文/谢逸枫

中国房地产市场已经见底?中国房地产即将触底?

这是出自于2023年11月28日央行的行长、2023年10月16日标普报告对目前中国房地产市场趋势预判,一瞬间点燃市场热议。

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老汉翻阅央行的行长表述全文、标普报告后发现一个令人震惊的问题,就是“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”的判断,没有一个基本面支撑,缺乏市场根据、理论依据,更没有一个客观、科学的逻辑。

中国房地产市场见底、即将触底的逻辑,前提条件是经济与房地产市场处于平稳、上行周期。短期的市场情绪、数据波动被政策抚平后恢复活跃、复苏,即经济强刺激-房地产大救市-需求端大爆发--量价上涨-房地产市场见底-上行周期。

理论上讲,“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”,首先是大规模一揽子经济刺激计划。其次是宏观经济处于平稳阶段,保持上升周期。再次是没有出现特殊情况,例如疫情、战争、房企债务、信用及交付、供应链等危机。

最后是房地产一揽子大救市,货币放水。例如2008年12月四万亿、2015年-2019年棚改货币化,以及天量的信贷放水,房地产项目资本金比例下降。需求端有大规模的一揽子刺激政策,并且居民收入稳定。

市场根据看,按照以往的中国房地产市场见底、即将触底的政策、市场变化判断,首先是有托底政策,有组合拳政策,政策操作性强,各方落实到位,出现政策端见底。其次是政策效果,市场立竿见影,效力持续力强。

例如购房者深夜排队、抢房。例如房企楼盘纷纷上涨价格、摇号。例如一线城市、70大中城市的价格、销售成交止跌上升。例如全国楼市量价降幅快速收窄转正。例如土地市场火爆,地价上涨,房企抢地,地王频出。

房地产见底、触底的拐点,是全国、70城量止跌回升,价格向上,供需齐涨,供需端政策托底大盘,效力持续力旺盛不会断断续续。首先要销售、价格,投资、新开工、地价、房企购地面积、金额及到位资金、国房景气指数的指标由止跌。

其次是楼市指标由负转正增长,并且持续性的上涨,所谓的市场筑底。最后是市场要恢复正常。楼市的基本面恢复正常,一线率先复苏回暖、二线城市随后、三四线城市逐渐火热,土地市场火爆起来,完成下行到上行的房地产周期转变。

2023年11月28日央行的行长、2023年10月16日标普报告的“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”的判断逻辑为“中国房地产市场情绪和价格呈现正常化的趋势”,这完全是缺乏基本面、市场、政策支撑根据。

一是目前中国经济、房地产市场基本面,双双总体处于下行、调整周期。最为明显的是经济增长压力加大,投资端回落明显,消费恢复缓慢,出口低迷。实体经济经营困难,企业赚钱难,居民收入下降。

二是房地产市场形势发生根本性变化。市场已经持续陷入“需求萎缩-资金链崩溃-供应萎缩-信用交楼危机”循环,供求关系发生重大变化,短期需求萎缩,库存高,供大于求。长期,需求下降,结构性过剩。土地供应下降,区域供小于求。

三是房地产市场的走势存在不明确性,不稳定性。需求、供应端的政策刺激下没有实现短期复苏、回暖,市场没有企稳。统计部门的前10月、第三方机构的11月房地产数据显示,自房地产市场自2022年以来,一直保持探底、波动、调整阶段。

一线城市的新房销售成交量、价格、购房者信心及情绪依然是不稳定性。依赖于政策的调整,需求集中释放,9月-11月的一线城市环比回升,却是同比下降、分化、库存上升,政策持续力不强。

例如11月一线城市成交面积同比下降29.22%,北京成交面积环比下降18.86%,同比下降18.92%,上海成交面积同比下降38.9%。深圳成交面积环同比各上涨8.6%、8.8%,广州则是小幅度回升。

例如11月9个典型二线城市成交面积同环比均下降,分别下降19.79%和18.01%。9个三四线城市成交面积环比略涨2.78%,同比下降26.78%。按照一二三线城市数据,说明楼市处于不稳定状态。

最引人注目的是房企购买土地面积、金额已经连续下降快3年了。现在敢在一二线21城宅地出让的城市抢地、拿地的民营房企就剩下10多家,基本上都是国企、央企、城投、外企的房企。

四是房企信用评级还在下调。2023年11月27日,穆迪再次下调39家房企信用评级,对万科评级下调至ABB3级。这是对中国房地产持续悲观,源于老百姓对房地产消费信心不足,需求端不发力,房地产复苏存在较大不确定性。

