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真正造成“黑衣保安”事件的罪魁祸首其实是小区内加装电梯引发的纠纷。

中房报记者 付珊珊 上海报道

这是一场涉及老旧小区改造是否加装电梯的“拉锯战”。

”今年不会有结果了,要明年才能开庭。“12月6日,一位业主有些无奈的感叹,跟业委会、居委会等相关部门已经焦灼博弈了一年多时间。

近日,上海市静安区歌林春天馨园小区不少居民向媒体反映,感到惶恐不安:小区38号楼栋加装电梯施工现场再次出现了多位不明身份保安,也是一些业主口中的“黑衣保安”。在今年6月6日,这些“黑衣保安”就曾出现在小区里,并在业主对其发出质疑时抢夺业主手机、辱骂业主甚至用肢体冲撞导致一名80多岁老人跌倒在地。

11月21日,中国房地产报记者来到歌林春天馨园,小区业主李女士向记者表示,事发时她本人就在现场,还拍摄了视频。

“维持小区生活和工作秩序是由本小区的保安负责,但现在这些外来保安却未办理任何手续就闯入小区,抢手机、骂人,这让粗暴的管理让我们觉得很不安全。”李女士心有余悸地说。

经记者走访了解,真正造成“黑衣保安”事件的罪魁祸首其实是小区内加装电梯引发的纠纷。

“小区户外加装电梯并没有经过业主大会程序,一直到加梯施工甚至有的楼栋已经施工完成,业主们才知道有这个事情。”李女士还表示,小区内加装的电梯主体建筑也不符合标准,存在严重的消防安全隐患。更重要的是,目前正要施工加梯的这栋楼,向外延伸的电梯井道距离小区内部道路非常近,又是路口拐弯处,很容易给两个方向来往的车辆、行人造成视野盲区,增加交通安全隐患。

对此李女士顿感无奈。她说,发现问题后,自己与小区内部分热心业主多次与业委会、居委会交涉,但双方相互推诿。李女士表示:“其实我们不反对加装电梯,但前提是要合法合规。既然业委会和居委会认为加装电梯是符合规范的,那么我们要求查询当时的程序资料,但他们都说资料在对方,至今也没结果。”

就此情况,记者采访了歌林春天馨园业委会张主任,其表示,加装电梯流程没问题,当时是以征询单发到每户的形式进行业主大会,最终结果是,通过了加装电梯的事项,相关资料都在居委会处。随后,记者又拨打居委会电话,一位缪姓书记表示,加梯所有资料均在彭浦镇政府加梯办(以下简称“加梯办”),其对记者提出的问题不予作答,并反复强调“加梯办会统一回复”。最后,记者试图联系加梯办,但被告知所转接线路为彭浦镇政府财务部,而彭浦镇政府总机电话无人接听。

无奈之下,业主们决定通过法律途径维护自己的合法权益,并聘请律师开始民事诉讼。目前的最新进展是,静安区人民法院已经受理并通知立案。

老楼加装电梯需规范

安全问题引发业主怨声载道

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已建成的22号楼加装电梯。

歌林春天馨园小区位于上海市静安区,于2006年建成,由于建造时间较早,小区内多为步梯房。2020年底,住建部明确提到,要全面推进城镇老旧小区改造,老房子加装电梯是旧改工作的重中之重。

在这样的背景下,为了造福小区内高层住户以及一些腿脚不便的老人,歌林春天馨园部分楼栋也开展了加装电梯的工作。

该小区最开始加装电梯的是22号楼,因为小区面积较大,这栋楼所处位置又不起眼,整个加梯工程并未过多占用小区公共资源,未给小区居民生活带来大的困扰,所以彼时并未引发矛盾。

随着22号楼加装电梯成功,其他楼栋业主也动了加梯心思。小区里38号楼也开始加装电梯,但由于38号楼正好处于小区主干路交叉口旁,比较引人注目,且施工围挡给小区道路造成了拥堵和视野盲区,不少业主对此怨声载道。

