众所周知，去年下半年开始国内楼市进入到“修复期”。

对于广州市场来说，分化趋势持续在加剧，其中最“冷”的当属外围区的增城。

今年以来，有关于增城市场的消息，基本都离不开“降价”和“抛售”这两个主题，甚至有消息称增城有楼盘跌至9千/平不到，整体房价甚至已经跌至2016年的水平。

那么，2023年即将进入倒计时，增城的真实市场到底如何，这里的房子到底还能不能买？

万万没想到！

增城的二手房竟好卖过新房

数据不会说谎，中原研究发展部监测数据显示，在刚刚过去的11月，增城总共网签了766套新房，成交量排名全市第二，仅次于大热的番禺。

与全市的整体行情对比来看，增城的新房表现也算是中规中矩。

但有趣的是，此前频传“降价抛售”的增城二手房，却表现了不俗的韧性。数据显示，11月增城的二手房网签量环比上涨17.06%，一共成交了1033套。

这乍一看，增城的二手房卖的比新房还好。可能还有人会质疑，这是不是因为增城二手房的基数太大？

实际上，目前增城约1.5万套的二手房挂牌量，在全市来说并不算是数一数二的水平，甚至还不如天河和海珠的挂牌量多，完全去化仅需14.9个月。

而反观增城的新房库存量却高达244.27万平，位居全市第一，完全消化则要29.3个月。

综上所述，目前增城的二手房市场去化，确实是更优于新房。

实际上，即使是放在全市的范围上看，整个市场二手房的降价走量，对于新房的冲击也不小。

整个11月全市新房网签不足5000套，但二手房成交套数却破万，简直是冰火两重天。

11月新房成交呈下滑趋势 来源：AI合富广州

新房二手房齐齐降价走量

刚需在增城可以横着走

不夸张的说，广州“门槛最低的一线城市”美誉，有一半功劳要给到增城，因为现在要在增城上车一套房子，实在是太容易了。

先来看看增城的二手房，总价100万以下的房源占比15%，150万以下的占比52%，200万以下的占比更是飙升至79%。

甚至，这里还有不少总价50万不到的温馨小两房，一台家用车的价格全款买一套一线城市的房，在增城真可以做到。

来源：贝壳

在2019年前的巅峰期，增城的大部分项目都品尝到了涨价的滋味，当时就连一些项目房价都突破3万甚至是4万大关，而地价方面也频频突破2万/平。

那么，现在这些过往的“高价盘”，现在卖的如何？我们来来看。

曾经的增城“地王”碧桂园云顶，入市一度卖到4万一平，如今小区挂牌出售仅9套，整体挂牌均价约1.9万/平，近期成交均价约2万/平，跟顶峰时相比直接打了5折。

数据来源：贝壳

再来看看曾经的红牌保利中航城，当初开盘时的盛况少年君还记忆犹新，当初凭借着地铁21号线开通的利好，项目一度卖到了2.8万/平，

而如今这个小区并没有比碧桂园云顶好上多少，一期和二期的挂牌量达到了惊人的453套，但近三个月的成交却只有13套，这去化速度让业主十分堪忧。

数据来源：贝壳

同小区如此大的竞争，业主们也只能选择割肉，整体挂牌均价仅跌到约1.4万/平，个别房源的成交价还能再低。

再来看看同在朱村的科慧花园，2019年那时成交均价基本都在2字头，如此挂牌均价和成交价都已经回落至约1.4万/平。

数据来源：贝壳

但之中最惨的，少年君认为当属朱村山田地铁站旁的广铝荔富湖畔，2018年当时该项目曾经卖到过2.4万/平的高价，如今的挂牌价却跌至了约1万/平，简直腰斩都不止。

数据来源：贝壳

该小区近三个月只成交了一套房源，最低成交单价仅8千5一平。

不得不说，当年火爆了的增城新房项目，如今都不可避免的碰到“被套”行情，这对于投资客来说，无疑是血泪教训。

但对于大部分有着自主需求的刚需来说，只要你没有置换需求，这种跳水行情对你影响也不大，毕竟市场在经历新一轮洗牌，市区的一些二手房也面临着调价的阵痛期。

二手房如此卷，在高去化压力下，增城的新房也不得不摆低姿态与二手房抢客。

根据少年君监测显示，目前大部分增城项目均价都已经降价至1字头，像去年的“卷王”保利水木芳华，均价已降至1.5万/平左右，三房总价100万不到即可上车。

隔壁的荔湖板块，多个项目也集体“跳水”吸客，价格区间在1.2-1.5万/平之间，最狠的当属中建联投学府悦城，最低总价88万入手准现房。

隔壁卖了许久的保利大国璟和华润置地润悦，也毫不示弱，最低单价都可以低至1.2万/平。

值得一提的是，板块这些项目大多划为执信学区和华附学区，部分项目还是准现房状态，与二手房差不多的价格，确实很香。

最后来看看增城最火的新塘，凭借着主打TOD的区域概念，以及紧挨着黄埔的区位优势，让它成为增城房价最高的区域。

但这波下行行情之下，新塘也尚且不能幸免，此前逼近3万/平的单价，如今大多徘徊在2万/平左右，部分低至1字头。

价格最坚挺的，当属位于新塘TOD附近的越秀星图TOD，目前均价低至2.4万/平。板块内的其他项目像尚东阳光、金茂万科都会四季和香江天辰等，1字头的单价已经可以入手。

跌跌不休的增城

到底还能不能入手？

增城市场的“冷”，从土地市场上就可以窥出一二。

细心的粉丝可能会发现，从去年开始广州新推的住宅地块来看，就很少再有增城的影子。

而反观中心区和番禺，却频繁推出靓地出让，不难看出增城市场已经逐渐回归理性，没了不少“人为”因素的炒作和推动。

增城新塘TOD 来源：广州增城

在今年10月，广州成交的9宗产业用地地块，均位于增城。摆脱对房地产的过度依赖，增加实体产业方面的投入，应该是接下来增城发展的主基调。

我们也可以可喜的看到，增城在三季度的GDP排名中，以8.7%的增速力压海珠，位居全市第一。

来源：广州增城发布

火力全开的增城必将会吸引更多企业和产业进驻，而人才的流入必定会带动增城的住房需求，这对回归理性的增城楼市来说，或许是最大的利好。

对于在增城工作生活的刚需来说，此时或许是“捡漏”的好时机。