【观点来源】：：最高人民法院第四巡回法庭编《疑难案件裁判要点与观点》

14、以物抵债协议有效且不存在履行障碍，债权人可否要求债务人履行旧债？

【不同观点】：

甲说：有权说

以物抵债协议是指债权人与债务人约定以他种给付代替原给付，以消灭旧债的合同，属于代物清偿。根据债法原理，清偿是消灭债的方式之一，需债权人实际受领抵债物并取得所有权才发生清偿的效果。基于此，以物抵债协议是实践性合同，在抵债物的所有权未转移至债权人前，以物抵债协议未成立。因此，债权人仅能要求债务人履行旧债。此外，即使以物抵债协议成立，在实际履行前旧债未消灭，而当事人签订以物抵债协议的目的也是清偿旧债。因此，债权人亦可选择要求债务人履行旧债达到清偿债务的法律效果。

乙说：无权说

以物抵债协议是债权人与债务人对双方民事权利义务的安排，属于《合同法》调整的范畴，应以《合同法》的规定确定协议的效力《合同法》以当事人意思自治为基本原则，在认定以物抵债协议的成立时应充分尊重当事人的意愿。在当事人未特别约定以债权人实际受领抵债物作为合同成立要件的情况下，以物抵债协议自双方达成合意时成立。依法成立的合同对当事人具有约束力，在以物抵债协议不存在履行不能致使合同目的无法实现的情况下，债权人不能要求债务人履行旧债。

【法官会议意见】：采乙说

以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》的规定。《合同法》第二十五条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同的规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以債权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，该协议自双方达成合意时即成立。

当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。

【参考案例】：秦某平、河南博亿置业有限公司商品房销售合同纠纷

【案例文号】：（2017）最高法民申1070号

【观点来源】：：最高人民法院第五巡回法庭2019年第39次法官会议纪要

15、白某平、姜某东等案外人执行异议之诉

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”2011年11月15日，露易莎公司因欠白某平等四人共计220万元借款无法偿还，遂与四人签订了以物抵债协议，以220万元的价格将宏源果蔬公司阳谷县不动产转让给白某平等四人。协议书签订后，白某平等四人根据与露易莎公司签订的仲裁协议，向聊城仲裁委员会提出仲裁申请。2013年2月8日，聊城仲裁委员会作出（2012）聊仲裁字第60号裁决书，确认白某平等四人与露易莎公司于2011年11月15日签订的以物抵债协议成立。该裁决书中没有物权设立或变更的内容，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的仲裁委员会的法律文书。因此，白某平等四人根据案涉聊城仲裁委员会裁决书，提出有关宏源果蔬公司阳谷县不动产实际权利人已经得到生效法律文书确认的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。

案例文号：（2016）最高法民申1094号

16、以房抵款约定基本内容不明确的，不能认定发包人和承包人达成了以房抵款的合意——奇台县蒙奇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量的支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，但双方就此另行签订了商品房买卖合同，并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。据此，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，该认定并无不当，本院予以维持。

案例文号：（2019）最高法民申5468号

17、张某华、常德堂皇置业有限公司房屋买卖合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款,经与张南华协商出具案涉《承诺书》,约定以堂皇公司开发的商品房抵顶1250万元债务，同时约定了抵债房屋的移转和过户程序，及双方在此过程中的权利义务和违约责任，并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。该《承诺书》系各方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。原审法院关于“从抵债的目的来看，以物抵债具有实践性。若仅有合意，未转移物权，则债务未消灭，抵债的目的未达成，债务人仍可另行选择偿债方式，即‘以物抵债’协议并不产生强制履行的效力”的认定，缺乏法律依据。且在本案中，张南华在起诉时明确提出了返还其已代付的200万元款项的诉讼请求，但原审法院未进行审理并作出裁判，遗漏了当事人诉讼请求，剥夺了其相应的辩论权利。