记者走访至加装电梯的38号楼前发现,施工挡板将38号楼楼梯入口围住,只留下一个供人通行的楼梯过道。围挡外面还堆放了一些建筑材料。业主杨先生表示,由于目前已经提起诉讼,所以诉讼结果出来之前,施工是暂停的。

记者从围挡中间的过道走进38号楼,可以看到电梯井道地基已经打好。

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38号楼电梯井道施工现场。

“你看,那边就是我们小区道路边缘了,这个井道地基离道路边缘已经很近,井道外面还有建筑材料包裹,是不是建好之后就会延伸到路上去?”业主杨先生一边说一边为记者示意道路边缘所在的地方。

与此同时,杨先生遇到小区的另一位业主王先生,则表达了另一种不满。“现在是围挡,以后立一个那么高那么宽的建筑,那条路过来的车都看不到。我已经有两次都差点撞到自行车,我开车已经比较慢了。这个真的太危险了。”王先生表示。

加梯施工工程给小区业主来往造成了不便,而让杨先生等业主更加一言难尽的则是工程质量问题。

杨先生表示:“38号楼加装电梯工程施工单位与22号楼的是同一个,但是22号楼的工程验收至今还未通过。”

随后,记者请杨先生一行人领至已加好电梯的22号楼。杨先生表示,因为工程验收没通过,所以电梯还不能使用,但有楼上的居民为了方便也会偷偷使用。

“当时设计就有问题。电梯通道隔板把居民家里的排气口堵住了,一个是烟道的排气,还有就是燃气煤气的排气。”杨先生一边说一边指着二楼电梯通道墙上一块可拆卸下来的隔板,据他透露,这块隔板是因为消防验收没通过,后来又切割出来的,隔板后面就是居民家庭排气口。

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“之前排气口是封挡住了,现在开了一块隔板,可以排气了,但是这些气体都排在了电梯通道内,这依然是有安全隐患的。”同行一位了解一些建筑设计的业主表示,在22号楼电梯即将加装完成的时候就向业委会提过相关问题,但并没有得到重视和解决。

对于22号楼加装电梯的情况,业委会则给出了与上述业主不同的答案。

据业委会张主任表示,22号楼电梯并不存在上述业主所说的验收不通过的问题,目前电梯也在正常使用。至于被记者问到是否存在消防隐患时,业委会主任则说“有安全问题可以提出来,电梯公司还有加梯办会解决”。

实际上,老旧小区加装电梯是具有一系列严格流程的。北京金诉律师事务所主任律师告诉记者,根据《特种设备安全法》第五条等相关规定,老旧小区加装电梯前期安全评估、后期验收都有相应的行政主管部门进行负责,具体也会有鉴定机构、监理单位等实施;并且根据各地出台的地方性规定,老旧小区加装电梯都需要上报相关的设计图纸、联合审查意见等材料,加装过程也必须严格依据施工方案进行建设,竣工后也必须验收合格后方可使用。

“对于加装电梯的安全性和合规性,业主可以向居委会、业委会了解情况,在居委会、业委会都推诿不作为的情况下,业主也可以向相关行政主管部门申请信息公开,要求公开相关材料从而进行比对,必要时,业主也可以对电梯的安全性申请鉴定。”王玉臣表示。

鉴于22号楼加装电梯建成后存在的问题,小区很多业主希望38号楼加梯不要再重蹈覆辙。

加梯流程违规?关键资料“不翼而飞”

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矛盾愈演愈烈。

38号楼加装电梯工程给小区居民生活带来不便的同时,业主们还聚焦于小区加梯工程的流程合规问题。

“国家层面有《民法典》明文规定,小区层面我们也有‘三项规约’,加装电梯必须要经小区业主大会并按照业主大会‘三项规约’规定的条款进行表决。但事实是,很多业主对加装电梯并不知情,不管是已经建成的22号楼还是在建的38号楼,加装电梯一事从未召开业主大会。”杨先生之所以认为加装电梯流程存在违规行为,是因为在今年4月份,小区曾举行过一次业主大会表决其他事项,从表决票的送达、投票箱的设置及开票、收集整理统计、数据分析、公告等程序事宜,均符合小区业主“三项规约”的要求,而杨先生本人也全程参与其中。

