作者:余飞

01

楼市继续下探

前两天央行行长潘功胜引用标普的判断,说房地产已经见底,引发了网络热议。

当时本号就撰文分析,表示这一观点值得商榷,并表明了我的个人观点:

就目前的宏观环境、市场环境来说,房地产市场调整,还远未到结束的时候。

如今,市场反馈的数据进一步说明,谈市场底为时尚早。

8月末9月初开启的新一轮全面救市,已经过去了两三个月,从目前的全国整体表现来看,预期基本落空。

9月份当月并没产生什么反应,大多数中心城市的成交量仍在下跌。10月份整体数据在下降。国家统计局披露的商品房销量与销售额数据,跌幅不断在扩大。

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来源:国家统计局

但10月份部分中心城市的成交量略微反弹了一下,比如广州、深圳、武汉、成都、西安、南京、杭州等城市,但10月份上海、北京的成交量却在下跌。

11月份的数据,机构已经公布。

克而瑞披露的数据显示,11月份TOP100房企实现销售操盘金额3901.9亿元,环比降低4.1%;同比降低29.6%,同比降幅仍保持在较高位。

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同时11月份,克而瑞追踪的成交则环比下降12%,同比减少3%。

这表明,市场仍在继续下探。

从房企角度来看,还有1个月2023年就要结束,前11个月销售额过千亿的房企,只有16家,而且尚没有一家房企的销售超过4000亿。

房地产市场顶峰的2020年,千亿房企数量达到了41家。其中销售额过7000亿的有三家,过5000亿的两家。

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时也!势也!

02

从18万亿到12万亿,再到10万亿

房子难卖,是大势所趋。

当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

这样的压力之下,楼市还有第二条路可选吗?

房地产业已告别了高增长,进入了新局面,回不到过去。即便往后会平稳,成交规模和过去相比,也不会是在同一个级别。

就像中美关系一样,从特朗普上台开始就渐行渐远,哪怕后来拜登上台,也没有改变形势,尽管中间也有短暂释放善意的时候,但谁都知道,再也回不到过去。

未来的房地产市场,可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下,维持在10万亿级别。

也就是说,房地产市场会从高点时期的18万亿,最终降至10万亿才能见底。去年市场已经跌至13万亿。

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来源:国家统计局

财新网披露,业界普遍预计,按照截至目前的市场情况来看,2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。也即商品房销量跌至12亿平米左右,销售额跌至12万亿左右。

未来还有2万亿左右的下跌空间。

在这种背景下,会有一大批房企出清。未来房企没有增量蛋糕可分,有的只是缩小的存量蛋糕,根本也用不着这么多房企。

房价也会逐渐挤泡沫,尤其在保障房、商品房双轨制确立的当下,会分流商品房至少一半的需求。

一些老旧的、品质差的、地段差、小户型的房子,基本会跌破很多人的认知。

在这种背景下,开发商和急于卖房的业主,必须做好心理准备。想要把房子卖出去,只有降价一条路可以选。

诚意降价卖房,对于房企来说,只有把房子卖出去,才能有钱去偿还债务,去完成保交楼,去拿地。

但目前很多城市偏偏不让。

对于承受高杠杆压力的业主来说,只有诚意降价,才能实现解套,不然压力会更大,代价也会更大。

我始终在呼吁各地城市打开跌停板,诚意降价,缓解楼市压力。

然而,市场上还是有不少人,仍延续着惯性思维,认为买涨不买跌的心理之下,降价救不了市场,只有涨价才能建立信心,才能激活楼市。

我只能说,这种打心理战的方式,过去有用,且屡试不爽,但放在今天已经不适用了。

过去你的月收入5000元,房价1万,面对涨价施压,你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入,担心越往后越贵。

几年过去了,你的月收入涨到了8000元,但房价涨到了5万,这时候开发商说房价将上涨,你即便感受到了心理压力,也没用,因为根本买不起。

过去有预期,大家的日子红红火火,不担心负债。现在是啥情况,大家都在减压降负,谁还敢背负高房价去买房?

在高房价与低收入的天堑鸿沟面前,在收入缩水导致需求断代的大背景下,貌似没有更好的办法。

君不见,过去两年,降首付、降息、放开限购、降税、给补贴等方式方法都用尽了,依旧没能实现预期效果。

而且,市场也在用行动佐证着,诚意降价卖房,才是最好的良方。比如广州市场11月的表现,就打脸了很多仍坚持认为“买涨不买跌”的簇拥者。

03

广州打脸买涨不买跌

广州中原研究发展部最新数据显示,11月份,广州新房遭遇大跌,而二手房成交量则突破了万套。

11月广州新房成交规模超40万平米,环比下降超三成;价格环比上涨0.14%,涨幅较上月扩大0.12个百分点。

11月份新房成交了4817套,环比下降了26%。

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与此同时,11月广州二手房成交量10182套,环比上涨8.77%;网签均价2.9万/平米,环比下降2.2%。

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总结来看,11月份广州新房价涨量跌,二手房价跌量涨。

对于这种新房与二手房表现迥异的现状,机构给出的理由是:

第一,在业主扩大让利幅度的吸引下,大量的新房客户被二手房“虹吸”,同时临近年末,有学位需求的买家增多,由此刺激了二手房的成交。

第二,11月广州市内核心板块推出的新盘,价格高且推货量少,无法对市场产生较大的刺激作用。如越秀的万科·瑧樾府,开盘仅推出45套,均价为8-11万/平米。海珠的越秀滨江樾开盘也只推出50套,均价为7.5-10万/平米。

第三,外围区域的项目,降价促销不到位,远不及二手业主的降价力度,这也导致大量的意向客户外溢至二手“次新房”。

三点总结起来意思就是,新房价格高,降得不多,而二手房的业主们降价让利更有吸引力,所以购房需求大多都被二手房市场虹吸了。

从数据来看,目前广州的二手房,房价卷疯了,已经进入了比赛式下跌模式!

挂牌房源的降价房源占比已经达到最大,10月占比高达98%,可以说是敞开来跌。

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二手房价格降幅今年以来不断扩大,10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。

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广州市场的表现,说明了两点:

第一,市场需求仍在,不是没有。

第二,广州楼市,疯狂内卷,新房与二手房正在抢夺需求,哪里价格低,需求就往哪里去。

还在坚持“买涨不买跌”的人,惯性思维该打破了。