政策宽松期，深圳中轴选房，有何新看点？|中轴|宝安|布吉|深圳市|福田汽车|罗湖|选房|龙华|龙岗区

深圳近期迎来重磅松绑政策，向市场释放积极信号。在房地产已回归产品力及交付力新时期，深圳购房选哪里？有何新看点？

PART01 市场调整期，龙岗缘何持续领跑深圳一二手市场？

今年以来，深圳楼市政策环境趋松：参考价与房贷脱钩，715政策满3年释放购房名额、双拼房“双证合一”、LPR降息、认房不认贷新政执行、存量首套房贷利率调整。11月22日晚，深圳再迎来重磅利好，一个是重新调整普通住宅标准，即实施了三年的750万元“豪宅线”被取消，另一个是调整二套住房最低首付款比例，由70%/80%统一调整为40%，通过降低交易税费成本和首付比例，激活购房需求释放。

政策预期持续宽松，对于首套置业及改善换房的购房者来说，正是入手的好时机，但是该买哪里？是摆在大家面前的第一道难题。

回顾近几年楼市，有的板块大涨小跌，跌宕起伏；有的板块维持稳定，略显波澜不惊。

跌宕起伏者，如曾经的“宇宙中心”——龙华，又如凭借光明科学城、地铁6号线一跃而起的光明，但随着片区供应加大，这些区域也终于失去“网红”的光芒。

但说到波澜不惊，估计不少人都会想到龙岗——供应及成交大户。

龙岗一二手房成交量持续处于全市领先地位，刚需友好区域

据CRIC数据显示，2023年1-10月深圳新房市场各区域成交表现来看，在当前市场调整期，龙岗新房成交仅次于宝安，二手房成交全市遥遥领先。

尤其是二手房市场表现，据近四年网签数据统计显示，龙岗区则一直担负着“挑大梁”的角色。2023年前10月龙岗区二手住宅网签约7601套，排名全市第一，福田、南山、罗湖分列2-4位。而宝安区二手成交仅约占龙岗区的一半，可见从更能反映市场健康度的二手成交方面，龙岗毫无疑问是重点刚需买家的首选区域。

从整体来看，深圳今年1-10月新房和二手房的成交量是62071套，龙岗成交12856套，占总量20.7%，这也意味着，在今年的深圳买房人中，每五个人中就有一个人选了龙岗。因此，从成交量来看，龙岗是无可争议的No.1。

成交量的背后，最主要是供应端支撑。数据显示，2023年前10月龙岗推售面积达到7690套，合计约73.3万㎡，仅次于宝安（10016套，约94.9万㎡）和龙华（8245套，约85.3万㎡）。随着市场的变化，以及新房源源不断的供应，龙岗新房库存不可避免地存在着供应过量的问题，截至2023年10月末，龙岗新房库存套数10583套，约99万㎡，按近一年月平均去化面积计算，其静态去化周期已远超18个月的警戒值。

除了市场因素外，从城市发展内部逻辑来看，深圳龙岗区“创新+产业”驱动经济高质量发展，产业牵引也是重要因素。2022年龙岗区实现地区生产总值4759.06亿元，仅次于南山和福田，位列全市第三。龙岗全区共有规模以上工业企业2284家，共包含32个大类行业；全区战略性新兴产业增加值2231.15亿元，占地区生产总值近5成；占比较大的行业为新一代电子信息产业、绿色低碳产业和数字与时尚产业，2022年末全区经认定的国家高新技术企业达3151家，区域经济和产业实力不可小觑。

综合来看，龙岗楼市价格有优势，产业有前景，在当前房地产回归居住属性新时期，龙岗是比较好的购房选择。

PART02 龙岗置业被低估的板块——布吉

龙岗处于珠江口东岸深莞惠都市圈几何中心，是深圳辐射粤东和海峡西岸经济区的桥头堡。其下辖坂田、布吉、吉华、平湖、南湾、横岗、园山、龙城、龙岗、宝龙、坪地等11个街道，在楼市中也分为龙岗中心城、大运新城、坂田、布吉等多个板块，且各具特点，这也是龙岗楼市长期稳定的原因之一。

在大众认知中，龙岗置业首选区域为坂田、龙岗中心城、大运新城等炙手可热的板块，但是却少人有提及布吉。但如果看二手房数据，放到整个深圳80多个片区来看，一直被大众低估的布吉却能站上第一梯队。

对于来深圳较早的人，对布吉的印象主要有两种，英雄难过布吉关、深惠路的拥堵和周边的脏乱差、发展相对缓慢。但为何布吉二手房成交量却如此活跃？我们总结得出以下三大原因：

看点1
深圳地理位置中心，靠近罗湖、福田中心区，主城区半小时生活圈

布吉地处于罗湖和龙岗的交界板块，从地图上看，布吉还位于深圳的地理中心。得益于地理位置的优势，早期在布吉置业大部分人的活动范围集中在罗湖，布吉也是充当着“罗湖睡城”的角色，第三产业发展得比较好。

因为地理位置紧挨罗湖福田，经龙岗大道、布龙路、水官高速可驱车到罗湖、福田，与主城区半小时生活圈。此外，片区内地铁3号线、5号线和14号线交汇，多维交通双向联通罗湖、福田中心区，轻松实现布吉-罗湖-福田便捷生活圈。尤其在去年地铁14号线通车后，从布吉去往南山的时间被大大缩短（14号线在岗厦北换乘11号线），地理位置的优势也再次体现出来。

看点2
布吉处于深圳的“二环线”，是都市核心区的价值凹地

众所周知，深圳城市规划实行的是多中心格局，两个城市主中心：福田-罗湖中心和前海中心，还有光明新城、龙华、龙岗、盐田、坪山新城等城市副中心。深圳楼市发展的一个趋势是“全域中心化”，这种趋势的形成过程中，房价水平会呈现一种类似于北京、上海的环状分布，如1环、2环、3环、4环之类，这其实和深圳三轴两带多中心的格局相吻合。

如何画环，各有各的想法，但我们认为可以把北环大道—107国道以南算“深圳1环”，其核心区域是从前海-蛇口-后海-红树林-上下沙的滨海线。“深圳2环”可以视为原来近关区域，即西丽-龙华-坂田-布吉这一线；如果按路划分，大概在沈海高速以南，其中核心区域在地铁5号线环中线附近。深圳城市和楼市的发展依靠两条主线，一是通过原关内的南山、福田、罗湖向北辐射，二是通过各个区域横向的联络发展，龙华带动坂田，坂田联动布吉。

“深圳二环线”本身距离深圳核心城区很近，目前还有一些房价洼地区域，而布吉正是处在“深圳二环线”上的价值凹地。10年前，布吉一直被不看好，但随着龙岗大道等“东进”战略推进，布吉的楼价基本连翻变化。基本布吉在这几年新推的楼盘，价格都在6万元/㎡左右，以5字头为最基础的主流，对比之下，像交易活跃，楼龄比较大的旧二手房小区，房价还有3字头的。堪称是对刚需最友好的都市核心区，这也是布吉为何成为“小刚需”置业的热土。