但对于加装电梯的合规性,小区业委会给出的回复是:流程没问题。

在记者后来的采访中,居委会张主任对此也作出回复称,业主大会有多种方式,征询是其中之一。在疫情之前,小区以征询的形式进行了业主大会,当时是楼组长给每户人家都发到征询单,回收后做了统计,最终通过了加装电梯这一事项。

但显然,这个解释并不能让业主们信服。

今年2月,小区总计1132户业主联署签名派出业主代表向上海市静安区人民政府(以下简称“静安区政府”)申请行政复议,被申请人为上海市静安区彭浦镇人民政府(以下简称“彭浦镇政府”)。

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4月26日,静安区政府下发了有关上述行政复议决定书。在行政复议决定书中,彭浦镇政府表示,小区业委会于2021年3月进行了全小区加梯业主意愿征询。该小区共有居民2194户,参与投票1504户,同意1030户,不同意367户,弃权107户,最终投票户数超过该小区户数三分之二,同意率超过参与表决户总数的50%。同年5月,38号楼全体12户业主进行意愿征询,结果是12户都同意了加装电梯。

对于以上业主意见征询结果,彭浦镇政府表示均进行了公示。不过对于公示时间和地点并没有具体提及。

与此同时,前述多位小区业主则向记者表示,他们并没有看到关于加装电梯意见征询结果的公示。

“可能他们公示过,但在哪儿公示,这个问题就很微妙了。总之,我们当时并没有看到过这张公示。”王先生表示,他们看到的公示是今年10月,在38号楼施工现场被张贴出来,公示结尾落款时间是2021年8月13日,上面加盖了小区业委会和彭浦镇政府公章。

王玉臣表示,加装电梯的公示一般都是需要张贴在小区内显著位置,部分地区也会要求同步张贴在加装电梯相关单元门口,且公示期一般都会规定不少于七天,主要目的就是让相关业主都可以看到加装电梯的决议以及相关方案。同时他也提到,实践中不可避免会出现部分业主因房屋租赁、出差等情况不能及时看到相关内容,但是,如果以故意隐藏、造假等方式侵犯业主的知情权、表决权来推进加装电梯的进程,实则侵害了业主权益,业主有权要求重新在正确的位置公示正确的内容,也可以请求法院予以撤销。

对于这一公示,业主也表示质疑。“这张公示中小区户数数据是错误的。”王先生表示:“我们总计有业主2257户,并非公示以及行政复议中彭浦镇政府提及的2194户。”该业主进一步表示,因为数据有出入,他们曾去问过,当时是加梯办回复的,说是根据户籍数统计。

“小区业主按照户籍统计,这就有点匪夷所思了。”在不少业主看来,加装电梯没有召开业主大会进行最终决议已经算违规,即使按照业委会和政府回复,当时是以征询形式进行业主决议,但征询单发送的户数还是错的。这些矛盾之处让业主们的疑惑更深了。

一个值得注意的问题是,小区业主们联名申请的行政复议最终被驳回。静安区政府给出的意见是,被申请人彭浦镇政府提交的加装电梯一系列证据资料已经被审查确认,且在加梯过程中,彭浦镇政府职责是组织实施和协调工作,加装电梯的主体是业主,这是小区业主自治事项,如果申请人对此事有异议,可以通过民事诉讼途径解决。

“政府认为这是小区业主们自己的事,需要我们内部解决。我们也接受这个结果,那就回到小区内部,这就又回到了业主大会的问题,谁同意了加装电梯?”为了弄清楚事情原委,小区业主们决定申请查看当时小区业主关于加装电梯的意向征询单。经过交涉,业委会和居委会统一回复称,关于加装电梯的所有材料均在加梯办处。