案例文号：（2017）最高法民申128号

18、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，且约定债之更改的，承包人不能继续主张工程款——江苏南通三建集团股份有限公司、郑州卓泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于以房抵工程款效力问题。从案涉《和解协议》《和解补充协议》的约定看，各方并未约定必须将抵账房屋办至南通三建公司或其指定受让人名下才能达到抵顶工程款的效果；从郑州卓泰公司、长葛卓泰公司一审提交的江苏南通三建集团有限公司《葛韵华府住宅抵账明细表》《葛韵华府商铺抵账明细表》《葛韵御府住宅抵账明细表》的内容看，住宅房屋大部分已办证、少部分未办证，商铺均已签订合同、未办证；从东正祥2017年9月25日出具的《证明》看，其委托郑州卓泰公司、长葛卓泰公司将抵工程款的房屋、车位、储藏室办理给第三方，没有办理网签及房产登记手续的也全部签订了转让协议并转让给第三方使用。上述事实表明，郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已实际履行了以房抵工程款的义务，以房抵工程款的目的已实现，未办理过户手续的应由相关权利人另行主张权利，南通三建公司不能以此为由否定以房抵工程款的效力。虽然大部分抵顶工程款的房屋、车位、储藏室是由东正祥与郑州卓泰公司、长葛卓泰公司商定，但是南通三建公司已经在《和解协议》《和解补充协议》中对郑州卓泰公司、长葛卓泰公司向东正祥支付345,694,099.52元（含房抵工程款）的行为表示了谅解，应当视为南通三建公司对东正祥经手的以房抵工程款已予以认可。故南通三建公司以案涉房屋未按照约定办理产权登记手续至南通三建公司或其指定受让人名下为由否认已抵工程款的效力，继而要求郑州卓泰公司、长葛卓泰公司仍应支付相应工程款的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。

案例文号：（2020）最高法民终197号

19、湖北江山重工有限责任公司、襄阳市慧江混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债协议涉及多方当事人间多个债权债务关系的清偿安排，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，并不以协议约定的房屋物权转移登记为生效要件，因此四方协议与商品房合同均成立且已经生效；各方当事人原有的债权债务关系已经因以物抵债协议的成立而消灭，华康公司应按协议的约定履行交房义务。

案例文号：（2018）最高法民再50号

20、郭荣田、姚长义再审民事判决书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债调解书只是法院对当事人以物抵债协议的确认，其实质内容是确认债务人用以物抵债的方式来履行债务合法，并不产生对物权权属的变动效果。此处主要涉及《物权法》第28条（现为民法典第二百二十九条）中导致物权变动的人民法院的法律文书范围的理解，《物权法》第28条中的法律文书是指法院作出的直接为当事人创设或者变动物权的法律文书。一般而言，该类文书仅限于共有纠纷诉讼中，法院直接认定案件当事人之间对于案涉标的物的共有关系的判决或裁定。在这类案件中，法院的介入直接对诉争物的权属作出了判断，产生物权变动的效果。而在法院出具关于以物抵债的民事调解书的场合，法院只是确认当事人之间以物抵债这种清偿方式的合法性，并不产生物权变动的效果。这类调解书具有给付内容，法院可以强制义务人交付标的物或完成权利变更登记。只有在标的物完成交付或者完成权利变更登记后，才产生物权变动的效力。因此，债权人并不因此取得抵债物的所有权。债权人作为案外人以物抵债的民事调解书为依据，排除强制执行的，不能支持。

案例文号：（2018）最高法民再445号

21、陕西新华发行集团汉中市南郑区新华书店有限责任公司（原陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司）、刘晓泉再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此，《物权法》第二十八条所称的“法律文书”，应当以生效之时即能够直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书为限。在美新公司与南郑新华书店公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，陕西省汉中市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）陕07民终246号民事判决，判令美新公司向南郑新华书店公司返还案涉土地并配合办理过户手续。从该判项表述看，其在性质上为判令美新公司向南郑新华书店公司履行相应给付义务，因而该判决生效之时并不能够直接导致案涉土地权属的变动，故不属于《物权法》第二十八条规定的情形。

案例文号：（2019）最高法民申2060号

22、鞍山市东大建筑工程有限公司、张志国再审民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，一审法院在执行该院生效调解书确认奥达美公司欠东大公司工程款债务10811200元及其利息债权的过程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍执字第00162号执行裁定书，裁定将案涉房屋作价抵偿奥达美公司欠东大公司的债务，并明确房屋所有权自该裁定送达东大公司时转移，之后于5月23日向东大公司和奥达美公司送达该裁定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”据此，东大公司在一审法院于2016年5月23日向其送达以物抵债裁定时取得诉争房屋所有权。