五是房企洗牌还在持续。房地产行业调整中,上市公司退市、停牌问题依然存在,房企爆发债务、交楼、供应链诉讼、信用、股票贬值、到期债务的问题依然存在,只是政策暂时控制了大局面,但是没有解决房企出现的问题。

六是到期债务庞大。2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元,境内待偿还债务规模为1.09万亿元。2023年境内债到期规模约1.99万亿元,同比上涨13.3%,美元债到期规模约770亿美元(折合人民币5490.43亿元),同比增加31.4%。

2023年12月房企到期债务维持在800亿元规模,房企偿债压力仍然较高。其中房企债券仅有37只,合计债券余额为328.97亿。其中14只债券到期需一次还本付息,兑付资金在90亿左右,其余23只债券到期仅需付息。

2024年境内债到期约1.38万亿元,较2023年缩窄超30%。2023年房地产行业美元债到期规模超过300亿美元(折合人民币约2500亿元)。说明未来一年内房企的境内外到期债务约1.63万亿元,还是挺吓人的。

七是融资端的政策在陆续出,房企继续在断臂自救,所以解决问题的概率增加了,引发的连锁效应慢慢减少,房地产风险逐渐获得控制。房地产能重回过去的高光时刻,暂时是不可能的。尽管房企缓过来了,危险依然没有解除。

例如2022年11月金融16条措施、三支利箭,2023年金融16条措施延期到2024年、三个不低于等一系列的房地产融资政策,既不是保项目,也不是保主体,是防房企债务风险蔓延到金融机构、信用市场,这才是最真实的目的。

11月28日央行的行长、10月16日标普报告的“中国房地产市场已经见底、中国房地产即将触底”,是真吗?老汉认为,这是过于乐观的预判、推断,缺乏基本面、市场、政策的支撑。况且房企债务、交楼等危机一直持续。

这轮房地产下行周期已经超过上三轮(1997年-1998年、2007年-2008年、2014年-2015年),年内将达到28个月,预计到明年很多指标都是负增长。本轮房地产下行周期与前三轮最大的差别,在于楼市复苏存在不确定性的因素太多。

例如后疫情的消费与投资恢复缓慢,经济下行、居民收入下降,房地产供求关系发生重大变化。市场下降,购房者缺乏入市信心。房企经营困难、债务、交楼、政策效力持续力弱、供需萎缩、无托底房地产的政策等问题。

短期之内中国房地产不存在见底、即将触底,探底、波动、调整的趋势不变。因为房地产下行周期拉长,经济与房地产同时处于下行周期。需求端的恢复需要时间,房地产金融政策的调整还没有到托底、支撑大盘,落实、执行力不彻底。

最有可能的是2023年年内到2024年中国房地产将继续探底、波动、调整,市场继续修复、指标继续恢复,房地产市场在2025年-2026年才有可能出现所谓的筑底、见底、复苏,这还要看政策调整的力度、规模、落实情况。

即时2027年、2028年房地产市场调整过来,不代表房地产市场不会出现波动、债务、交房等问题。因为房地产长期聚集的问题不是短期能够解决的,所以房地产调整过来了,推进长效机制、住房双轨制、房地产发展新模式才是最重要的。

正如王石先生说的乐观看,中国房地产市场调整需要3年到5年。房地产的问题才刚开始,调整当中还会有暴雷,还会有债务违约,但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好,借鉴日本经验,3-5年能调整过来。

但是不要抱希望说,政策对了,明年或后年就会好,这不可能。中国自改革开放以来,历来是自上而下,不是纯粹的市场经济,所以政策很重要。我们已经意识到了问题所在,政策调整了,中国的希望是非常大的。

老汉认为,对于首次刚性、改善型需求的购房者来讲,最担心的可能是房子交付、按揭贷款能否通过、一线城市与少部分二线城市限购问题。按照购房时机来判断,现在、2024年、2025年、2026年就是买房的好时机。

因为中国房地产市场见底、复苏,需要3年,房价、购房门槛与交易成本(一线与少部分二线城市限购调整、大部分二线城市与全部三四线城市无限购、房贷首付与利息及税费下降)处于历史低谷期,是房地产市场探低、调整的周期。

把握规律、行业趋势,才能让财富变成口袋中的现金。富人们能够成为富人,是因为在合适的时机,把握住了行业的周期,所谓的风口。例如巴菲特、马斯克、芒格,例如马云、刘强东、马化腾。时代不同,自然成就不同。