于是,2023年4月27日,小区一位黄姓业主作为代表向彭浦镇政府提出申请,要求向加梯办获取当时的加装电梯申请材料,里面就包含了《关于歌林春天馨园加装电梯意向征询书》,含有当时小区业主投票签名的原始文件复印件。

但对此彭浦镇政府回复称“经检索,没有所申请公开的信息,因上述信息本机关未制作且未获取,该政府信息不存在。”

这意味着,代表业主决议的关键性资料“不翼而飞”了,业主们即使想核实也查无此证。

李女士、杨先生等业主均表示,他们已经在通过法律途径维护自身的合法权益,由于居委会和加梯办不能作为被告人,所以他们只能状告业委会。目前,静安区人民法院已经为此立案,业主们表示,自己的诉求很简单,希望加装电梯流程符合规定,电梯施工质量得到保证

业主安全受威胁 “黑衣保安”从何而来?

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就在小区业主一筹莫展时,今年以来,小区里连续发生的“黑衣保安”事件进一步加深了他们的担忧。

今年6月6日,小区里来了一群不明身份的“黑衣保安”。据业主介绍,这些“黑衣保安”来了之后就把要进行加梯施工的地方全部围了起来,并阻扰居民的正常进出。

“我那天正好有事要穿过去找邻居,但他们就拦着不让我走。这个时候居委会的缪书记也在场,但他就在楼里躲着看着。”据李女士回忆称,当天的情况可以用“惨烈”来形容。一些业主对他们封堵小区的行为提出质疑,拍摄他们的违法行为,但被这些“黑衣保安”直接抢走手机。他们不仅辱骂小区业主,还跟我们一位年长业主发生了肢体冲撞。这位业主是上海大学一位退休教授,80多岁了,直接被推倒在地,所幸后来去医院看了没有受伤。

事情还未结束。据李女士称,10月26日,这群“黑衣保安”又来到小区,对小区业主言语和行动间也很粗暴。

接连涌现的“黑衣保安”弄得小区人心惶惶,李女士说。

那么,这群“黑衣保安”到底从何而来?

在随后的采访中,记者从业委会张主任口中了解到,这些保安是加梯办和当地派出所为了维持加装电梯施工现场的秩序请来的。

“他们不是要来打架,而是因为每次施工都有一些业主闹事,这些保安是维持秩序的。”业委会张主任表示。

居委会缪姓书记在采访中也对记者表示,施工现场的“黑衣保安”是加梯办组织的。

得知这一信息后,业主们更愤怒了。杨先生表示,如果加装电梯施工是合法的,那么恶意阻挠的人肯定就违法,对于违法行为,直接通过法律途径对其作出相应惩罚就行了,为何要请保安?如果这个社会都“以暴制暴”,那不就没有秩序可言。

在王玉臣看来,老旧小区加装电梯经常会因为相关业主对是否需要安装、安装是否损害自身权益、安装费用、维修费用等产生争议,因此可能会出现部分业主阻挠施工的情形,而一般老旧小区的物业管理又相对缺失或者薄弱,就会产生施工现场因部分业主阻挠而施工停滞、甚至存在安全隐患,为此,相关部门的加梯办组织保安进场,维护施工秩序的情况也是存在的。

不过,王玉臣也提到,保安进场必须“师出有名”。具体而言,基本需要满足的条件一是相关部门有管理权限;二是保安的雇佣程序合法;三是符合派驻情形;四是派驻程序合法。同时,即便保安进入小区后,也需要在被授权的范围内合法合理的维持秩序,也不能出现超越授权范围维持秩序,或者存在暴力行为。

此外,王玉臣还表示,加梯办在这一事件中是否有权利组织保安进入小区需要依据其职责划分以及小区加装电梯的现场情况等综合判断。如果小区加装电梯现场正常推进,并不存在所谓的施工现场混乱、无人管理、安全隐患严重危及业主人身安全、施工程序被迫受阻等情形,加梯办派驻保安,甚至是“黑衣保安”进驻小区,则有过度管理之嫌。若这些保安与业主出现冲突或存在暴力行为,业主可以直接报警,同时还可向相关部门反映情况,维护自身权益。