最高人民法院认为，执行异议之诉以“执行过程中”案外人对执行标的提出书面异议为前提，目的在于阻却执行程序的继续进行。在执行法院已作出以房抵债的裁定并送达之后，执行程序已终结，案外人此后才提出执行异议及执行异议之诉，不符合执行异议之诉的受理条件，应不予受理；已经受理的，应驳回起诉。

案例文号：（2019）最高法民再219号

23、北京首都旅游集团有限责任公司、黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司申请执行人执行异议之诉

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，当事人之间为借款担保而签订《商品房买卖合同》，并办理房屋移交和备案登记，但双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院因执行案件就该房屋查封之后，无论该房屋的名义买受人是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变《商品房买卖合同》系为借款担保的性质。名义买受人（案外人）对该房屋享有的权利不能排除人民法院对作为该房屋实际所有权人（被执行人）的执行。

案例文号：（2019）最高法民终1548号

24、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，符合优先受偿权规定的，该约定属于承包人以协议折价方式行使优先受偿权——南通置鑫装饰工程有限公司与南通五洲商业投资有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

南通中院认为，本案在二审中的争议焦点为五洲投资公司要求少支付置鑫装饰公司工程款1,359,124元的请求是否于法有据。解决该争议焦点首先应确定案涉《以房抵款协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。故此，在建设工程领域，由于承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价，因此发包人与承包人约定以商品房折抵工程价款的，符合上述法条规定的精神。本案中，置鑫装饰公司与五洲投资公司签订的《以房抵款协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该协议明确约定“五洲投资公司将5#403、7#804、7#904房屋（合计建筑面积367.34平方米、房屋价款1,359,124元），用于抵销双方签订的《锡通汽车城专业市场门窗工程施工合同》中五洲投资公司应向置鑫装饰公司支付而未付工程款中相应数额的款项”，五洲投资公司因此要求在未付工程款中扣除《以房抵款协议》的合同价款1,359,124元，具有事实与法律依据。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，以房抵款约定的有效以开发商取得商品房预售许可证明为前提。

案例文号：（2016）苏06民终3508号

25、肖建、江西井冈山祥云房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。在查封期限内，人民法院对查封的房产作出以物抵债裁定，裁定查封的房产及其土地使用权一并归申请执行人所有的，根据《物权法》第二十八条的规定，上述财产的所有权自人民法院以物抵债执行裁定送达申请执行人时起已发生转移，即归申请执行人所有。

案例文号：（2019）最高法执监412号

26、六盘水宗鑫房地产开发有限公司、六盘水农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行执行裁定

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，本案的审查重点是，六盘水中院作出以物抵债裁定是否正确。关于本案是否应当裁定以物抵债的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十六条规定：“申请执行人与被执行人达成和解协议后请求中止执行或者撤回执行申请的，人民法院可以裁定中止执行或者终结执行。”根据该法条规定，在执行过程中，如申请执行人与被执行人达成和解协议，申请执行人可以选择向人民法院申请中止执行或者撤回执行申请，人民法院将根据该项申请裁定中止执行或者终结执行。而中止执行和终结执行属不同性质的结案方式，二者的法律后果明显不同。在中止执行的情况下，执行程序仅为暂时停止，待导致中止执行的因素消失后，执行程序又可得以继续进行。而终结执行意味着执行程序的彻底结束，代表着原执行案件的消灭，即便此后申请执行人因符合法定条件得以再次申请执行，人民法院也再次立案执行，但此执行案件并非原执行程序的继续，而是属于新的执行案件。就本案而言，因申请执行人六盘水农商行撤回执行申请，六盘水中院已裁定本案终结执行。此后，虽然六盘水中院又依六盘水农商行的申请立（2018）黔02执恢19号案件执行，但立“执恢”号案件系基于加强对执行案件立、结案管理工作的需要，并非代表原执行程序的恢复，亦非原执行程序的继续，该案属于新的执行案件。此情形下，六盘水中院未重新启动评估、拍卖程序，而是以原执行程序中的变卖保留价径行裁定将案涉土地使用权抵偿债务，适用法律错误，应予纠正。另，关于能否将案涉土地使用权直接裁定过户给案外人的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十二条的规定，对于无法拍卖或变卖的被执行人财产，人民法院可以依据申请执行人或其他执行债权人的申请裁定将该财产作价抵偿债务，接受抵债的主体应为申请执行人或者其他执行债权人，而非案外人。本案中，钟山分公司和恒邦公司非本案的申请执行人，也非其他执行债权人，六盘水中院直接裁定将案涉土地使用权过户给两公司，于法无据，亦应予以纠正。

