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深圳楼市真的是一天一个小惊喜啊!

降价都算不上什么了,现在直接把惠州那一套拿过来。

这种「当年深圳开发商都看不起」的行为,如今也发生在自己身上了 。

深圳龙华新房富基云珑府首付仅需0.5成,剩余的2.5成开发商直接送。

楼盘位于深圳龙华中心区,位置不算太好但也绝对不差,隔壁1.2km就是龙华壹城中心。

我翻看了一下这个楼盘的历史,去年12月拿的证,全都是120以上大面积为主,当时备案均价6.4万/㎡。

以最小面积123㎡户型为例,总价787.2万,首付0.5成,仅需39.36万,剩余首付2.5成共196.8万由开发商送。

相当于买这一套房子,首付仅需不到40万,总价590.4万,大约是原价的75折,单价约4.8万/㎡。

相当于每平米降了1.6万/平米,降价幅度大约25%。

这两年深圳二手房随便降个30%已经不足为奇了,但新房在备案价上能大降的还是很稀罕的。

你要知道,新房本身就已经是政府限过价的,一来地方很忌讳开发商大幅降价,这会引发市场恐慌,二来开发商也害怕前期业主闹事。

也许你会好奇,为什么楼盘的备案价那么高?

事实上这个价格放在去年也还好,当时龙华壹城中心,二手房成交均价约7.01万/平、指导价6.8万/平。

这个楼盘既是全新盘,又是改善型的产品,周边龙胜的新房也都是六万多,当时观澜都接近5万了。

只是没想到深圳房价今年再次受到重挫,壹城中心的成交价已经跌到6字头,比指导价还低,房价降幅大约在30%左右。

这对于周边的新盘无疑就是巨大的利空,本来龙华深圳新房项目库存量就很大,共有94个存量住宅项目,仅次于龙岗的132个。

在楼市下行期间,这些房子卖不完,根本卖不完。

大家只能打起价格战,最近打的最火热的就是龙华地段最好的深圳北站中洲迎玺,居然只要6万开卖,导致整个龙华其他盘都卷不动了,只能想破脑袋看看哪个优惠多,门槛低。

早在去年末,同在龙华中心区附近的华侨城四海华庭就已经预计到今年的惨状,早早的就开始降价促销,开盘拿证立马88折出售,还出动了全程的销售去卖。

刚开始噱头足,的确吸引到全城关注,去化效果还不错,只是一年过去了,华侨城四海华庭又回到默默无闻的状态。

而这次想出首付0.5成的噱头,也不是该楼盘第一次出招了。

9月份的时候龙华一新盘曾经打出“买一送一”旗号的正是富基云珑府,买一套龙华新房,送一套东莞新房首付,或者赠送大鹏的统建房。

但似乎购房者并不买单,当时也没有什么热度,一直到今天的0.5成首付才换来一点关注。

要我说,这个新盘就是典型的错配产品。

不知道开发商怎么想的,项目所在地是实打实的刚需片区,人口密集,但富基云珑府最小面积也要120平以上,哪怕降价后,总价也要600万,有钱人看不上,普通人买不起。

现在600万总价都可以看红山深圳北板块了,不少项目都降到5字头,无论是性价比还是位置都比富基云珑府好。

所以我预计富基云珑府哪怕是打出0.5成首付,也不会受到购房者的热捧。

毕竟以目前的市场价格来看,降价后的富基云珑府,单价4.8万才是它的真实市场水平。

现在所谓的降价不过是挤泡沫而已,备案价6万多,也说明了当时官方是认可这个价格的,并且认为这是一个安全的区间。

也许官方都没有想到,这一轮深圳的房价会回调得这么夸张。

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我们现在回过头来看,前两年的深圳楼市处于房价上升期,市场极其混乱,投资客拿着银行的钱到处炒,把房价抬到了一个虚高的位置。

