中海峯汇里

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一、自住投资两不宜

自住不宜：自身高容积率，举目钢筋从林，开窗光污染，长期大工地

中海峯汇里自身容积率接近5.2，由于地块容积率高达5.15，这就造成了楼栋之间楼间距较近，楼栋较密，整体楼间距在30-40米，中低楼层和部分楼栋采光都会有一定影响，绿地面积7122㎡，绿化率30%，户均6.2㎡，少的可怜！

南侧02地块：占地1.5万㎡，容积率8.97，计容建面13.55万㎡，业态为租赁住宅、办公、商业。

东侧厦门国际商务核心区2023P09地块，已被华西集团和思明城建以17.32亿元联合竞得。项目总用地面积65371㎡，计容总建筑面积419590㎡，（含道路）容积率高达6.42。若算上后续出让的体育馆地上部分，总建筑面积64.7万㎡，实际容积率高达9.90。D141、D143、 D145-1、D152、D15地块规划超高层建筑，涵盖办公、酒店、商业。其中中心地块D143（峯汇里东南侧）高度控制<250米，容积率17.19 。项目计容总建筑面积419590㎡，2023年8月报建，预计开发周期8-10年。可以说，居住在此，犹如置身于钢筋水泥森林+长期大工地。

另外，写字楼大多采用玻璃幕墙，会造成严重的光污染，以后在家里，都可能是刺眼的反光，而且周边超高层，居住在其中都是满满的压迫感；

二、投资不适宜：周边有4千-5千套安商房

安置户基本是拥有多套房产，未来会有大量进入二手市场，冲击商品房价格。安商房在上市交易或办理抵押时，不需缴纳4％土地出让金或上市补差款。其中：何厝2021-09安商房，总建299920㎡，住宅2950-3520套。何厝2021-10安商房，总建113930㎡，住宅1100-1450套。均由思明城建工程公司开发。

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三、地段问题，只是近会展，而非真会展

中海一直说自己是会展北，在对标海峡国际的一二手倒挂！但他实际跟会展完全没关系，只能说是近会展，因为区域划上，吕岭路划分南北，这边就是属于何厝，本身区域上就不具备对标！其次：一是海峡国际社区享有二实小展城分校和双十思明分校直升优势，学区溢价中海无法对标；二是海峡社区共分四期开发，是真正意义上的会展CBD唯一住区，绿化率超80%，是整个思明区的天花板，90多平都只做一房的纯改善小区；都不是一个维度的，无法对标即不存在一二手倒挂；而且观音山附近的几个二手次新房小区，最近也跌价明显，普遍成交价5万出头。

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四、学区无未来

大家都知道，房子有价，学区无价，买房跟着名校走，房价才能往上走，中海会展北项目周边学校是何厝小学，目前现有仅17个班，700余学生，现生源均为原拆迁安置及外口生源，何厝小学是少先队队歌的诞生地，内有“英雄小八路”纪念馆，因此名称很难改变。初中多校划片的大同中学(前埔校区)/观音山音乐学校，小升初学区有不确不定，且两所学校的教学水平在厦门排名都一般；可就读划片该学校的小区二手交易价格普遍较低

补充说明下：原来就读展鸿实验二小的华尔顿1275、大周龙郡、家家海景，从去年开始划到大同小学，目前就6万出头，下降了约2万/㎡，跟前埔南北的价格差不多，本身海峡国际的已经满了，所以生源才会不足，外溢出去。

五、配套

1、交通：中海峯汇里项目约400米距离地铁2号线（软件园二期站）这点还是比较好的，但项目周边主干道汇入环岛干道、吕岭路、环岛东路等，位于厦门岛内东部。项目仅有地铁2号线的交通路网，其余公共交通上便捷性不足，门口的环岛干道+软件园东门，上班时间的拥堵将堵到你怀疑人生！（这个大家可以自己打开地图APP看下）

2、商业：中海峯汇里周边商业配套较为有限，距离较近的只有JFC商业中心和会展天虹，以较高端消费和商务宴请为主，缺乏生活氛围，夜晚商业活动相对较少，居住氛围冷清。

3、医疗：中海峯汇里周边医疗资源相对有限，主要有前埔医院和厦门口腔医院，但都不是三甲医院，医疗水平相对较低，周边医院距离项目也较远，步行不便，就医体验差。

4、景观：中海峯汇里周边自然景观资源相对有限，唯一可达则是观音山海岸线，景观资源距离较远，且主要以旅游经营属性为主，难以为居民提供日常的自然休闲空间。前面也有说过因为容积率的问题，几乎看不到海了！

六、产品力

精装标准太低了，不可否认中海的口碑还可以，但从杏林路湾开始到学仕里在到最近去看峯汇里，中海真的是越做越差了！品质上一路下滑！

精装差：几乎是要啥没有，除了那个制冷抽烟机，那中央空调是干嘛用的！

户型不实用：公摊预计25%；客厅面宽小；L型厨房，利用率偏低；次卧开门对着卫生间洗手台。

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