案例文号：（2019）最高法执监298号

27、王秀玲与西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉

【裁判要旨】：

《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权与第二十九条规定的住房消费者物权期待权排除执行在法律适用上可能产生竞合，在出现竞合的情况下，应一并进行审查。

在案涉房屋为抵账房的情况下，尤其是案涉房屋经多次抵顶或转让的，对于购房款的支付时间认定须依据抵账基础法律关系以及相关抵顶行为的一致性和真实性加以综合判断。

案例文号：（2021）最高法民终1024号

28、神木县金星小额贷款有限公司、王鲜借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于王鲜应否向金星公司承担偿还本金2000万元及利息责任的问题。根据二审查明的事实，王鲜与金星公司签订《借款合同书》，向其借款6000万元，王鲜已偿还借款本金4000万元和部分利息。后双方签订《协议书》《补充协议》，约定王鲜以其持有的股权和房产抵偿借款本息，但前述股权至今尚未办理工商变更登记。第一，王鲜与金星公司所签《协议书》《补充协议》中并未约定原借贷关系消灭，仅变更还款方式，双方之间的借贷关系仍然存在。第二，一、二审庭审中，双方对王鲜向金星公司借款6000万元、就该借款已偿还本金4000万元并支付利息至2012年5月30日的事实不持异议，而至今《协议书》中约定用以抵债的股权尚未办理变更登记，已远远超出协议约定的履行期限，以物抵债协议目的不能实现，故金星公司选择依据《借款合同书》向王鲜主张承担偿还本息的责任，有事实和法律依据。由上，二审法院认定王鲜与金星公司成立合法、有效的民间借贷关系，其应向金星公司承担偿还本金2000万元及利息的责任，并无不当。王鲜的该项再审申请理由不能成立。

案例文号：（2019）最高法民申1335号

29、江苏苏兴建设工程有限公司、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司建设工程施工合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，黄山名人公司与江苏苏兴公司签订《工程款抵扣购房款协议二》约定，黄山名人公司以其开发的金龙岛项目的68套房产抵扣其应付工程款68996390元。但经双方确认，仅过户了5套房产、完成抵房备案手续24套，其余房屋均未办理备案手续及交付，上述协议未实际履行完毕，且黄山名人公司未证明剩余房产未办理备案及交付是江苏苏兴公司的原因所致，故黄山名人公司在上述协议未实际履行完毕的情况下不能免除其支付该部分工程款的义务，其仍应当就其未实际履行的以房抵款协议部分金额承担直接给付工程款的责任。

案例文号：（2019）最高法民终1349号

30、孟福明、黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言，原审已查明，孟福明虽在查封前与梅林美公司签订了合同，并以工程款抵扣了全部购房款，但此房屋已于查封前抵押给了永城公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记，而且此房屋亦未交付孟福明居住。双方所签以工程款抵扣房款的买卖合同实际是孟福明实现自己债权的一种方式，孟福明并非购买房屋居住的消费者，故孟福明对涉案房屋亦不可能产生物权期待权。其次，本案系案外人提起的执行异议之诉，建设工程价款优先权仅是在房屋变价款分配顺位上的优先权利，不能达到阻却执行的效果，且孟福明提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有优先权，故原审据此认定孟福明提交的证据不足以排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

案例文号：（2019）最高法民申4491号

31、吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷案最高人民法院再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，债务人未能按照借款合同清偿债务，与债权人达成以房抵债合意，并签订《房屋买卖合同》，不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。双方签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

案例来源：《最高人民法院公报》2020年第3期

案例文号：（2018）最高法民申1774号

32、鸡东县华盛煤炭有限公司、黑龙江省八五一〇农场案外人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

动产以物抵债协议履行过程中，通过占有改定方式完成交付，买受人取得对标的物的间接占有，应视为以物抵债协议已履行完毕，买受人享有可以排除强制执行的民事权益。

案例文号：（2020）最高法民申3126号

33、宜昌博高建筑工程有限公司、洪春林第三人撤销之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债的协议抵偿的金钱债权为普通债权，其目的在于消灭旧的金钱之债，该部分普通债权不应优先于已在先办理抵押的债权。

案例文号：（2020）最高法民申5284号

本文来源：类案同判规则