深圳的房价最高点是在指导价出台的那一两个月,大概是2021年1、2月左右。

根据中国房价行情平台数据显示,2021年1月深圳的平均单价已达90049元,是北京的1.35倍、上海的1.45倍、广州的2.2倍,位居全国第一。

看到这里你能理解为什么这一轮深圳楼市回调的最厉害了吧,当时深圳的房价已经严重偏离正常的轨迹。

像光明,21年最火的时候龙光玖龙台卖到7万多,一个新开发的郊区,哪怕它是漂亮,依旧无法改变郊区的现实。

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最近我刷中介朋友圈,放出来的房源开始出现5字头了,整个深圳楼市这两年都在不断在挤水分。

所以现在的深圳房价,与其说是大跌,不如换个说法:价值回归会更好些。

其实不仅仅是深圳出现了这种现象。

经常拿出来和深圳相比较的杭州,未来科技城炒到8万+同样也是虚高的地段,现在二手房降到单价5万。

还有南京,虽然南京整体房价看起来比较稳,但是前两年学区房也涨的很猛,现在有的单价从七八万腰斩到三四万一平,一大批房源跌到六七年前。

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深圳的邻居东莞,被誉为东莞房价“领头羊”的松山湖,原价6万一平的光大锦绣山河如今仅售4.67万/㎡。

万科金域松湖一期,80㎡的2房单价从近6万跌到3.4万/㎡,跌幅约40%,几近腰斩。

以上房价暴跌的城市,全都是当年被投资客重仓的地方,且都集中在长三角和珠三角。

所有被爆炒过的地方,统统都躲不开“价值回调”,深圳只是先行一步,当然很多城市也跟深圳一样,早就开始大跌了。

只能说潮水退去后,才知道谁在裸泳。

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最后,乐观点看,这轮回调中,深圳几乎是全国最早开始挤泡沫的。

今年的深圳楼市跌幅可以说是近十年来跌得最猛烈的,目前的市场信心和市场成交量比2008年金融危机后还差。

反观深圳上一轮楼市调整2018年,当时市场起码还有刚需客撑着,现在大家都像被吓怕的地鼠一样,全都躲到洞里面去了。

说真的,你问我现在的深圳房价到底了吗?

我只想客观的说几点。

一是深圳基本把之前涨的都跌回去了,大的泡沫已经挤得差不多了。

我之前做了一张图,2020年深圳涨到最高的时候,均价8万多,现在6万多,差不多跌了2万一平,基本跌回到2019年了,把2020年涨的那一波都跌回去了。

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深圳这一轮的跌,是全域在跌,不管南山、福田,还是罗湖、宝安,哪个区都没逃过,而且无论普宅,还是豪宅都在跌,基本回到2019年了。

你要问之后深圳还会不会再跌,我觉得空间应该也不大了,如果跌到2017、2018年的5字头价格就已经非常非常安全了。

二是深圳的急跌周期已经过去了。

这里可以参考香港,香港房价急跌是在1998年,差不多到2003、2004年的时候,才开始往上稳步上涨。

深圳房价急跌是去年跟今年,其实已经过了急跌周期,后面大概就是一个横盘调整的过程,不会马上反弹,因为深圳现在库存还比较多,新房库存已经5万多套了。

三是宏观政策走向也都已经好转了。

银行也领了救房企的任务,市场最坏的时候差不多已经过去了。

等经济慢慢稳定下来,很多人还是会买房的,尤其现在市场上积压着大量的改善需求。

现在很多人都说,明年不一定会比今年好,人云亦云很简单,但逻辑上来说,明年肯定是比今年好的, 这也不是说,市场马上就能来个大反弹,这是不可能的。

中国经济的持续震荡估计还得持续个几年的时间,现在大家要学着放平心态,学会把预期降下来,要慢慢习惯这种平淡的日子。

就像GDP不可能再回到7、8个点,十几个点。

不过这已经很好了,放眼全世界去看,像中国这样一个基数上百亿的大国,GDP增速5%已经相当不错了。